○鑑定コラム

657)敷金の運用益率32.6％の賃料鑑定書

　ある賃料鑑定書の継続賃料のスライド法で求めている賃料を分析すると、敷金の運用益率は32.6％であった。

　それ故、継続賃料のスライド法の賃料の求め方は間違っていると、指摘したところ、当該賃料鑑定書を書いた不動産鑑定士が、求めているスライド法の賃料は適正であると反論してきた。

　敷金の運用益率が32.6％の賃料鑑定書が適正であるのか?
　適正であるという回答を得て、私は唖然とした。

　敷金の運用利回りは、通常1.5％〜2％である。
　その運用益が賃料の実質賃料を形成する。
　敷金運用益率32.6％となると、実質賃料は高くなり、支払賃料も理不尽な高さになる。

　その鑑定書を書いた本人の不動産鑑定士は、間違いであることが分からず、自分の求めたものは正しいんだと盲信してしまっている様である。それともメンツがあって虚勢を張って正しいと主張しているのか。
　他人から間違っていることを指摘される事に対して、自尊心を傷つけられたのか知らないが、全て自分の賃料鑑定書は適正であると、「適正」、「適正」、「適正」・・・・・と反論する。

　敷金運用益率が32.6％となることなどあり得ないが、現実にはあり得てしまった。
　何故そうなったかは、当該賃料鑑定書のスライド法の求め方が間違っているためである。

　継続賃料のスライド法の賃料は、

　従前賃料の純賃料×スライド法の変動率＋価格時点の必要諸経費＋敷金運用益＝スライド法実質賃料　　・・・・・・�@式

と求める。

　当該賃料鑑定書は、スライド法の変動率を1.30とする。
　そして、

　　　支払賃料＋敷金運用益(敷金×0.02)＝実際実質賃料
　　　実際実質賃料×1.30(スライド法変動率)＝スライド法実質賃料