東京銀座5丁目の数寄屋橋交差点に建つ「ソニービル」の敷地は、国交省が発表する地価公示地の土地である。
地価公示地番号東京中央5-41(中央区銀座5-3-1)で、平成26年1月1日時点の価格は、u当り2610万円である。
鑑定コラム1194)で、銀座土地価格の変動と銀座店舗家賃(1階を除く)の間には、賃料の遅行性が無いと云うことが分かった。
そうであれば、銀座店舗家賃から銀座の土地価格の変動を予測することが出来ることになる。
銀座土地価格と銀座店舗家賃(1階を除く)との間には、どの様な関係があるか分析してみる。
銀座店舗家賃(1階は除く)は、株式会社スペーストラスト(社長平山 仁)発表のデータを使用する。
土地価格は、国交省発表のソニービル敷地の地価公示価格を使用する。
それら土地価格と店舗家賃は、下記である。
銀座店舗家賃(1階を除く) ソニービル地価
坪円 u万円
2009年1月 27,280 3370
2010年1月 24,997 2500
2011年1月 24,225 2430
2012年1月 22,375 2390
2013年1月 23,034 2390
2014年1月 24,892 2610
X 銀座店舗家賃(1階を除く) 坪円
Y ソニービル地価 u万円
として、XY両者の間に関係が存在するか、上記数値の交点をグラフに落として見る。
Y＝−2156.67＋0.1950X
相関係数 r＝0.88
20,000 < X < 28,000
の関係があると認められる。この関係は、銀座店舗家賃(1階を除く)が、坪20,000円から28,000円の間にのみ認められる関係である。
−2156.67＋0.1950×24,892≒2697
u当り2697万円である。
24,892円×1.10＝27,381円
である。
−2156.67＋0.1950×27,381≒3183
u当り3183万円である。
3183
──── ≒1.180
2697
18%値上りすることになる。