鑑定コラム

○鑑定コラム

フレーム表示されていない場合はこちらへトップページ

1286）還元利回り0.2％の下落は、地価4.5％の上昇

　鑑定コラム1284)「リートの事務所の還元利回りは4.2％」で、東京都心5区のJリートの事務所ビルの還元利回りは、

            平成26年6月　　　　4.2％
            平成25年6月　　　　4.4％

と記した。

　1年間で、還元利回りは0.2％下がった。

　この還元利回り0.2％の下落は、土地価格にどれ程の影響を及ぼしていることになっているであろうか。

　還元利回りは、

                 純賃料
              ───────   ＝　還元利回り                       
                不動産価格

である。

　純賃料は、賃料と必要諸経費から求められる。
　不動産価格は、土地価格と建物価格である。

　ここで、還元利回りの算出要因である賃料、必要諸経費、建物価格が一定であるとすると、還元利回りの変動は、土地価格の変動とみなすことが出来る。

　東京都心5区の還元利回り0.2％の下落は、

　　　　　　　　　0.2％
               ─────　  ＝　0.045                               
                  4.4％

土地価格が4.5％上昇したことになる。

　都心5区に、日本ビルファンドは、33の事務所ビルを所有している。

　その33のビルの土地価格が、本当に、平成25年6月～平成26年6月の1年間に、4.5％上昇しているのであろうか。

　このことを、具体的に確かめてみることにした。

　33のビルが接面する道路に付設してある相続税路線価で、検討してみることにした。

　相続税路線価は、地価公示価格の8掛で付設されていることから、路線価を0.8で除せば、適正時価となる。

　地価変動率を求めるためには、路線価を0.8で除して計算する必要は無い。
　平成26年の路線価と平成25年の路線価を比較するだけで、地価変動率を求めることが出来る。

　日本ビルファンド所有の33ビルが、どこにあるのか分からない。

　まず、各物件の所在地と所在場所を全て確かめる。

　次いで、その物件が接面する道路の相続税路線価を、平成26年と平成25年の両年のものを路線価図より調べる。

　作業は単純に思えるが、行ってみると大変な時間と労力を費やした。

　加えて、同じ作業の33回の繰り返しで、イヤになってしまった。

　他の仕事を途中に入れて、気を紛らわす気分転換を行い、再度挑戦するということを繰り返して、何とかやり遂げた。

　やり遂げるまでに、丸一日かかってしまった。

　その結果は、

　　　　　　路線価の価格変動率　　　　1.047

＋4.7％の上昇であった。

　調査の結果一覧は、下記である。

	所在区	平成26年6月％	26年路線価㎡万円a	25年路線価㎡万円b	変動率a/b
NBF日比谷ビル	千代田区	3.7	1136	1080	1.052
西新宿三井ビルディング	新宿区	4.2	212	205	1.034
三菱重工ビル	港区	3.8	571	535	1.067
芝NBFタワー	港区	4.1	139	134	1.037
NBFプラチナタワー	港区	4.1	167	159	1.050
NBF南青山ビル	港区	3.8	553	529	1.045
NBFコモディオ汐留	港区	4.1	173	166	1.042
虎ノ門琴平タワー	港区	3.8	369	352	1.048
セレスティン芝三井ビルディング	港区	4.2	212	203	1.044
NBF御茶ノ水ビル	千代田区	3.9	129	124	1.040
NBF渋谷ガーデンフロント	渋谷区	3.8	83	82	1.012
NBF銀座通りビル	中央区	3.7	230	210	1.095
新宿三井ビルディング二号館	新宿区	4.2	353	338	1.044
GSKビル	渋谷区	4.5	207	200	1.035
リバーシティM-SQUARE	中央区	4.5	1060	980	1.082
NBF虎ノ門ビル	港区	3.9	584	557	1.048
興和西新橋ビルB棟	港区	4.0	298	278	1.072
NBF新川ビル　西館	中央区	4.7	750	730	1.027
NBF新川ビル　東館	中央区	4.8	750	730	1.027
新橋M-SQUARE	港区	3.8	526	503	1.046
NBF ALLIANCE	港区	3.8	269	250	1.076
四谷メディカルビル	新宿区	4.6	152	147	1.034
NBF渋谷イースト	渋谷区	4.1	113	110	1.027
NBF芝公園ビル	港区	4.5	121	116	1.043
NBF高輪ビル	港区	4.9	119	113	1.053
NBF赤坂山王スクエア	港区	4.0	512	490	1.045
NBF芝公園大門通りビル	港区	4.3	163	155	1.052
住友電設ビル	港区	4.6	165	157	1.051
NBF東銀座スクエア	中央区	4.2	189	183	1.033
パナソニック東京汐留ビル	港区	3.9	758	715	1.060
NBF小川町ビル	千代田区	4.2	298	282	1.057
日本橋兜町M-SQUARE	中央区	4.1	144	139	1.036
龍角散ビル	千代田区	4.6	140	133	1.053
平均		4.2			1.047

　東京都財務局が、東京都基準地価格の分析の結果として、東京都心5区商業地の平成25年7月～平成26年7月の1年間の変動率を発表している。

　それは、

　　　　　　　　　5.0％

である。

　それは、下記アドレスのPDFで知ることが出来る。

　　　　 http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/26nen/08hendo_ritu_youto.pdf

　東京都心5区のJリートの還元利回り0.2％の下落は、地価4.5％の上昇に相当するという判断は、路線価から求められた変動率と都財務局の発表した地価変動率から検討しても、妥当と云えそうである。

　　　　(2014年11月27日開催の田原塾11月会の講話録に一部加筆して)

　　鑑定コラム1284)「リートの事務所の還元利回りは4.2％」

　　鑑定コラム1280)「Jリートの取得件数、取得金額が大幅に縮小している」

　　 ▲

フレーム表示されていない場合はこちらへトップページ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ