○鑑定コラム
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2015年4月の下旬の3日間、新潟県の柏崎・阿賀野に不動産鑑定で行って来た。
長岡のインターチェンジ近くのビジネスホテルを拠点にして、高速道路を使って、新潟県の柏崎市、阿賀野市間を車で駆け巡った。
そのビジネスホテルを拠点として選んだのは、車移動に便利なインターチェンジに近い立地にあって、大浴場があると広告していたからである。
車で一日中駆けづりまわったあとは、ゆっくりと大浴場に入って疲れを取りたい。ビジネスホテル客室の狭いバスタブでは息苦しい。広い空間のある大浴場での入浴は、開放感があり、くつろげ、疲れがより取れる気がする。
新潟の鑑定評価は、今回が初めてでは無い。
荒川、関川、胎内、新発田、湯沢、津南、妙高と今迄に鑑定評価で訪れている。
NHKテレビの冬の天気予報の時間に、アナウンサーの
「津南町積雪量2メートル50センチ・・・・」
等の積雪状況及び降雪予報を聞く度に、津南町の不動産鑑定の仕事を思い出す。
今回の評価物件は、鑑定依頼者の現地案内が無く、山林・原野であったため、現地の確認に苦労した。
所在地番の情報だけで、鑑定評価地を捜し求め無ければならない。
登記所の公図では、地形は分かるが、縮尺が1/600であるため、その土地が、1/2500或いは1/5000の地図のどこに所在するのかが分からない。
地図に場所を落として、初めて現地がどこにあるか、現地への道順が分かる。
現地がどこにあるのかを役所に行って聞いても、さっぱり分からない。
分かっても、せいぜいこの辺りでは無いでしょうかである。
この辺りでしょうでは、鑑定評価することは出来ない。
当該土地はここだと目的土地の所在が地図上で特定されなければ、不動産の鑑定評価をすることが出来ない。
航空写真と公図とをマッチングすることによって、当該土地の所在が明確に特定出来るようなシステムを、所轄市役所は作って、閲覧出来るようにしてくれないものか。
以前行った青森の山林の鑑定評価では、国土調査の地籍調査が済んでいたため、14条1項の公図があった。
その国調済の公図隅に記されている座標値より、対象地のX座標値、Y座標値を求める。
その求められた座標値を、緯度経度に転換する国土地理院のソフトを使い、対象地の緯度、経度を求めた。
その求めた緯度経度を、グーグル地図検索に入力して、グーグルの航空写真を引っ張り出し、対象地を確定した。
14条公図が無い場合には、グーグルを使って位置の確認が出来ない。
国土地理院は、もっと早く日本全国の土地の14条公図を作ってくれないものか。
いつの日か時間が出来たら、14条公図から、グーグル航空写真を使って、対象地の場所を特定するやり方を述べてみようと思う。
グーグル航空写真で対象地場所が分かれば、ゼンリンの航空地図はグーグル航空写真とリンクしているため、対象地がどこかゼンリンの地図で具体的により一層把握することができる。
この求め方を身につけておれば、山林、原野の中にあって、所在地番しか分からない対象地の場所を確実に、具体的にどこにあるのか知る事が出来る。
柏崎に来たのであるから、何とか時間をつくり、現在は柏崎市に併合されてしまったが、西山町の田中角栄元首相の生まれた生家を是非見ておきたいと思った。
地元の人に教えてもらって、田中角栄元首相の生まれ育った家の前にしばし立ちすくんだ。
近くに「田中角栄記念館」があるというので、そこを訪れた。
記念館の展示品の中に、中国の毛沢東主席が田中首相に贈った書籍があった。 その送り状は、毛筆で文字が書かれてあった。
その文字は、毛沢東の直筆の字であると記念館の係員は教えてくれた。
「これがあの毛沢東主席が書いた字か。」
と、私は感慨深く、描かれている文字をじっと見つめた。字の書体を頭の中に活写した。
阿賀野市の評価土地の近くに、村杉温泉があった。
温泉の近くに来たのであるから、せめて共同浴場でもよいからと思い、村杉温泉の共同浴場の薬師の湯に入ってきた。入浴料250円であった。
村杉温泉は、ラジウム温泉という。PHは7.2であった。
ラジウム温泉は、日本では余り無い。
私の記憶では、鳥取三朝温泉(みささおんせん)は、ラジウム温泉と記憶している。
それに山梨の増富温泉、秋田の玉山温泉がラジウム温泉では無かったかと記憶している。
他にもあるかもしれない。
村杉温泉の共同浴場の近くの街道沿に、村杉温泉の道の駅があった。
現地確認に手間取り、昼食をとる時間がなかった。
時間は午後2時をとっくに過ぎていた。
やっと村杉温泉の道の駅で昼食をとることが出来、ざる蕎麦を注文した。
このざる蕎麦が、これまた大変美味しかった。
新潟には、自動車高速道路として北陸道、関越道、磐越道が走っている。
車でこれら高速道路を走っていると、建設省、国土交通省はよく造ったものと感嘆したくなる。頭が下がる。
その３つの高速道路は、ジャンクションで結ばれている。
それら高速道路から見える景色は、北陸道の柏崎西山付近を除けば、田、田、田である。
田は雪解けも終わり、耕耘機(耕運機)がちらほら見受けられる。
車の運転席の車窓からは、広々した新潟平野がいつまでも目に入る。
これだけの広い平野の田を持つ新潟は、加賀平野の金沢を凌ぐ。
加賀前田家120万石であれば、越後上杉家は、200万石あってもは良いではなかろうか。
上杉家は、徳川家康に嫌われたがために、羽前米沢30万石に封じ込められてしまったのか。
宿泊の拠点とした長岡インターチェンジ近くのビジネスホテルは、満室であった。
ホテルの周りを囲む駐車場には、ホテル宿泊利用者の80台を超える自動車が駐まっていた。
長岡市内中心部から離れた場所にあるホテルにも係わらず、客室が利用客で満室というのには驚いた。
東京から予約する時には、ホテルはガラガラで、予約しなくてもいつでも泊まることが出来るであろうと思っていた。
しかし現地のホテルに来て、満室の状態を知って、予約していて良かったとつくづく思った。
泊まり客の大半は、技術作業服姿の人が多い。エンジニアの人であろうか。
私のごとくスーツ姿の人は少ない。
女性客も数人いた。
欧米人らしき人も数人泊まっていた。
長岡は景気が良いのか。
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