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1367）住宅地代利回り　0.84%

　鑑定コラム1366)「住宅地の地代事例(27年5月)」で、東京23区の住宅地の地代例37件を記した。

　そのデータは、2015年(平成27年)5月時点である。

　この住宅地の地代例より、地代利回りを求める。

　地代利回りは、

                年間地代
          ───────────　   ＝　地代利回り                  
             その土地の更地価格

で求められる。

　上記算式の分子である「年間地代」は、データよりわかる。

　分母である「その土地の更地価格」は、どの様にして求めるのか。

　東京の宅地の前面道路には、土地所有者が亡くなった時に土地相続税を公平に課税するために、国税庁は相続税路線価を付けて、毎年金額改訂し、公表している。

　その路線価は、国土交通省が発表している地価公示価格の8掛けで付設されている事になっている。

　この相続税路線価を利用して、地代例の土地の更地価格を求めることにする。

　算式は、

　　　
　　　　　地代例の土地の路線価÷0.8＝地代例の土地の更地価格

である。

　例えば、鑑定コラム1366)の地代例1番の新宿区西新宿4丁目の前面道路の路線価は、相続税路線価図より調べると、u当り370,000円である。

　この地代例の土地の更地価格は、

              370,000円÷0.8＝462,500円

と求められる。

　一方、地代例1番の新宿区西新宿4丁目の地代は、u当り305円である。

　年額は、

             305円×12＝3,660円

である。

　地代利回りは、

                  3,660円
              ───────　 ＝　0.00791　≒　0.0079               
                 462,500円

0.79%と求められる。

　同様にして、鑑定コラム1366)に記した地代例37件の地代利回りを求めたものが、下記である。


番号 区名 町名 丁目 地代円/u 年額地代円/u 路線価円/u 更地価格換算率 換算更地価格円/u 地代/更地価格
1 新宿区 西新宿 4 305 3660 370000 0.8 462500 0.0079
2 台東区 清川 2 262 3144 200000 0.8 250000 0.0126
3 墨田区 墨田 5 109 1308 180000 0.8 225000 0.0058
4 墨田区 立花 3 193 2316 255000 0.8 318750 0.0073
5 墨田区 八広 5 151 1812 230000 0.8 287500 0.0063
6 江東区 北砂 6 272 3264 240000 0.8 300000 0.0109
7 江東区 南砂 2 264 3168 275000 0.8 343750 0.0092
8 江東区 南砂 4 164 1968 270000 0.8 337500 0.0058
9 目黒区 碑文谷 1 158 1896 470000 0.8 587500 0.0032
10 目黒区 八雲 3 443 5316 490000 0.8 612500 0.0087
11 大田区 鵜の木 1 258 3096 300000 0.8 375000 0.0083
12 大田区 大森南 1 295 3540 250000 0.8 312500 0.0113
13 大田区 中央 8 138 1656 270000 0.8 337500 0.0049
14 大田区 東糀谷 1 370 4440 275000 0.8 343750 0.0129
15 大田区 東馬込 1 257 3084 320000 0.8 400000 0.0077
16 世田谷区 豪徳寺 2 211 2532 410000 0.8 512500 0.0049
17 中野区 高田 2 316 3792 320000 0.8 400000 0.0095
18 杉並区 下高井戸 3 432 5184 340000 0.8 425000 0.0122
19 杉並区 下高井戸 3 408 4896 340000 0.8 425000 0.0115
20 杉並区 南荻窪 2 285 3420 410000 0.8 512500 0.0067
21 豊島区 南長崎 4 354 4248 350000 0.8 437500 0.0097
22 北区 滝野川 2 148 1776 230000 0.8 287500 0.0062
23 北区 田端新町 1 318 3816 285000 0.8 356250 0.0107
24 北区 西が丘 1 217 2604 300000 0.8 375000 0.0069
25 北区 東十条 1 333 3996 320000 0.8 400000 0.0100
26 荒川区 荒川 6 281 3372 260000 0.8 325000 0.0104
27 荒川区 西日暮里 2 258 3096 320000 0.8 400000 0.0077
28 荒川区 町屋 3 257 3084 220000 0.8 275000 0.0112
29 荒川区 南千住 1 165 1980 230000 0.8 287500 0.0069
30 練馬区 旭町 3 168 2016 280000 0.8 350000 0.0058
31 葛飾区 鎌倉 3 242 2904 245000 0.8 306250 0.0095
32 葛飾区 柴又 1 204 2448 215000 0.8 268750 0.0091
33 葛飾区 新小岩 3 152 1824 245000 0.8 306250 0.0060
34 葛飾区 堀切 2 181 2172 200000 0.8 250000 0.0087
35 葛飾区 堀切 4 106 1272 205000 0.8 256250 0.0050
36 葛飾区 四つ木 2 261 3132 185000 0.8 231250 0.0135
37 江戸川区 南小岩 3 143 1716 240000 0.8 300000 0.0057
                平均 0.0084
                標準偏差 0.0026
                変動係数 0.31


　地代利回りの平均は、

                平均地代利回り　　　　　0.0084(0.84%)
                標準偏差　　　　　　　　0.0026
                変動係数                0.31

である。

　求められた東京23区住宅地の地代利回りの頻度数を分析すると、下記である。

　　　　　　　　0.5%以下　　　　　　　　4件
                0.5%超〜0.6%以下        5件
                0.6%超〜0.7%以下        5件
                0.7%超〜0.8%以下        4件
                0.8%超〜0.9%以下        3件
                0.9%超〜1.0%以下        6件
                1.0%超〜1.1%以下        3件
                1.1%超〜1.2%以下        3件
                1.2%超〜1.3%以下        3件
　　　　　　　　1.3%超　　　　　　　　　1件

　最低地代利回りは0.32%、最高地代利回りは1.35%である。

　住宅地の地代利回りの平均は0.84%である。
　この利回りが現実の地代の利回りである。

　このことが分かっているのかどうか知らないが、時々地代の鑑定書で、更地価格に5%或いは4.5%の期待利回りを乗じ、それに土地の公租公課を加算した金額を適正地代であると主張しているとんでもない鑑定書が現れる。

　「おいおい、建物は借地人が自分の金で建てたものだょ。借地権価格はどこに行ったんだょ?　専門家が消費者を欺す気なのかょ。」

と、突っ込みたくなる。

　話にならない。
　勉強せょと云いたくなる。
　そして、情けなくなる。


　　鑑定コラム1366)「住宅地の地代事例(27年5月)」

　　鑑定コラム1365)「借地権価格と地代」

　　鑑定コラム848)「家賃利回りを超える地代利回りの地代鑑定に驚愕」


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