鑑定コラム

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1517）三井不動産の売上高と23区住宅地価格

　鑑定コラム1510)で、三井不動産の2017年3月期(2016年4月～2017年3月)の予想売上高は、1兆7500億円という記事を書いた。

　その中で、時系列で、三井不動産の売上高と東京23区住宅地価格を記した。

　三井不動産の売上高(百万円)を再記すれば、下記である。

　　　　　平成17年3月　　　　 1,111,359
　　　　　平成18年3月　　　　 1,159,280
　　　　　平成19年3月　　　　 1,229,193
　　　　　平成20年3月　　　　 1,360,023
　　　　　平成21年3月　　　　 1,418,945
　　　　　平成22年3月　　　　 1,358,806
　　　　　平成23年3月　　　　 1,405,269
　　　　　平成24年3月　　　　 1,338,102
　　　　　平成25年3月　　　　 1,445,644
　　　　　平成26年3月　　　　 1,515,252
　　　　　平成27年3月　　　　 1,529,036
　　　　　平成28年3月　　　　 1,567,969

　東京都財務局発表の地価公示価格の23区の住宅地平均価格は、2016年1月1日時点の価格を追加して再記すれば、下記である。

                                ㎡価格   

         
　　　　　　　2001年　　　　　  454,000円　　　　
              2002年　　　　　　453,000円        
              2003年　　　　　　443,000円        
              2004年            438,300円        
　　　　　　　2005年　　　　　　440,300円        
              2006年　　　　　　454,900円        
              2007年　　　　　　517,500円        
              2008年            579,400円        
              2009年　　　　　　530,500円       
              2010年　　　　　　492,000円        
              2011年            487,800円       
　　　　　　　2012年　　　　　　484,000円        
              2013年　　　　　　478,000円       
              2014年            504,800円        
              2015年            518,600円
       　　　 2016年            524,100円

　両価格の最高値、最低値の間に、若干の時間差が認められるが全く無関係ではないと思われ、グラフで並べて見た。

　縦軸左に三井不動産の売上高(百万円)、縦軸右に東京23区住宅地価格(㎡当り円)を取って見た。下図のグラフである。

　両価格はぴったりと一致はしないが、上昇、下降傾向はわかり、最低値の転換時期はかなり似かよっている。

　東京23区住宅地価格の動向より、三井不動産の売上高をある程度推測出来そうである。

　地価公示価格は、毎年3月20日前後の発表である。

　この23区住宅地価格が前年比に対して上昇していれば、4月末か5月初め頃に発表される三井不動産の3月期決算の売上高は増額と発表されると、かなりの確度で予測出来る。

　逆の場合も同じである。

　地価公示価格は、三井不動産の売上高の予測の情報源として、重要な数値ということになる。

　もし、これが新聞発表の前に知って、株式取引したら・・・・・・。

　それはインサイダー取引となる。

　地価公示価格を評価する不動産鑑定士は、地価公示価格を国交省の発表前に、第三者に漏らさないように。

　その行為は、犯罪になりかねないことを自覚しなければならない。

　いつだったか。相当前に、地価公示価格が、国交省が発表する前に洩れ伝わり、すっぱ抜かれ、国交省が激怒したことがあった。

　国交省が怒るのは当然であろう。

　東京の地価公示価格評価を担当している不動産鑑定士全員が、国交省の面接調査を受けたと聞く。多くの不動産鑑定士のぼやきを耳にした。

　その後どうなったか知らないが。

　　鑑定コラム1510)「三井不動産は売上高1.75兆円を見込む」

　　鑑定コラム338)「地価公示価格変動率の情報漏れとインサイダー取引への懸念」

　　鑑定コラム332)「2007年2月10日号の週刊ダイヤモンド誌を読まれたい」

　　鑑定コラム1566)「三井不動産今期売上高1.75兆円は大丈夫か」

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