○鑑定コラム


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ

1637)建坪1uの賃料収入

 建坪1uの土地の上に、5階建の賃貸住宅が建っているとする。

 この建物は専用部分のみの建物とする。

 その様な建物は現実にはあり得ないが、論を分かり易く説明する為に、仮定としてあるものとする。

 賃料はu当り4,000円とする。

 延床面積は、5階建であるから、

     1u×5=5u

となる。

 建坪1uの建物の賃貸収入は、

          4,000円×5u=20,000円

である。

 建坪1uの容積率は、

              5u
          ────   =5.0                                          
              1u

5.0である。

           4,000円×5=20,000円

 このことから、u当り賃料に容積率を乗ずれば、建坪1uの建物の月額賃料収入が得られることになる。

 鑑定コラム1636)「東京23区の土地の高度化の使われ方を示す容積率はどれ程か」で、東京23区各区の土地利用状況を示す容積率一覧の記事を記した。

 例えば、千代田区は409.7%であった。

 この土地利用容積率は、土地利用が住宅だけでなく商業等の利用の場合も含まれている。

 商業地を含めると云っても、その商業地の中に中高層の賃貸マンションが建っていることもある。

 そうした土地利用状況を考えれば、409.7%の土地利用容積率を、住宅地利用の容積率として利用しても不合理では無い。

 千代田区の住宅の賃料は、鑑定コラム1630)「東京2DK家賃は下がっている(平成29年1月)」で求められている。

 千代田区の住宅の賃料は、u当り3,998円(平成29年1月)である。

 千代田区の住宅地にある建坪1uの賃料収入は、

                 3,998円×4.097=16,380円

である。 これを12倍すれば、年間賃料収入になる。

                16,380円×12ヶ月=196,560円

 敷金を月額賃料の1ヶ月分とし、運用利回りを0.5%とする。

       16,380円×0.005≒82円

 敷金運用益は、82円である。

 共益費は、支払賃料に含まれているとする。

      196,560円+82円=196,642円

 千代田区の建坪1uの住宅賃料総収入は、年間196,642円である。

 鑑定コラム1636)と鑑定コラム1630)のデータより、23区各区の住宅地の建坪1uの賃料総収入を知ることが出来る。

 上記と同じ様に求めた結果を、後記に一覧で記す。

 建坪1uの賃料総収入が分かったことから、土地建物の価格が分かれば、各区の住宅地の還元利回りが求められそうである。

 今迄、誰もそうした還元利回りを求めた人はいない。

 どんな還元利回りが求められるであろうか。

 それについては、稿を改めて論じたい。


地域 u単価 円 利用容積率% 1u月額賃料 年間賃料 敷金運用益 1u総収入
千代田区 3998 409.7 16380 196560 82 196642
中央区 4248 552.8 23483 281796 117 281913
港区 5338 352.3 18806 225672 94 225766
新宿区 3153 259.3 8176 98112 41 98153
文京区 2890 234.8 6786 81432 34 81466
台東区 2790 271.1 7564 90768 38 90806
墨田区 2300 228.9 5265 63180 26 63206
江東区 2463 213.5 5259 63108 26 63134
品川区 3133 205.4 6435 77220 32 77252
目黒区 3320 157.5 5229 62748 26 62774
大田区 2498 146.7 3665 43980 18 43998
世田谷区 2845 125.8 3579 42948 18 42966
渋谷区 4318 223.7 9659 115908 48 115956
中野区 2523 149.8 3779 45348 19 45367
杉並区 2525 124.8 3151 37812 16 37828
豊島区 2555 212.3 5424 65088 27 65115
北区 2158 167.8 3621 43452 18 43470
荒川区 2230 197.3 4400 52800 22 52822
板橋区 2005 156.9 3146 37752 16 37768
練馬区 2073 123 2552 30624 13 30637
足立区 1815 132.2 2399 28788 12 28800
葛飾区 1793 129.2 2317 27804 12 27816
江戸川区 1930 155 2992 35904 15 35919


  鑑定コラム1636)
「東京23区の土地の高度化の使われ方を示す容積率はどれ程か」

  鑑定コラム1630)「「東京2DK家賃は下がっている(平成29年1月)」

  鑑定コラム1638)「賃貸マンションのレンタブル比」


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ