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1637）建坪1uの賃料収入

　建坪1uの土地の上に、５階建の賃貸住宅が建っているとする。

　その様な建物は現実にはあり得ないが、論を分かり易く説明する為に、仮定としてあるものとする。

　賃料はu当り4,000円とする。

　レンタブル比を0.867とする。

　4,000円×0.867＝3,468円

　延床面積は、5階建であるから、

　　　　　1u×5＝5u

となる。

　建坪1uの建物の賃貸収入は、

          3,468円×5u＝17,300円

である。

　このことから、u当り賃料にレンタブル比を乗じた賃料に容積率を乗ずれば、建坪1uの建物の月額賃料収入が得られることになる。

　鑑定コラム1636)「東京23区の土地の高度化の使われ方を示す容積率はどれ程か」で、東京23区各区の土地利用状況を示す容積率一覧の記事を記した。

　例えば、千代田区は409.7％であった。

　この土地利用容積率は、土地利用が住宅だけでなく商業等の利用の場合も含まれている。

　商業地を含めると云っても、その商業地の中に中高層の賃貸マンションが建っていることもある。

　そうした土地利用状況を考えれば、409.7％の土地利用容積率を、住宅地利用の容積率として利用しても不合理では無い。

　千代田区の住宅の賃料は、鑑定コラム1630)「東京2DK家賃は下がっている(平成29年1月)」で求められている。

　千代田区の住宅の賃料は、u当り3,998円(平成29年1月)である。

　千代田区の住宅地にある建坪1uの賃料収入は、

                 3,998円×0.867×4.097≒14,200円

である。 これを12倍すれば、年間賃料収入になる。

                14,200円×12ヶ月＝170,400円

　敷金を月額賃料の1ヶ月分とし、運用利回りを0.5％とする。

　　　　　　　14,200円×0.005≒71円

　敷金運用益は、71円である。

　共益費は、支払賃料に含まれているとする。

　　　　　　170,400円＋71円＝170,471円

　千代田区の建坪1uの住宅賃料総収入は、年間170,471円である。

　鑑定コラム1636)と鑑定コラム1630)のデータより、23区各区の住宅地の建坪1uの賃料総収入を知ることが出来る。

　上記と同じ様に求めた結果を、後記に一覧で記す。

　建坪1uの賃料総収入が分かったことから、土地建物の価格が分かれば、各区の住宅地の還元利回りが求められそうである。

　今迄、誰もそうした還元利回りを求めた人はいない。

　どんな還元利回りが求められるであろうか。

　それについては、稿を改めて論じたい。


地域 u単価 円 建物面積当り賃料 利用容積率％ 1u月額賃料 年間賃料 敷金運用益 1u総収入
千代田区 3998 3466 409.7 14200 170400 71 170471
中央区 4248 3683 552.8 20360 244320 102 244422
港区 5338 4628 352.3 16304 195648 82 195730
新宿区 3153 2734 259.3 7089 85068 35 85103
文京区 2890 2506 234.8 5884 70608 29 70637
台東区 2790 2419 271.1 6558 78696 33 78729
墨田区 2300 1994 228.9 4564 54768 23 54791
江東区 2463 2135 213.5 4558 54696 23 54719
品川区 3133 2716 205.4 5579 66948 28 66976
目黒区 3320 2878 157.5 4533 54396 23 54419
大田区 2498 2166 146.7 3178 38136 16 38152
世田谷区 2845 2467 125.8 3103 37236 16 37252
渋谷区 4318 3744 223.7 8375 100500 42 100542
中野区 2523 2187 149.8 3276 39312 16 39328
杉並区 2525 2189 124.8 2732 32784 14 32798
豊島区 2555 2215 212.3 4702 56424 24 56448
北区 2158 1871 167.8 3140 37680 16 37696
荒川区 2230 1933 197.3 3814 45768 19 45787
板橋区 2005 1738 156.9 2727 32724 14 32738
練馬区 2073 1797 123 2212 26544 11 26555
足立区 1815 1574 132.2 2081 24972 10 24982
葛飾区 1793 1555 129.2 2009 24108 10 24118
江戸川区 1930 1673 155 2593 31116 13 31129


　　鑑定コラム1636)「東京23区の土地の高度化の使われ方を示す容積率はどれ程か」

　　鑑定コラム1630)「「東京2DK家賃は下がっている(平成29年1月)」

　　鑑定コラム1638)「賃貸マンションのレンタブル比」

　　鑑定コラム1650)「東京23区賃貸マンションの還元利回りは2.3%〜6.3%」


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