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1650）東京23区賃貸マンションの還元利回りは2.1%〜6.0%

１．はじめに

　「東京23区住宅地の賃貸マンションの平均還元利回りは、どれ程であろうか。」

　上記命題を掲げて、その命題の分析に取り組んだ。

　還元利回り分析に必要な賃料、土地価格、建物価格の基本データは、u単価で発表されている。

　還元利回りは、一つの賃貸建物及びその敷地の価格とその賃貸複合不動産の純収益より求められるものである。

　賃貸複合不動産の面積は、千差万別であり、同じ面積と云うものは、先ず無い。
　
　賃料、土地価格、建物価格は、u単価で発表或いは把握される。このu当り単価という性質と、多数の賃貸面積、土地面積、建物面積を持つ賃貸複合不動産の性質とを、如何に論理的にマッチングさせられるか。


２．建坪１uの価格と賃料

　面積を持つ土地建物で構成される複合不動産の価格及び賃料は、１u賃料に対応する土地価格、建物価格そして賃料という概念を作りだして考えれば、解決できるのでは無かろうかと考えつく。

　土地利用率の容積率が400%の地域の場合、それは建坪1uの4階建ての建物と考えればよい。

　そうすれば建物価格は求められる。

　土地価格は、建物の階層には関係なく、建物敷地の価格である。

　建蔽率0.8或いは0.6で除した面積相当が、建坪１uの土地面積とすれば良いではないかと考える。

　この様な構想から、23区の住宅地の賃貸マンションの還元利回りを分析してみた。価格時点は平成29年(2017年)1月時点である。償却前還元利回りである。


３．１u当り賃料

　千代田区の住宅地の賃貸マンションで説明して行く。以下同じ。

　千代田区の2017年(平成29年)1月の2DKマンション賃料は、u当り3,998円である。

　この賃料は、全国宅地建物取引業協会連合会が運営する「ハトマークサイト」というホームページ発表の「賃料相場」データから分析した。

　その結果は、鑑定コラム1630）「東京2DK家賃は下がっている(平成29年1月)」で、記した。

　千代田区の土地利用容積率は、409.7％である。

　この土地利用容積については、鑑定コラム1636)「東京23区の土地の高度化の使われ方を示す容積率はどれ程か」で記した。

　月額支払賃料は、レンタブル比を0.867とすると、

             3,998円×0.867×4.097≒14,200円

である。

　年間支払賃料は、

　　　　　　　　14,200×12＝170,400円

である。

　敷金は支払い賃料の1月分とする。運用利率は0.005とする。

             14,200円×0.005＝71円

　総収入は、

                170,400円＋71円　＝170,471円

である。


４．純収益

　純収益は、

　　　　　総収入×(１−必要諸経費率)　＝ 純収益

の算式で求められる。

　賃貸マンションの必要諸経費率は、鑑定コラム1647）「賃貸マンションの経費率」で記してある。この分析は、支払賃料に対しての分析であるが、総収入に対して援用しても、その誤差は無視出来る範囲と判断出来、採用する。

　経費率は23%である。

　千代田区の賃貸マンションの純収益は、

　　　　　　170,471円×(１−0.23)  ＝ 131,263円
　
である。

　各区の純収益は、下記である。


地域 u単価 円 建物面積当り賃料 利用容積率％ 1u月額賃料 年間賃料 敷金運用益 1u総収入 経費率 純収益
千代田区 3998 3466 409.7 14200 170400 71 170471 0.23 131263
中央区 4248 3683 552.8 20360 244320 102 244422 0.23 188205
港区 5338 4628 352.3 16304 195648 82 195730 0.23 150712
新宿区 3153 2734 259.3 7089 85068 35 85103 0.23 65529
文京区 2890 2506 234.8 5884 70608 29 70637 0.23 54390
台東区 2790 2419 271.1 6558 78696 33 78729 0.23 60621
墨田区 2300 1994 228.9 4564 54768 23 54791 0.23 42189
江東区 2463 2135 213.5 4558 54696 23 54719 0.23 42134
品川区 3133 2716 205.4 5579 66948 28 66976 0.23 51572
目黒区 3320 2878 157.5 4533 54396 23 54419 0.23 41903
大田区 2498 2166 146.7 3178 38136 16 38152 0.23 29377
世田谷区 2845 2467 125.8 3103 37236 16 37252 0.23 28684
渋谷区 4318 3744 223.7 8375 100500 42 100542 0.23 77417
中野区 2523 2187 149.8 3276 39312 16 39328 0.23 30283
杉並区 2525 2189 124.8 2732 32784 14 32798 0.23 25254
豊島区 2555 2215 212.3 4702 56424 24 56448 0.23 43465
北区 2158 1871 167.8 3140 37680 16 37696 0.23 29026
荒川区 2230 1933 197.3 3814 45768 19 45787 0.23 35256
板橋区 2005 1738 156.9 2727 32724 14 32738 0.23 25208
練馬区 2073 1797 123 2212 26544 11 26555 0.23 20447
足立区 1815 1574 132.2 2081 24972 10 24982 0.23 19236
葛飾区 1793 1555 129.2 2009 24108 10 24118 0.23 18571
江戸川区 1930 1673 155 2593 31116 13 31129 0.23 23969


５．土地価格と建物価格

　土地価格は、鑑定コラム1648）「１u家賃対応の土地価格」で記した。

　建物価格は、鑑定コラム1649）「１u家賃対応の建物価格」で記した。

　千代田区の１u賃料対応の土地価格は、3,171,375円である。

　千代田区の１u賃料対応の建物価格は、1,267,202円である。

             土地価格      3,171,375円
             建物価格      1,267,202円
               計          4,438,577円


６．千代田区の住宅地の賃貸マンションの還元利回り

　上記より、千代田区の住宅地の賃貸マンションの還元利回りの建坪１uの純収益は、131,263円である。

　 　この賃料の元本である土地建物価格は、4,438,577円である。

　還元利回りは、

　　　　　　　　純収益
        ──────────   ＝　還元利回り                       
           土地価格＋建物価格

である。

　上記算式に求められた数値を代入すれば、

              131,263円
           ──────　 ＝　0.03                        
         　  4,438,577円

3.0%である。

　2017年(平成29年)1月の千代田区の住宅地の賃貸マンションの還元利回りは、3.0%である。


７．23区の住宅地の賃貸マンションの平均還元利回り

　23区の住宅地の賃貸マンションの平均還元利回りは、上記千代田区の還元利回りと同じやり方で求めると、下記である。

　23区平均は3.0%である。


区名 純収益 土地価格 建物価格 土地建物価格 還元利回り %
千代田区 131263 3171375 1267202 4438577 0.030 3.0
中央区 188205 1448875 1709810 3158685 0.060 6.0
港区 150712 2103375 1089664 3193039 0.047 4.7
新宿区 65529 851625 802015 1653640 0.040 4.0
文京区 54390 1027000 726236 1753236 0.031 3.1
台東区 60621 960250 838512 1798762 0.034 3.4
墨田区 42189 472625 707988 1180613 0.036 3.6
江東区 42134 516875 660356 1177231 0.036 3.6
品川区 51572 900500 635302 1535802 0.034 3.4
目黒区 41903 1406833 487148 1893981 0.022 2.2
大田区 29377 814333 453743 1268076 0.023 2.3
世田谷区 28684 943333 389099 1332432 0.022 2.2
渋谷区 77417 1365125 691904 2057029 0.038 3.8
中野区 30283 873833 463331 1337164 0.023 2.3
杉並区 25254 806167 386006 1192173 0.021 2.1
豊島区 43465 649375 656644 1306019 0.033 3.3
北区 29026 722833 519005 1241838 0.023 2.3
荒川区 35256 674333 610249 1284582 0.027 2.7
板橋区 25208 627167 485292 1112459 0.023 2.3
練馬区 20447 597667 380748 978415 0.021 2.1
足立区 19236 452667 408895 861562 0.022 2.2
葛飾区 18571 488667 399616 888283 0.021 2.1
江戸川区 23969 532833 479415 1012248 0.024 2.4
平均         0.030 3.0


　　鑑定コラム1648)「１u家賃対応の土地価格」

　　鑑定コラム1649)「１u家賃対応の建物価格」

　　鑑定コラム1647)「賃貸マンションの経費率」

　　鑑定コラム1630)「東京2DK家賃は下がっている(平成29年1月)」

　　鑑定コラム1636)「東京23区の土地の高度化の使われ方を示す容積率はどれ程か」

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