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1484）市川・千葉と新宿の事務所ビルの階層別効用比

　著書『賃料<地代・家賃>評価の実際』P33(プログレス　2005年12月10日発行)に、3階の効用を100として、新宿の商業地にある５つの事務所ビル(1階店舗)の階層別効用比の分析結果が記してある。下記である。

      階　　用途　　Ａ　　　Ｂ　　　Ｃ　   　Ｄ　　　Ｅ　　　　平均


      9    事務所                    100                        100
      8    事務所                    100                        100
      7    事務所                    100                        100
      6    事務所                    100      100               100
      5    事務所   100     100      100      100               100
      4    事務所   100     100      100      100     100       100
      3    事務所   100     100      100      100     100       100
      2    事務所   104     103      116      103     100       105
      1    店舗     126     128      226      113     125       144
    Ｂ1    店舗             109      106                        108

　2階事務所は、階段利用によってエレベータの待ち時間が省略出来ることもあって、賃料は上階よりも少し高い。地階は飲食店の用途があり、上階2階上の事務所の賃料より高い。人間の微妙な心理作用は、腹が減っている時に昇るよりか降りる方向に体を動かすようである。

　上記効用比は、3階を100として求めているが、これを１階を100として変換する。

　例えば、平均値の2階の効用比評点は、

　　　　　　105×100
          ────── ＝72.9 ≒　73                                
               144

である。

　同様な求め方で、各階の平均効用比評点を求める。下記である。

　　　　　　　　9階　　　　69
                8階　　　　69
　　　　　　　　7階　　　　69
                6階　　　　69
　　　　　　　　5階 　　   69
                4階　　　　69
　　　　　　　　3階　　　　69
                2階　　　　73
                1階   　  100
                地下1階    75

　鑑定コラム1483)で、市川・千葉の事務所ビルの階層別効用比を求めた。1階を100とした効用比である。

　市川・千葉と新宿の事務所ビルの効用比を対比すると、下記である。1階店舗で、効用比100である。

                     新宿              市川・千葉


　　　　　　　　9階　　　　69             67
                8階　　　　69             67
　　　　　　　　7階　　　　69             67
                6階　　　　69             67
　　　　　　　　5階 　　   69             67
                4階　　　　69             67
　　　　　　　　3階　　　　69             67
                2階　　　　73             72
                1階   　  100            100
                地下1階    75             -

　新宿と市川・千葉の事務所ビル(1階店舗)の階層別効用比を見較べると、効用比の差はほとんど無い。

　新宿という東京を代表する商業地にある事務所ビルの階層別効用比と、市川・千葉のそれとはほとんど差が無い。

　時間も違い、地域も違うにも係わらず、ほぼ同じである。不思議なことである。この現象の形成には、経済合理性というものが関与しているのであろうか。

　価格形成を支配する経済合理性は、一般的には目には見えないが、こうした分析によって目に見えてくるのであろうか。

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