○鑑定コラム

184）空室損失は家賃の必要諸経費なのか

　空室損失とは、建物を賃貸している場合に、空室が生じることによって発生する家賃未収入の損失をいう。

　空室であっても、共用部分の清掃や固定資産税等を支払わなければならないから、その損失相当と考える人もいるかもしれないが、その様な損失ではない。

　共用部分の電気代・清掃費・固定資産税等は空室の有無に関係無く、費用計上されて居ることから、空室が生じたからと言って、新たにそれらによる損失は生じない。

　過日、継続家賃の訴訟で、裁判所が選任した鑑定人不動産鑑定士作成の継続家賃の鑑定書が郵送されてきた。
　知り合いの弁護士から、
　「不動産鑑定書は難しくて、よく分からないから専門家の目で見て、内容を検討して欲しい。」
ということであった。こうしたことは今迄にも何回も有る。

　他人の不動産鑑定書のあら探しをするのが私の商売では無いが、知り合いの弁護士の頼みということもあり、送られてきた不動産鑑定書に目を通した。

　読んでいて甚だ分かりにくい不動産鑑定書であった。
　不動産鑑定書、特に賃料の鑑定書は分かりにくいものが多い。偉そうに聞こえるかもしれないが、謙虚に云っても、分かりにくさには慣れている私ですら理解に苦しむ内容のものであった。

　とてもではないが、事件担当の裁判官が内容を理解するのは、そして何処が間違っているのか発見する事は、まず出来ないであろうと思われる内容の不動産鑑定書であった。裁判官は内容が理解出来ないゆえ、専門家の判断だから正しいんだとして、判決されてはたまったものでない内容の鑑定書である。

　何の説明もされずに数値が突然出てくるのには閉口する。どうしてこの数値なのだ。その根拠は?。と思われるものばかりである。
　論理の統一性は無く、家賃の求め方が根本的に分かっていないのでは無いかと思われる個所が随所にあった。

　その中の一つに、家賃の必要諸経費に空室損失が計上されてあった。
　賃料収入の5％の金額であった。

　空室損失は賃料の必要諸経費を構成する費用項目であろうか。

　空室損失は賃料収入のリスクに属するもので、賃料の必要諸経費では無い。　しかし、悲しいことに、現行の『不動産鑑定評価基準』は、賃料の必要諸経費に次のものを挙げ、その中に空室損失が入っている。

　　　・減価償却費　
　　　・公租公課　
　　　・修繕費　
　　　・管理費　
　　　・火災保険料　
　　　・空室損失　
　　　・貸倒引当金

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