1976） 講演「還元利回り・期待利回りの求め方」の内容(3)
６．還元利回り＝標準粗利回り×(1−必要諸経費率)の証明
還元利回りを求める算式の1つとして、
還元利回り＝標準粗利回り×(1−必要諸経費率)
がある。
上記算式は、どの様にして算出されるのか。その証明を行う。
@ 粗利回り・標準粗利回り
年間賃料収入を、その収入を生み出す土地・建物の不動産の価格で除した利回りを粗利回りと呼ぶ。必要諸経費を含んだ賃料を土地・建物の価格で除した利回りである。
土地に建つ建物が、その土地に許容される容積の建築面積を持つ建物の場合の粗利回りを「標準粗利回り」と呼ぶこととする。
下記算式である。
年間賃料総収入
標準粗利回り＝ ──────────── ・・・@式
土地価格＋建物価格
A 必要諸経費率
必要諸経費
必要諸経費率＝ ──────────── ・・・A式
年間賃料総収入
B 純収益
純収益
還元利回り ＝ ──────────── ・・・C式
土地価格＋建物価格
D 還元利回りと標準粗利回り、必要諸経費率の関係
年間賃料総収入−必要諸経費
還元利回り ＝─────────────── ・・・D式
土地価格＋建物価格
A式を変型する。
年間賃料総収入−年間賃料総収入×必要諸経費率
還元利回り ＝ ──────────────────────
土地価格＋建物価格
年間賃料総収入 年間賃料総収入
＝ ──────── −──────── ×必要諸経費率・・・F式
土地価格＋建物価格 土地価格＋建物価格
年間賃料総収入
─────────── は、標準粗利回りであることから、F式は、
土地価格＋建物価格
還元利回り＝標準粗利回り−標準粗利回り×必要諸経費率・・・G式
年間賃料総収入
標準粗利回り＝ ──────────── ・・・@式
土地価格＋建物価格
そして、上記標準粗利回りの算式より、下記算式が導き出される。
u当り賃料×12×共益費修正率×運用償却額修正率×空室率修正
×経年賃料修正率×容積率×賃貸面積率
＝─────────────────────────・・・A式
土地単価＋建物工事費単価×容積率×償却修正率
A 標準粗利回りの算式の証明標準粗利回り算式ここで、分子、分母の土地面積は消去されるから、利回り算式は次式となる。
賃料単価×12×共益費修正率×土地面積×容積率×賃貸面積率 ＝ ──────────────────────────── 土地面積 ×（土地単価 ＋ 建物工事単価 × 容積率）
賃料単価×12×共益費修正率×容積率×賃貸面積率
算式 ＝ ────────────────────────
土地単価 ＋ 建物工事単価 × 容積率
と求められる。
u当り賃料×12×共益費修正率×運用償却額修正率×空室率修正 ×経年賃料修正率×容積率×賃貸面積率 ＝───────────────────────────────── 土地単価＋建物工事費単価×容積率×償却修正率
必要諸経費
──────── ＝ 必要諸経費率
賃料総収入
ショッピングセンター 32.3%(著書P75)
貸事務所 36.4%(著書P72)
丸ビル 35.3%(著書P468)
27.5％(減価償却含まない P468)
賃貸マンション(日本賃貸住宅投資法人)
44.0%(鑑定コラム1647 *注)
賃貸マンション 35%(著書P99)
賃貸アパート 38％(著書P99)
＊(注) 物件管理委託費5.9％が含まれる。
40−10 30
──── ＝─── ＝0.75
40 40
0.75である。250,000円×0.75＝187,500円 総額 187,500円×750u＝140,625,000円である。
イ，賃料 5,000円 × 525u × 12 ＝ 31,500,000円
ロ，保証金運用益 5,000円 × 525u × 10ヶ月 × 0.02 ＝525,000円
（注）運用利回りは2％とする。
ハ，保証金償却額 0円
ニ，共益費 750円×525u×12＝ 4,725,000円
ホ，小計 36,750,000円
ヘ，空室率 5％
ト，合計 36,750,000円×(1−0.05)＝ 34,912,500円
B 設例建物の標準粗利回り
年間賃料収入
標準粗利回り＝───────────
土地価格 ＋ 建物価格
34,912,500
＝────────────── ＝ 0.0792
300,000,000 ＋ 140,625,000
ａ，土地単価 u当り 2.000,000円上記諸数値を算式に代入する。
ｂ，建物工事費 u当り 250,000円
187,500 ｃ，償却修正率 ──── ＝ 0.75 250,000
ｄ，u当り賃料 5,000円
750 ｅ，共益費修正率 ──────＝ 0.15 …… 1.15 5,000
525,000 f，運用償却額修正率──────────≒0.01449 ……1.01449 31,500,000+4,725,000
(注)分母は、(支払賃料＋共益費)とする
g，空室率修正 0.95
h，経年修正 経年修正は無いとする 1.0
750 i，容積率 ── ＝ 5.0 150
525 ｉ，賃貸面積率 ── ＝ 0.7 750
5,000×12×1.15×1.01449×0.95×1.0×5.0×0.7
標準粗利回り＝───────────────────────＝ 0.0792
2,000,000＋250,000×5.0×0.75
還元利回り＝7.92％×(1−0.37)
＝4.9896≒5.0％