鑑定コラム

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2266）丸ビルの賃料は坪当り64,349円(2021年3月)

　鑑定コラム2252)で、三菱地所が発表した2021年3月期の決算書の附属説明書(FACT BOOK　ファクトブック)によって、三菱村と呼ばれる東京丸の内地区の2021年3月期のビル賃料は、㎡当り11,934円、坪当り39,451円と求めた。

　この丸の内地区の平均ビル賃料から、丸ビルの賃料を推測する。以下土地価格の単価は坪当りの価格で述べる。

　分析推測の仕方は、2017年2月に発売された『改訂増補　賃料<地代・家賃>評価の実際』(プログレス)のP431～469に論述されている「丸ビルの還元利回り」の分析方法で行っている分析と同じである。

　その求め方は、鑑定コラム1380)「丸ビルの賃料の推測」にも記している。

　標準偏差は、変動係数を0.322として、次の如く求める。

　丸の内地区の平均事務所賃料は、上記より坪当り39,451円である。

　標準偏差は、

             39,451円×0.322＝12,703

である。

　丸ビルの立地、品等は、丸の内地区にあって100棟のビルにあって、優れた方の2.5%の範囲に入るビルと判断する。

　賃料は人間生活の営みの中の一つの経済行為であり、正規分布に従うとすれば、2.5％の出現率のZ値は、1.96である。

           39,451円＋12,703×1.96＝64,349円

　2021年3月の丸ビルの坪当り賃料を64.349円と推測する。過去最高賃料である。

　丸ビルの賃料は、

          平成29年3月　　坪当り62,242円
          平成30年3月　　坪当り60,829円
          平成31年3月　　坪当り61,546円
          2020年3月      坪当り62,910円
          2021年3月      坪当り64,349円

である。

　同様にして求められた丸ビルの賃料をグラフにしたのが、下記である。

　なお、この分析は不動産鑑定士田原拓治の分析によるものであり、丸ビルの賃料が実際に上記の賃料であると云うものでは無い。

　　鑑定コラム1380)「丸ビルの賃料の推測」

　　鑑定コラム1643)「丸ビルの賃料坪当り62,242円(29年3月)」

　　鑑定コラム1778)「丸ビルの賃料坪当り60,829円(30年3月)で、下がっている」

　　鑑定コラム1931)「丸の内地区のビル賃料は㎡当り11,414円(31年3月)」

　　鑑定コラム2252)「丸の内地区のビル賃料は㎡当り11,934円(2021年3月)、過去最高」

　　鑑定コラム2267)「丸ビルの償却後総合還元利回りは1.99％、地価下落(2021年3月)」

　　鑑定コラム2269)「八重洲・日本橋・京橋の事務所賃料の分析　(2021年6月)」
　

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