○鑑定コラム

2313)　上野アメ横JR高架下の店舗賃料は、�u当り13,300円高い

1.はじめに

　東京上野駅に近い上野2丁目〜6丁目の1階店舗の賃料を分析して見た。

　この地区は、JR山手線上野駅のほかに御徒町駅を中心とした商店街であるが、通称アメ横と呼ばれる商店街とアメ横JR高架下商店街がある。

　この地区の1階店舗の賃料を分析する。

　賃貸事例は、不動産売買情報、不動産賃貸情報の提供会社であるアットホームの賃貸募集データによるほか、不動産賃貸仲介業者のホームページ掲載の募集データによった。

　アメ横JR高架下商店街の賃貸事例の面積は6�u以上とする。同地区の賃貸事例は2.3�uで坪当り換算賃料14万円とか、2.8�uで坪当り換算15万円とかがある。中には坪当り20万円を大きく超える募集賃料もある。

　このことから、アメ横JR高架下商店街の募集賃貸事例は、6�u以上のものとする。

　2021年9月時点のデータによる。

２．1階店舗の募集事例一覧

　JR山手線上野駅、御徒町駅、地下鉄上野広小路駅徒歩4分以内の1階店舗の募集事例一覧は下記である。

番号	所在	駅	最寄駅徒歩分	月額賃料　円	消費税修正　円	賃貸面積 �u	賃料　円/�u	位置	築年	経年
1	上野2-1	上野広小路	1	418000	380000	27.36	13889	その他	2020	1
2	上野2-1	上野広小路	1	1990000	1809091	96.47	18753	その他	1995	26
3	上野3-22	御徒町	1	555100	504636	47.66	10588	その他	1974	47
4	上野6-4	御徒町	1	165000	150000	8.94	16779	JR高架下	1973	48
5	上野6-4	御徒町	3	253000	230000	18.00	12778	JR高架下	1980	41
6	上野6-4	御徒町	1	352000	320000	6.45	49612	JR高架下	1973	48
7	上野6-10	上野	3	495000	450000	6.33	71090	JR高架下	1980	41
8	上野6-6	御徒町	4	506000	460000	26.21	17551	その他	1988	33
9	上野6-6	御徒町	1	120000	109091	6.40	17045	JR高架下	1973	48
10	上野6-6	御徒町	1	132000	120000	2.83	42403	JR高架下	1973	48
11	上野4-1	上野	3	4455000	4050000	148.76	27225	その他	1978	43
12	上野5-22	御徒町	1	462000	420000	22.26	18868	その他	1958	63
13	上野5-22	御徒町	1	99000	90000	2.58	34884	JR高架下	1973	48
14	上野5-22	御徒町	1	660000	600000	27.34	21946	JR高架下	1973	48
15	上野6-11	上野	3	880000	800000	25.94	30840	その他	2018	3
16	上野6-1	御徒町	2	957000	870000	69.18	12576	その他	1983	38

３．上野２〜６丁目の1階店舗の平均賃料等

　上記データの平均は、下記である。

　　　　　　平均賃料　　　　　�u当り　26,052円
            駅徒歩分          2分
　　　　　　平均面積　　　　　34�u
　　　　　　平均経年　　　　　39年

　　　　　　　上野駅　　　1
　　　　　　　御徒町駅　　2
　　　　      上野広小路　3

　　　　　　　アメ横JR高架下商店街　　1
　　　　　　　その他　　　　　　　　　2

          Y＝a＋X1+X2+X3+X4+X5

　　　　　　X1 駅　　　　　2
            X2 徒歩分      変数
 　　　　　 X3 賃貸面積　　100(�u)
            X4 位置        2
            X5 経年　　　　20年

             徒歩分　　　　　賃料　円/�u　　 　　評点　
　　　　　　　　1          　 21962.39            100
　　　　　　　　2         　  20084.17             91
                3             18205.95             83

　　　　　　X1 駅　　　　　2
            X2 徒歩分      2(分)
 　　　　　 X3 賃貸面積　　100(�u)
            X4 位置        2
            X5 経年　　　　変数

             経年　　　　　賃料　円/�u　　　　評点　
　　　　　　　1            23,902.41          100
              5            23,098.57           97
             10            22,093.77           92
             15            21,088.97           88
             20            20.084.17           84
             25            19,079.37           80
             30            18,074.57           76
             35            17,069.77           71
             40            16,064.97           67
             45            15,060.17           63
             50            14,055.37           59