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2313) 上野アメ横JR高架下の店舗賃料は、u当り13,300円高い

1.はじめに

 東京上野駅に近い上野2丁目〜6丁目の1階店舗の賃料を分析して見た。

 この地区は、JR山手線上野駅のほかに御徒町駅を中心とした商店街であるが、通称アメ横と呼ばれる商店街とアメ横JR高架下商店街がある。

 この地区の1階店舗の賃料を分析する。

 賃貸事例は、不動産売買情報、不動産賃貸情報の提供会社であるアットホームの賃貸募集データによるほか、不動産賃貸仲介業者のホームページ掲載の募集データによった。

 アメ横JR高架下商店街の賃貸事例の面積は6u以上とする。同地区の賃貸事例は2.3uで坪当り換算賃料14万円とか、2.8uで坪当り換算15万円とかがある。中には坪当り20万円を大きく超える募集賃料もある。

 このことから、アメ横JR高架下商店街の募集賃貸事例は、6u以上のものとする。

 2021年9月時点のデータによる。

2.1階店舗の募集事例一覧

 JR山手線上野駅、御徒町駅、地下鉄上野広小路駅徒歩4分以内の1階店舗の募集事例一覧は下記である。


番号 所在 最寄駅徒歩分 月額賃料 円 消費税修正 円 賃貸面積 u 賃料 円/u 位置 築年 経年
1 上野2-1 上野広小路 1 418000 380000 27.36 13889 その他 2020 1
2 上野2-1 上野広小路 1 1990000 1809091 96.47 18753 その他 1995 26
3 上野3-22 御徒町 1 555100 504636 47.66 10588 その他 1974 47
4 上野6-4 御徒町 1 165000 150000 8.94 16779 JR高架下 1973 48
5 上野6-4 御徒町 3 253000 230000 18.00 12778 JR高架下 1980 41
6 上野6-4 御徒町 1 352000 320000 6.45 49612 JR高架下 1973 48
7 上野6-10 上野 3 495000 450000 6.33 71090 JR高架下 1980 41
8 上野6-6 御徒町 4 506000 460000 26.21 17551 その他 1988 33
9 上野6-6 御徒町 1 120000 109091 6.40 17045 JR高架下 1973 48
10 上野6-6 御徒町 1 132000 120000 2.83 42403 JR高架下 1973 48
11 上野4-1 上野 3 4455000 4050000 148.76 27225 その他 1978 43
12 上野5-22 御徒町 1 462000 420000 22.26 18868 その他 1958 63
13 上野5-22 御徒町 1 99000 90000 2.58 34884 JR高架下 1973 48
14 上野5-22 御徒町 1 660000 600000 27.34 21946 JR高架下 1973 48
15 上野6-11 上野 3 880000 800000 25.94 30840 その他 2018 3
16 上野6-1 御徒町 2 957000 870000 69.18 12576 その他 1983 38


3.上野2〜6丁目の1階店舗の平均賃料等

 上記データの平均は、下記である。

      平均賃料     u当り 26,052円
            駅徒歩分          2分
      平均面積     34u
      平均経年     39年

 アメ横JR高架下商店街は、築48年の賃貸物件が多い。

4.回帰分析するためのデータ

 上記データを次のごとく分類する。

 u当り賃料をYとする。

 最寄り駅をX1とする。

 駅の分類は下記とする。
       上野駅   1
       御徒町駅  2
          上野広小路 3
 駅徒歩分をX2とする。

 賃貸面積をX3とする。

 位置はX4とする。区分は下記とする。
       アメ横JR高架下商店街  1
       その他         2
 経年はX5とする。
 
 上記データを、上記条件によって表示すると、下記である。


  所在 賃料 円/u 最寄駅徒歩分 賃貸面積 u 位置 経年
    Y X1 X2 X3 X4 X5
1 上野2-1 13889 3 1 27.36 2 1
2 上野2-1 18753 3 1 96.47 2 26
3 上野3-22 10588 2 1 47.66 2 47
4 上野6-4 16779 2 1 8.94 1 48
5 上野6-4 12778 2 3 18.00 1 41
6 上野6-4 49612 2 1 6.45 1 48
7 上野6-10 71090 1 3 6.33 1 41
8 上野6-6 17551 2 4 26.21 2 33
9 上野6-6 17045 2 1 6.40 1 48
10 上野6-6 42403 2 1 2.83 1 48
11 上野4-1 27225 1 3 148.76 2 43
12 上野5-22 18868 2 1 22.26 2 63
13 上野5-22 34884 2 1 2.58 1 48
14 上野5-22 21946 2 1 27.34 1 48
15 上野6-11 30840 1 3 25.94 2 3
16 上野6-1 12576 2 2 69.18 2 38


 XYの間には、
          Y=a+X1+X2+X3+X4+X5
関係式が成立するとする。

5.重回帰式

 上記データを重回帰分析によって算式を求めると下記である。係数の小数点3位以下は切り捨てとする。

   Y=88782.41−15894.90X1−1878.22X2−25.31X3−13300.90X4−200.96X5
        重相関係数 0.666

 重相関係数は0.666であるから、算式の信頼度はやや劣る。この原因は、アメ横JR高架下商店街の賃料の激しい高低差が原因していると思われる。

6.重回帰式の説明

 上記求められた重回帰式を説明すると、次の通りである。

 上野広小路駅勢圏よりも御徒町駅勢圏の1階店舗賃料の方がu当り15,894円(小数点以下切りすて。以下同じ。)高い。上野駅勢圏の1階店舗は御徒町駅勢圏の1階店舗よりu当り15,894円高い。

 各駅より徒歩1分遠ざかるに連れて、1階店舗賃料は1878円/u安くなる。

 神田駅の場合は1918円であった。

 店舗面積が1u増えるに連れて、1階店舗の賃料は25円/u安くなる。但しこのことは云えるのはデータの数値から150u程度の店舗面積までである。

 この要因は、小規模店舗が多いアメ横JR高架下商店街の賃料が高いことが影響していると思われる。

 神田駅勢圏の店舗賃料は、店舗面積が1u増えるに連れて9円/u高くなっていた。

 アメ横JR高架下商店街の賃料は、その他の店舗賃料に比し、13,300円高い。但し、6u以上の店舗の場合である。

 建物の経年が1年古くなるに連れて、1階店舗の賃料は200円/u安くなる。

 神田駅勢圏の店舗建物は、91円/u安くなっていた。

 日本橋・京橋・八重洲の事務所ビルでは、1年古くなると事務所賃料は14円/u安くなっていた。

 銀座7・8丁目のバー・クラブの建物では、1年古くなると店舗賃料は85円/u安くなっていた。

7.御徒町駅徒歩分と1階店舗賃料の関係(アメ横JR高架下商店街を除く)

 アメ横JR高架下商店街を除く御徒町駅勢圏の1階店舗賃料と御徒町駅徒歩分の関係を見て見る。

 X2の徒歩分を除く条件は、下記とする。

      X1 駅     2
            X2 徒歩分      変数
       X3 賃貸面積  100(u)
            X4 位置        2
            X5 経年    20年

 前記重回帰式に各Xの条件を上記として代入し、X2に1、2、3をそれぞれ代入してY値を求めると、下記である。( )内は徒歩1分の賃料を100として場合の評点である。

             徒歩分     賃料 円/u     評点 
        1            21962.39            100
        2            20084.17             91
                3             18205.95             83
 御徒町駅より徒歩1分の違いによる店舗賃料の下落は、1分ごとに9%ポイント〜8%ポイントの下落である。

 神田駅勢圏は1分当り17%ポイントであったから、御徒町の徒歩分による賃料下落は緩やかである。

 上記御徒町駅と徒歩分の評点関係をグラフにすると、下図である。




御徒町駅徒歩評点グラフ




8.御徒町駅店舗建物経年と1階店舗賃料の関係

 X5の経年を除く条件は、下記とする。

      X1 駅     2
            X2 徒歩分      2(分)
       X3 賃貸面積  100(u)
            X4 位置        2
            X5 経年    変数

 前記重回帰式に各Xの条件を上記として代入し、X5に経年の変数をそれぞれ代入してY値を求めると、下記である。( )内は経年1年の賃料を100とした場合の評点である。

             経年     賃料 円/u    評点 
       1            23,902.41          100
              5            23,098.57           97
             10            22,093.77           92
             15            21,088.97           88
             20            20.084.17           84
             25            19,079.37           80
             30            18,074.57           76
             35            17,069.77           71
             40            16,064.97           67
             45            15,060.17           63
             50            14,055.37           59
 神田駅勢圏の店舗建物築25年の評点は80であった。御徒町駅勢圏店舗建物の経年評点と同じである。

上記店舗建物経年と御徒町1階店舗賃料評点関係をグラフにすると、下図である。




御徒町駅店舗経年評点グラフ




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