○鑑定コラム
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１．はじめに
先の鑑定コラム2323)で、札幌中央区と恵庭のマンション賃料の比較を記した。
北海道での恵庭市のマンション、札幌中央区のマンション賃料は分かったが、東京のマンション賃料と対比すると、札幌中央区のマンション賃料はどういう状態であろうか。その賃料水準を確かめる。
２．データ
賃貸マンションのデータは、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会(通称「全宅連」) が運営するホームページ「ハトマークサイト」の各県賃料統計の内、北海道及び東京の2021年10月下旬のデータによる。
各間取りによる東京中央区、札幌中央区のマンションの賃料は下記である。単位は月額万円である。
|
地域
|
ワンルーム
|
1K・1DK
|
1LDK・2K・2DK
|
2LDK・3K・3DK
|
3LDK・4K・4DK
|
4LDK超
|
|
東京中央区
|
10.68
|
10.25
|
17.16
|
23.14
|
26.88
|
25
|
|
札幌市中央区
|
3.08
|
3.57
|
5.3
|
6.86
|
10.4
|
12.63
|
３．分析
間取りの標準面積を、
ワンルーム 18u
1K・1DK 21u
1LDK・2K・2DK 40u
2LDK・3K・3DK 52u
3LDK・4K・4DK 70u
4LDK以上 95u
とする。間取りの表示は、略して1R,1DK,2DK、3DK、4DK、4LDK〜とする。
上記間取りの月額賃料を間取りの標準面積で除した単価(円/u)は、下記である。割合は、札幌中央区賃料/東京中央区賃料の割合である。
|
地域
|
1R
|
1DK
|
2DK
|
3DK
|
4DK
|
4LDK超
|
平均
|
|
東京中央区
|
5933
|
4881
|
4290
|
4450
|
3840
|
2632
|
4338
|
|
札幌市中央区
|
1711
|
1700
|
1325
|
1319
|
1486
|
1329
|
1478
|
|
割合
|
0.288
|
0.348
|
0.309
|
0.296
|
0.387
|
0.505
|
0.341
|
東京中央区と札幌中央区のマンション賃料の平均は、
東京中央区 u当り 4,338円
札幌中央区 u当り 1,478円
である。
札幌中央区のマンション賃料は、東京中央区のマンション賃料に比し、およそ1/3である。
４．グラフ
上記u当り賃料をグラフ化したのが、下記である。
５．東京都心3区のマンション賃料
上記で東京中央区のマンション賃料を記した。中央区は東京の都心3区の1つを構成する区であるが、他の千代田区、港区のマンション賃料を記すと下記である。
@ 間取りでの月額総額
|
地域
|
ワンルーム
|
1K・1DK
|
1LDK・2K・2DK
|
2LDK・3K・3DK
|
3LDK・4K・4DK
|
4LDK超
|
|
東京港区
|
10.83
|
11.55
|
23.78
|
42.83
|
69.83
|
140.82
|
|
東京千代田区
|
10.66
|
12.27
|
17.49
|
25.96
|
116.67
|
110
|
|
東京中央区
|
10.68
|
10.25
|
17.16
|
23.14
|
26.88
|
25
|
ワンールームでは都心３区の賃料は大差なく、ほぼ同じ水準であるが、面積が大きくなるに連れて、千代田区、港区の賃料が高くなる。
4DKは、
中央区 26.88万円
千代田区 116.67万円
港区 69.83万円
となり、千代田、港の２区と大きく差が生じる。
4LDK超に至っては
、
中央区 25.0万円
千代田区 110.0万円
港区 140.82万円
と大差が付く。千代田、港の２区の高額賃料には唖然とする。
A 賃料単価
上記賃料のu当り単価比較は、下記である。
|
地域
|
1R
|
1DK
|
2DK
|
3DK
|
4DK
|
4LDK超
|
平均
|
|
東京港区
|
6017
|
5500
|
5945
|
8237
|
9976
|
14823
|
8416
|
|
東京千代田区
|
5922
|
5843
|
4373
|
4992
|
16667
|
11579
|
8229
|
|
東京中央区
|
5933
|
4881
|
4290
|
4450
|
3840
|
2632
|
4338
|
平均賃料は、
東京中央区 4,338円
東京千代田区 8,229円
東京港区 8,416円
で、港区のマンション賃料が一番高い。千代田区がその次に続く。
中央区のマンション賃料は、港区・千代田区のおよそ1/2程度である。
マンション賃料は、面積が大きくなると賃料単価は安くなるのが経済経験則である。
中央区のマンションもその経験則に従うが、千代田区、港区の賃貸マンションはその経験則に従わず、逆に面積大になると単価は高くなる。
港区の4DK、4LDK超の賃料単価は、
4DK u当り 9,976円
4LDK超 u当り14,823円
である。4LDK超の賃貸マンションの月額総額は、140.82万円である。これは、東京で最高のマンション月額賃料である。
港区及び千代田区の賃貸マンションは、賃貸面積が大きくなるにつれて賃料単価は安くなるという経済経験則に従わない地域区のようである。
鑑定コラム2322) 「恵庭は寒かった」
鑑定コラム2323) 「札幌中央区と恵庭のマンション賃料」
鑑定コラム2324) 「恵庭駅距離と地価」
鑑定コラム2329) 「恵庭市の不動産の利回りはどれくらいであろうか」
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