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2329)　恵庭市の不動産の利回りはどれくらいであろうか

１．はじめに

　北海道の恵庭市の賃貸建物の利回りはどれ程であろうか。

　不動産の利回りを知ることは難しい。不動産の利回りはオープンにされていないので、どの位の利回りであるかは、一般的には殆ど分からない。

　現地に行って、土地価格、賃料を調べ無ければ分からない。

　3年前頃より、国土交通省は地価公示価格の鑑定書をオープンにするようになった。

　ネットでその地価公示価格の鑑定書を閲覧する事が出来る。

　この地価公示価格の公開された鑑定書に記載されている数値と地価公示価格とより、その地価公示地に想定された賃貸不動産の利回りを知る事が出来る。

　どの様にすれば求められるか、それについて記す。

　恵庭市の地価公示価格を例にして話するが、その考え方、求め方は、日本全国の地価公示価格にも適用出来、日本全国のどこの地域の不動産の利回りを求める事が出来る。

　その前に不動産の利回りについて記す。

２．総合還元利回り

　不動産の利回りと呼ばれているのは、賃貸建物の総合還元利回りのことである。

　総合還元利回りとはどういう利回りかと云えば、下記の算式で求められる利回りである。

           その賃貸建物の賃料総収入から得られる純収益
      ─────────────────────────            
              　　　土地価格＋建物価格


      ＝　総合還元利回り

３．求め方

　恵庭市の住宅地の地価公示地として恵庭−１の地価公示価格を例にして、求め方を説明する。令和3年1月1日時点の地価公示を使用する。

@　所在等
　　所在　　恵庭市住吉町4丁目5番3(住居表示)
　　価格　　u当り 27,800円(令和3年1月1日時点)
　　地積　　281u
　　その他　JR北海道千歳線恵庭駅より800m、幅員10m市道に接面する。中規模の一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地。第二種中高層住居専用地域。容積率200％、建蔽率60％。水道、下水道あり。

　恵庭−１の地価公示地は、駅から800m の距離に所在する。徒歩1分＝80mであるから、徒歩10分である。

　住宅地の公示地−１は、先ず中心駅より徒歩10分の土地価格を表示するということにより、その行政区の標準土地価格は如何ほどかを知らしめると云う設定思想か。

　恵庭の住宅地はどれ程かと云うことになると、恵庭駅より徒歩10分の価格を知れば、他の場所の土地価格もそれから推し量れる。他の市町村の土地価格との比較もそれで出来る。

A　土地総額
　令和3年1月1日時点の発表された土地価格は、u当り27,800円である。
　土地総額は、
           27,800円×281u＝7,811,800円
　である。

B　建物価格
　地価公示価格は更地の価格である。
　対象地に既存建物があっても、更地と考え、そこに最有効使用の賃貸建物を想定する。新築建物を考える。

　公開された地価公示価格の不動産鑑定書の収益還元法の明細には、その公示地の最有効使用の建物が記されている。

　その鑑定書には収益還元法の明細が記載されている。想定した最有効使用の賃貸建物の新築価格が明示されている。

　木造二階建の1階113.40u、延床面積234.30uの賃貸共同住宅を想定する。
　その想定建物価格は、28,400,0000円である。

C　土地建物価格
　想定された最有効使用の賃貸共同建物及びその敷地の価格は、
　
               7,811,800円＋28,400,0000円＝36,211,800円
である。

D　純収益
　想定された賃貸共同住宅の賃料総収入は3,034,995円、公租公課等の総費用は662,783円である。但し減価償却費は考え無い。

　 　純収益は、
　　　　　　3,034,995円 −662,783円＝2,372,212円
である。

　地価公示価格の収益還元法の必要諸経費には減価償却費は計上されていない。

　それ故、求められている純収益は、償却前純収益である。求められる総合還元利回りは、償却前総合還元利回りである。

E　総合還元利回り
　上記数値を算式に代入すれば、
              　  2,372,212円
              ─────────　 ＝ 0.066                          
                 36,211,800円
0.066と求められる。

　恵庭-1の総合還元利回りは、6.6％と求められる。この利回りは償却前利回りである。

４．恵庭市の住宅地の総合還元利回り

　上記と同じ求め方によって、恵庭市住宅地の地価公示価格の内、収益還元法が行われている8地点を分析する。

　恵庭市住宅地8地点の総合還元利回り(償却前)の平均は、
　　　　　　　　　　　6.6％
である。

　データ一覧は、下記である。


公示番号 所在 公示価格　円/u 土地面積　u 土地価格 円 建物価格 円 土地建物価格 円 償却前純収益 円 還元利回り(償却前)
恵庭−１ 恵庭市住吉町4-5-3 27800 281 7811800 28400000 36211800 2372212 0.066
恵庭−3 恵庭駅西口9街区９ 32500 396 12870000 39500000 52370000 3249614 0.062
恵庭−5 恵庭市北柏木町2-20-4 16500 219 3613500 23800000 27413500 1892165 0.069
恵庭−6 恵庭市中島町2-8-8 24000 331 7944000 38800000 46744000 3097201 0.066
恵庭−7 恵庭市島松本町3-4-13 18000 395 7110000 46300000 53410000 3591141 0.067
恵庭−10 恵庭市島松寿町1-19-4 17000 317 5389000 33700000 39089000 2677295 0.068
恵庭−11 恵庭市柏陽町3-208-63 23800 274 6521200 30900000 37421200 2427745 0.065
恵庭−13 恵庭市和光町5-19-8 16000 234 3744000 24400000 28144000 1906116 0.068
  平均             0.066


５．恵庭市の商業地の総合還元利回り

　上記の住宅地と同じ求め方によって、恵庭市商業地の地価公示価格の内、収益還元法が行われている６地点を分析する。

　恵庭市商業地６地点の総合還元利回り(償却前)の平均は、
　　　　　　　　　　　6.3％
である。

　データ一覧は、下記である。


公示番号 所在 公示価格　円/u 土地面積　u 土地価格 円 建物価格 円 土地建物価格 円 償却前純収益 円 還元利回り(償却前)
恵庭5-1 恵庭市漁町29-1 35500 423 15016500 253000000 268016500 17850000 0.067
恵庭5-2 恵庭市大町3-2-4 24400 328 8003200 41200000 49203200 3228100 0.066
恵庭5-3 恵庭市島松本町1-10-14 19000 462 8778000 56700000 65478000 4353088 0.066
恵庭5-4 恵庭市緑町2-3-7 34000 178 6052000 43100000 49152000 3209700 0.065
恵庭5-5 恵庭市恵み野里美1-2-1 29300 3636 106534800 187000000 293534800 16815265 0.057
恵庭5-6 恵庭市黄金南７−１８−６ 35600 2263 80562800 108000000 188562800 10772892 0.057
  平均             0.063


６．まとめ

　上記地価公示価格の鑑定書の中の収益還元法のデータを利用して、恵庭市の住宅地、商業地の償却前総合還元利回りは、
　　　　　　　住宅地　　　6.6％
　　　　　　　商業地　　　6.3％
と求められた。

　恵庭市の償却前総合還元利回りは、住宅地、商業地の総合還元利回りの間には大きな開きは無く、6.3％〜6.6％と求められた。

　地価公示地は、地価公示法施行規則第3条で、「標準地の選定は、土地の用途が同質と認められるまとまりのある地域において、土地の利用状況、環境、地積、形状等が当該地域において通常であると認められる一団の土地について行なうものとする」と決まっている。

　即ち同一用途の一団の地域にあって、土地利用の中庸性、地積の中庸性、形状の中庸性、接面街路等の中庸性の土地を選べと規定されている。

　この事から、地価公示価格から求められた還元利回りは、その地域の利回りを反映していると判断される。

　上記によって、恵庭市の不動産の利回りはどの位であるか分かった。

　上記の恵庭市の利回りの求め方を利用すれば、日本全国どこでも地価公示価格の公開されている鑑定書を利用して、不動産利回りを求め、知る事が出来る。


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