○鑑定コラム

2518)　晴海選手村土地の街区価格の均衡が見られない土地価格鑑定

　2022年11月の下旬の24日、東京都湾岸地区の乱開発を監視する住民団体の連合体である「臨海部開発問題を考える都民連絡会」の第33回総会後に行う講演を頼まれ、講演を行った。場所は、江東区豊洲2丁目2-2-18にある豊洲文化センター第２研修室であった。

　豊洲文化センターには初めて行ったが、交通は東京メトロ有楽町線「豊洲」駅至近である。もう一つの交通は、新橋駅より出ているゆりかもめ東京臨海新交通臨海線「豊洲」駅至近である。

　講演の話の内容は、2021年暮れに判決された晴海選手村土地不当廉売事件の1審判決は間違っており、判決が拠り所としている不動産鑑定評価の何処がどの様に間違っているかについて話した。

　不動産鑑定評価については、全くの知識が無い人が多い事を前提にして、不動産鑑定評価の初歩を説明し、事件内容とどの様に不動産鑑定が係わっており、そしてどの様に間違って不動産鑑定評価がなされているか。それに拠って1審判決の何処がどの様に間違っているのかを指摘し話した。

　1時間半の間に、晴海選手村土地不当廉売事件の何処が、どの様に間違っているかを話終えることは難しく、かなり端折って話さざるを得なかった。

　講演最後に、不動産鑑定評価の街区毎の土地価格を図に示し、街区の土地価格の均衡の無い不自然な土地価格の街区図を示し、こうした鑑定評価の結果の価格の出現はあり得ない土地価格であると説明した。

　不動産鑑定評価の知識の無い人であっても、表通り・メーン通りの土地の方が、背後の土地価格よりも高いと云うことは、それが経済現象であるということは知っている。

　土地価格が隣接地価格と80%も違うとか、メーン通り沿の土地価格が背後地よりも安く、背後の土地価格がメーン通りの土地価格よりも4倍も高い土地価格と鑑定され、それが適正であると認める裁判所の裁判官の考えはまともとは思えなく、判決は経済現象を全く反映しない甚だおかしい判決であると分かるであろうと思い話した。

　下図が晴海選手村土地の鑑定評価された街区の土地価格一覧図である。

　図の右側は、前記した東側にある巾員60メートルの環状2号線の道路である。

　図の上側(北)、下側(南)、左側(西)は、いずれも海で東京湾である。

　　　　　Ａ  :  第5-3街区

　　　　　Ｂ  :  第5-4街区

　　　　　Ｃ　:  第5-5街区

　　　　　Ｄ  :  第5-6街区

　　　　　Ｅ  :  第5-7街区

　　　　　文  :  選手の食堂で、令和4年1月中央区が東京都から学校用地として売買取得した土地。公共減額として50%の割引価格。

　　　　　　　　592,386円÷0.5＝1,184,772円≒118万円