○鑑定コラム

2545)　Jリートの還元利回りは新規賃料を求める期待利回りにはならない

　新規賃料を求める場合の使用する期待利回りは、価格時点に近い新規賃貸借契約によって授受された賃料によって形成される利回りで無ければならない。

　裁判所の鑑定人の賃料鑑定書(以下「裁判鑑定」と呼ぶ)で、新規賃料を求める積算賃料で、期待利回りを次のごとく求めているものがあった。

　「JーREITが公開している資料から、同一需給圏内に存する事務所ビルのうち類似性の高い不動産の、鑑定評価額に対するNCF利回りを下記の通り把握した。」

と云い、価格時点に近い３つの事務所ビルのNCF利回りから、価格時点の新規賃料の期待利回りを決定していた。

　裁判鑑定が採用しているJリートの３つのビル賃料は、３つのビル全てが新規賃料のものであるとは思われない。ビル入居の一部賃借人は新規賃貸借の入居者もいるかもしれないが、殆どが、賃貸借が継続している状態が多い。

　6ヶ月毎に利回りを発表していることから、6ヶ月毎に常に入居者が全部変わり、新規契約されていると云うことはあり得ない。

　このことから、Jリートの賃料データは新規賃料で無く、継続賃料の利回りである。

　継続賃料のデータより得られた利回りは、継続賃料利回りであり、新規賃料の期待利回りでは無いことから、新規賃料を求める期待利回りとして採用することは、論理の整合性が無く不可である。

　継続賃料の利回りを新規賃料を求める期待利回りに使用している裁判鑑定は、賃料評価失格の鑑定書と云える。

　鑑定コラム1678）「継続賃料利回りは期待利回りにはならない(その１)」で、新規賃料の期待利回りと継続賃料の継続賃料利回りについて述べている事から、それを下記に転載する。