2745) 丸ビル敷地に設定の地価公示千代田5-2の収益価格の設定賃料は安すぎる
東京駅を丸の内側(皇居側)に出て、駅前広場に出る。駅前広場から皇居を見ると、皇居に通じる広い大きな通りが目に入る。
行幸通りである。
東京駅前広場に面し、行幸通りを挟んで、２つの大きな高層ビルが建っている。
左側のビルが丸ビル(丸の内ビルディング)であり、右側のビルが新丸ビル(新丸の内ビルディング)である。
丸の内は、皇居前に三菱村と云われるごとく三菱地所のビルが建ち並ぶ。
その三菱村の丸の内にあっても、丸ビル、新丸ビルは、事務所ビル土地として最高の場所にあり、ビルも新しく、事務所ビルとして日本一の事務所ビルの双璧であると私は判断している。
その双璧の一つの丸ビルの敷地が、地価公示地法に基づく地価公示地の標準地千代田5-2(千代田区丸の内2-4-1 住居表示) に選定されている。
令和6年(2024年)1月1日の地価公示価格は、１u3680万円である。
平成31年(2019年)より、地価公示価格の鑑定評価書が公開される様になった。
千代田5-2の公示地の鑑定書には、収益価格を求めるために、その土地に鉄骨造36階建(地下4階)延床面積165,143.00uのビルが想定されている。
各階の用途は、下記である。
地下2〜4階 駐車場
地下1階 店舗
地上1〜6階 店舗
地上7〜34階 事務所
地上35〜36階 店舗
レンタブル比は、54.2%若しくは54.3%である。| 平成31年 | 令和2年 | 令和3年 | 令和4年 | 令和5年 | 令和6年 | |
| Ａ鑑定 | ||||||
| 延床面積 u | 165143.00 | 165143.00 | 165143.00 | 165143.00 | 165143.00 | 165143.00 |
| 有効面積 u | 89566.04 | 89566.04 | 89592.14 | 89566.04 | 89566.04 | 89566.04 |
| 月額支払賃料 円 | 1317815184 | 1317815184 | 1337164346 | 1273488364 | 1246408752 | 1220207568 |
| u当り単価 円 | 14713 | 14713 | 14925 | 14218 | 13916 | 13624 |
| 坪当り単価 円 | 48638 | 48638 | 49339 | 47002 | 46003 | 45038 |
| Ｂ鑑定 | ||||||
| 延床面積 u | 165143.00 | 165143.00 | 165143.00 | 165143.00 | 165143.00 | 165143.00 |
| 有効面積 u | 89592.14 | 89592.14 | 89566.04 | 89566.04 | 89566.04 | 89566.04 |
| 月額支払賃料 円 | 1323531116 | 1345205240 | 1311495984 | 1300969392 | 1287571784 | 1237452148 |
| u当り単価 円 | 14773 | 15015 | 14643 | 14525 | 14376 | 13816 |
| 坪当り単価 円 | 48836 | 49636 | 48407 | 48016 | 47524 | 45673 |
| 平均坪当り賃料 円 | 48737 | 49137 | 48873 | 47509 | 46764 | 45356 |
平成31年 48,737円
令和2年 49,137円
令和3年 48,873円
令和4年 47,509円
令和5年 46,764円
令和6年 45,356円
である。
45,356円
────── ＝ 1.058
42,866円
5.8％である。階 用途 Ａ鑑定 Ｂ鑑定
35階〜36階 店舗 10,500円 12,600円 7階〜34階 事務所 14,200円 13,700円 1階〜6階 店舗 12,100円 14,200円 地下1階 店舗 13,100円 16,800円 地下2〜4階 駐車場