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国交省ホームページに、「小口化不動産への投資をかたった詐欺的勧誘等に係る注意喚起」という注意喚起の広報記事がある。
その注意喚起広報記事は、下記の通りである。
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「小口化不動産への投資をかたった詐欺的勧誘等に係る注意喚起」
インターネットの普及を背景に不動産に関する「クラウドファンディング(※) 」による投資において、被害に遭った（遭いかけた）事例が複数みられます。
典型例としては、
「[1]無登録・架空業者による勧誘」
「[2]自転車操業的な運営」
による手口が挙げられます。
不動産を小口化した投資商品に係る取引を行う際には、まず、業者の許可・登録等の状況を確認してください。
「必ずもうかるとの説明」「投資リスクの説明がない」等、業者の勧誘・販売行為において不適切と思われる行為があった場合、一旦、その場で投資判断をせず、専門家に相談するなど慎重に検討してください。
特に「インターネット」による販売形態においては、商品概要や重要事項説明等が必ずしも分かりやすく記載されていない場合もあります。不明点等あれば、販売業者や専門家等にご相談ください。
(※) 確認された事例は融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）に関するもの、架空業者によるものであったが、潜在的にはその他手法に基づく不動産クラウドファンディングを含む。
お問い合わせ先
国土交通省不動産・建設経済局 不動産市場整備課
電話 :（03）5253-8111
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000211.html
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不動産特定共同事業法（以下「不特法」とする。）という法律がある。
この法律の職掌官庁は国土交通省である。
不特法とは、出資額を小口化した不動産事業について、投資家から出資を募り、売買・賃貸などの運用を行い、その収益を投資家に分配する事業について定めた法律である。
同法第2条3項1号は、下記のごとく規程する。
「３(項 筆者記入) この法律において「不動産特定共同事業契約」とは、次に掲げる契約（予約を含む。）であって、契約（予約を含む。）の締結の態様、当事者の関係等を勘案して収益又は利益の分配を受ける者の保護が確保されていると認められる契約（予約を含む。）として政令で定めるものを除いたものをいう。
一(号 筆者記入) 各当事者が、出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人の者にその業務の執行を委任して不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約」
出資事業は不動産取引業であり、出資者は、出資事業の不動産取引から生じる収益の分配を配当として受け取るというものである。
例えば分かり易くいえば、賃貸ビルを共同出資して購入或いは建築した不動産の売却利益もしくはその賃貸ビルから得られる家賃を配当原資として出資額に応じて配当を受け取るという事業出資である。
土地賃貸事業の場合は、配当は地代相当ということになる。
ここで重要な事は、不特法による出資金の配当は、当該出資事業の不動産取引から生じる収益の分配金であるということである。
当該出資事業の不動産取引から生じる収益の分配金で無い配当をしている不特法事業は、不特法第2条3項1号違反であり、その配当は不特法第2条3項1号違反の違法配当である。
出資者の出資金を他の事業資金にするとか、出資金の配当に回すといういわゆる「ポンジシステム(ポンジスキーム)」は、不特法第2条3項1号違反ということになる。
国土交通省しっかりしてくれないか。
鑑定コラム2845)「国土交通省 不動産特定共同事業の検討委員会設置を発表 2025年3月28日」
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