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令和7年(2025年)1月1日〜令和7年(2025年)3月31日迄の3ヶ月間の鑑定コラムアクセス統計を調べて見た。
1位は、「住宅ローン金利の推移」の鑑定コラム1754)が入った。
このコラム記事は、最近１位を占める様になってきた。調べると
2023年7月1日 20位内に入っていない
2023年10月1日 5位
2024年1月1日 3位
2024年4月1日 1位
2024年7月1日 3位
2024年10月1日 1位
2025年1月1日 1位
である。
3位に「みんなで大家さんの成田土地賃貸借契約 衆議院予算委員会に質疑される」の鑑定コラム2835)が入った。
この他に、みんなで大家さん関係のコラム記事3件が20位内に入った。下記である。
10位に鑑定コラム2838)「国交省ホームページの小口化不動産投資への注意喚起広報」、
17位に鑑定コラム2818)「読まれたし 『日経不動産マーケット情報』2024年11月号トピックスの記事」の鑑定コラム2793)がアクセス5位に 令和7年1月1日アクセス統計」、
18位に鑑定コラム2839)「尾辻議員、本日3月19日国会委員会午前9時45分から不特法を質問 衆議院TV見られたし」。
みんなで大家さん関係のコラム記事に訪問者が多い。この傾向はまだまだ続きそうでである。
6位に鑑定コラム2775)「令和5年度(2023年度)の年間一人当りお米の消費量は51.1kg(概算) 昨年度比0.2kg増える」が入った。
お米の価格が上昇し、新聞種になっていることに影響して、訪問者が増えたのであろうか。
みんなで大家さん関係のコラム記事と同数の4件の還元利回り・期待利回りの記事が20位内に入った。下記である。
7位 鑑定コラム2822)「不動研の『不動産投資家調査』の期待利回りは償却前利回りであることを理解していない不動産鑑定士」
8位 鑑定コラム19）「還元利回りの求め方」
9位 鑑定コラム1549）「地代の期待利回りの求め方」
11位 鑑定コラム1755)「還元利回り、期待利回りの求め方」
13位 鑑定コラム2198）「年賦償還率＝利率＋償還基金率
還元利回り・期待利回りは、不動産鑑定評価に必需品のものである。
「基本利率4.5％、賃料動向を0.2％と査定して、還元利回りを4.3％とする」という類の不動産鑑定書が巷にあふれている。
基本利回り4.5％はどうして求められたのかの説明は一切ない。
これでは、4.8％でも5.0％でも4.0％でもよいでは無いのか。何故4.5％なのかという疑問が必ず湧くが、その疑問に具体的根拠を示して説明した不動産鑑定書は殆ど無い。非科学性も甚だしい。
この様なアバウトな非科学性の論理で求められた不動産価格、賃料を適正な不動産鑑定の価格及び賃料と受け取ってよいであろうか。
不動産鑑定士は、不動産の価格・賃料分析の専門家であると云われているが、本当のところ個々の不動産の還元利回り・期待利回りを論理的に数式で具体的に求めることが出来ないのでは無かろうかという不信感が、上記のごとくの求め方をしていては生じるであろう。
この様に書くと、「偉そうに云うが、田原は個々別々に不動産の還元利回り・期待利回りが求められるのか。」という批判が、必ず出て来る。不動産鑑定業界とはそういう業界である。
自分で云うのはおこがましいが、私は求められる。
それは、私が考え出した算式を使用すれば、賃貸建物のどの様な不動産であろうが、個々別々に還元利回り・期待利回りを求めることが出来る。
その算式は、鑑定コラム19）「還元利回りの求め方」で発表されている算式である。
還元利回りの算式と標準粗利回りの算式の２式を使えば、個々別々の不動産の還元利回り・期待利回りを求めることが出来る。
還元利回りの算式は下記である。
還元利回り＝標準粗利回り×(1−必要諸経費率)
標準粗利回りは、次の算式で求められる。
標準粗利回り＝
u当り賃料×12×共益費修正率×運用償却額修正率×空室率修正×経年
賃料修正率×容積率×賃貸面積率
─────────────────────────────────
土地単価＋建物工事費単価×容積率×償却修正率
米国大統領にトランプ氏が就任した。このことを記した鑑定コラム2823)「トランプ米大統領就任を日本株価は歓迎 日経平均株価18.5％アップ」が、15位に入った。
火野正平が亡くなった。その関係からか鑑定コラム820)「火野正平のこころ旅」が16位に入った。
鳥取大山の鍵掛峠の旅、北海道野付半島の旅、「ジンジロゲーや ジンジロゲー」の歌を大声で唄いながら、岐阜大井ダム堰堤の頂上通路を恐る恐る歩く正平の映像が想い出される。
火野正平の鞆の浦の港の旅では、坂本龍馬のいろは丸事件を想い出させてくれた。そして足尾銅山の渡瀬川鉱毒と田中正造まで想い出させてくれた。
山口県防府市の鑑定の仕事の時は、レンタカーを借りて、秋吉台の長者原に向い、火野正平が秋吉台長者原旅で、風になびく長者原の草原に向いながら、秋川雅史が唄った「千の風になって」(新井満日本語詞・新井満作曲)の歌を唄った場所を捜した。
青森八戸市の鑑定の仕事では、仕事終了後の翌日 、レンタカーを借りて、蕪島に向かい、火野正平の旅で見た海ねこが舞う蕪島と階段の上の神社を訪れた。
その延長で、種差海岸を走っていた時、一つの記念碑を見つけた。
記念碑には「道」と大きく書かれていた。下車して何の記念碑なのだろうと思ったら、東山魁夷の絵画「道」を描いた景色の場所の記念碑であった。
「ここの景色で、東山魁夷はあの有名な「道」という絵画を描いたのか。」と感慨に浸った事を想い出す。
不動産鑑定業は情報産業に分類される職業と私は思っているが、世間からは、不動産鑑定士は情報薄弱者と揶揄される。そうした不動産鑑定士の中でも、若い不動産鑑定士の中には、情報に素早い人達が一部いる。
その事に付いて記した鑑定コラム2836)「驚き グーグル検索結果１面トップと9位に不動産鑑定士のブログとＸ(旧ツイッター)が」が20位に入った。
令和7年4月1日のアクセス統計一覧は下記である。
1位 鑑定コラム1751)「住宅ローン金利の推移」
2位 鑑定コラム1519)「ゴルフ場の地代は年間u211円」
3位 鑑定コラム2835)「みんなで大家さんの成田土地賃貸借契約 衆議院予算委員会に質疑される」
4位 鑑定コラム380)「国内で森林を所有する民間企業ベスト4」
5位 鑑定コラム1575)「県庁所在都市の市内総生産」
6位 鑑定コラム2775)「令和5年度(2023年度)の年間一人当りお米の消費量は51.1kg(概算) 昨年度比0.2kg増える」
7位 鑑定コラム2822)「不動研の『不動産投資家調査』の期待利回りは償却前利回りであることを理解していない不動産鑑定士」
8位 鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」
9位 鑑定コラム1549)「地代の期待利回りの求め方」
10位 鑑定コラム2838)「国交省ホームページの小口化不動産投資への注意喚起広報」
11位 鑑定コラム1755)「還元利回り、期待利回りの求め方」
12位 鑑定コラム187)「土地使用貸借の価格は更地価格の20％にもなるのか」
13位 鑑定コラム2193)「年賦償還率＝利率＋償還基金率」
14位 鑑定コラム18)「店舗売上高と家賃割合」
15位 鑑定コラム2823)「トランプ米大統領就任を日本株価は歓迎 日経平均株価18.5％アップ」
16位 鑑定コラム820)「火野正平のこころ旅」
17位 鑑定コラム2818)「読まれたし 『日経不動産マーケット情報』2024年11月号トピックスの記事」
18位 鑑定コラム2839)「尾辻議員、本日3月19日国会委員会午前9時45分から不特法を質問 衆議院TV見られたし」
19位 鑑定コラム398)「最悪の2008年の箱根駅伝」
20位 鑑定コラム2836)「驚き グーグル検索結果１面トップと9位に不動産鑑定士のブログとＸ(旧ツイッター)が」
1位 鑑定コラム1751)「住宅ローン金利の推移」
2位 鑑定コラム1519)「ゴルフ場の地代は年間u211円」
3位 鑑定コラム2835)「みんなで大家さんの成田土地賃貸借契約 衆議院予算委員会に質疑される」
4位 鑑定コラム380)「国内で森林を所有する民間企業ベスト4」
5位 鑑定コラム1575)「県庁所在都市の市内総生産」
6位 鑑定コラム2775)「令和5年度(2023年度)の年間一人当りお米の消費量は51.1kg(概算) 昨年度比0.2kg増える」
7位 鑑定コラム2822)「不動研の『不動産投資家調査』の期待利回りは償却前利回りであることを理解していない不動産鑑定士」
8位 鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」
9位 鑑定コラム1549)「地代の期待利回りの求め方」
10位 鑑定コラム2838)「国交省ホームページの小口化不動産投資への注意喚起広報」
11位 鑑定コラム1755)「還元利回り、期待利回りの求め方」
12位 鑑定コラム187)「土地使用貸借の価格は更地価格の20％にもなるのか」
13位 鑑定コラム2193)「年賦償還率＝利率＋償還基金率」
14位 鑑定コラム18)「店舗売上高と家賃割合」
15位 鑑定コラム2823)「トランプ米大統領就任を日本株価は歓迎 日経平均株価18.5％アップ」
16位 鑑定コラム820)「火野正平のこころ旅」
17位 鑑定コラム2818)「読まれたし 『日経不動産マーケット情報』2024年11月号トピックスの記事」
18位 鑑定コラム2839)「尾辻議員、本日3月19日国会委員会午前9時45分から不特法を質問 衆議院TV見られたし」
19位 鑑定コラム398)「最悪の2008年の箱根駅伝」
20位 鑑定コラム2836)「驚き グーグル検索結果１面トップと9位に不動産鑑定士のブログとＸ(旧ツイッター)が」
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