○鑑定コラム

2871)　比準地代は更地価格の85％の権利金を支払った借地権の地代事例と比較したものなのか　2025年実務修習地代鑑定評価例

　公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会が発行している最新の第19回実務修習指導要領テキストの「地代の鑑定評価(評価書編)」(2024年11月1日発行　以下「地代指導テキスト」と呼ぶ)の基礎価格を、底地価格にしており、それについては間違っているということを、鑑定コラム2868)に記した。

　そして、期待利回り3.5％について、どの様に3.5％を求めたかの具体的説明が全く無く、3.5％の信頼性は無いと鑑定コラム2869)で記した。

　次いで、鑑定コラム2870)では、対象借地は、権利金が更地価格の85％を投じて売買取得された借地権というが、その様な高い権利金を支払って地代が公租公課の3倍であることの疑問について論じた。

　今回は、継続賃料の賃貸事例比較法の地代事例は、権利金が更地価格の85％を投じて取得された借地権の地代事例であるかどうかについて論じる。

１．地代指導テキストの賃貸事例比較法の記述

　地代指導テキストのP334で、継続地代の賃貸事例比較法の概要が以下のごとく述べられている。

　「同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似性を有する継続賃貸事例に係わる実際実質賃料について、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因・個別的要因の比較を行って求めた賃料は、別表○のとおりの、7,000円/�u〜8,700円/�uとなった。
　これらを相互に比較検討して、１�uあたりの単価を7,800円/�uと査定し、以下のとおり賃貸事例比較法による月額実質賃料(比準賃料)を試算した。

             単価               面積            試算月額実質賃料
　　　　　　7,800円　　　×　　280.00�u　　　≒　　2,180,000円