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2880)　千代田5-2の地価公示価格と丸ビルの償却前総合還元利回り　2025年3月


　東京の地価公示地千代田5-2は、丸ビルの土地が設定地である。

　地価公示千代田5-2の公示価格と、丸ビルの償却前総合還元利回りとはどういう関係が在るだろうか、対比して見る。

　丸ビルの償却前総合還元利回りは、私が分析して求めた利率であり、鑑定コラムに発表している数値である。

　地価公示千代田5-2の地価公示価格は、国土交通省が発表している価格である。

　2016年3月〜2025年3月の丸ビルの償却前総合還元利回りは、下記である。

　　　　　　2016年　　　　　2.51%
　　　　　　2017年　　　　　2.33%
　　　　　　2018年　　　　　2.23%
　　　　　　2019年　　　　　2.21%
　　　　　　2020年　　　　　2.21%
　　　　　　2021年　　　　　2.29%
　　　　　　2022年　　　　　2.35%
　　　　　　2023年　　　　　2.41%
　　　　　　2024年　　　　　2.51%
　　　　　　2025年　　　　　2.50%

　丸ビルの償却前総合還元利回りは、2016年の2.51%から2019年、2020年の2.21% 迄下落した。

　2020年の2.21%を底にして、少しづつ上がり始めた。

　地価が上昇し、ビル賃料がその侭で在れば、還元利回りは同じで横ばいを続ける。

　還元利回りが上がり始めたと云うことは、地価上昇に伴い、ビル賃料が値上がりしたことを意味する。

　一方、丸ビルの土地に設定されている地価公示千代田5-2の価格は、下記である。
　　　　　　2016年　　　　　3280万円/u
　　　　　　2017年　　　　　3490
　　　　　　2018年　　　　　3570
　　　　　　2019年　　　　　3680
　　　　　　2020年　　　　　3760
　　　　　　2021年　　　　　3720
　　　　　　2022年　　　　　3670
　　　　　　2023年　　　　　3670
　　　　　　2024年　　　　　3680
　　　　　　2025年　　　　　3710

　地価公示価格は2016年1月1日時点は3280万円/uであった。その後2020年の3760万円/uまで上昇する。

　2020年の3760万円をピークにして、それ以後下落したが、2023年の3670万円/uを底にして再び上がり始めた。

　両者の価格を一覧表にすると、下記である。


年 地価公示千代田5-2 万円/u 丸ビル償却前総合還元利回り　%
2016年 3280 2.51
2017年 3490 2.33
2018年 3570 2.23
2019年 3680 2.21
2020年 3760 2.21
2021年 3720 2.29
2022年 3670 2.35
2023年 3670 2.41
2024年 3680 2.51
2025年 3710 2.5


　上記価格をグラフにすると、下記グラフである。

　グラフにすると、両者の関係がはっきりとわかる。

　「土地価格が上がれば、還元利回りは下がり、土地価格が下がれば還元利回りは上がる｝と云う経済経験則の現象が分かる。




 公示千代田5-2と丸ビル償却前総合還元利回り




　　鑑定コラム2601) 「2023年3月　丸ビルの償却前還元利回りは2.41％」

　　鑑定コラム2597)「丸ビルの賃料は坪6万6千円　2023年3月」

　　鑑定コラム2602)「千代田5-2の地価公示価格と丸ビルの償却前還元利回り」

　　鑑定コラム2881)「下落した丸ビル事務所賃料は地価上昇と共に大幅に上昇した 2019年〜2025年」


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