○鑑定コラム


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ

1370）千代田区貸事務所賃料の変動係数は0.214

　貸事務所の賃料の変動係数を知る必要性が出て来た。

　変動係数とは、平均値に対する標準偏差1倍の割合である。

　標準偏差の1倍とは、

              標準偏差×1＝標準偏差

であるから、変動係数の求める算式は、

                    標準偏差
                ───────　  ＝　変動係数                       
                    平均値

となる。

　賃料の変動係数を論じた論文があれば、それを利用して済ます事が出来るが、私の多くない経験から、賃料の変動係数について論じた論文を見たことが無い。

　仕方がないから、自分で変動係数を調べ上げ無ければならない。

　時間との関係もある。

　東京23区全部の事務所賃料を調べることは、とても出来ない。

　ではどこの区を代表にすればよいか少し悩んだが，東京の中心区である千代田区の貸事務所賃料で分析してみることにした。

　千代田区の事務所賃料の変動係数が分かれば、他の区もその係数とさほどの違いは無かろうと推測されることから、千代田区を選んだ。

　賃料データをどうするか。

　ネットであちこち当たった。

　その中でCBRE(シー・ビー・リチャード・エリス) のホームページに公表されているデータが使いやすく、データが網羅されていると分かった。

　ビル名、町丁名のほか、地番、枝番号も記されており、建物を特定することが出来る。

　CBREの取り扱う2015年(平成27年)7月の千代田区内の貸事務所賃料データより、変動係数を分析する。

　地階のデータ、3〜４階等複数階にまたがっているデータは不採用とする。同一ビルで複数の募集データがある場合は、最下階にある一つのデータを採用する。一棟貸ビルのデータは除く。

　分析して見て気付いたことは、貸事務所ビルで、複数階の空室が多いことに驚いた。

　ビル業界は、アベノミックスで潤っていると思ったが、それは新築大型ビルの話で、中古の小規模ビルの場合には、複数階に空室がでて、貸主が苦労していることがわかる。

　もう一つ、千代田区の中心事務所街である丸の内の募集案件が一つもないことである。

　丸の内の大家である三菱地所は、貸事務所の募集を一切公開しないことを如実に知らされる。

　データ154件の平均賃料、標準偏差、変動係数は、下記である。

              千代田区事務所平均賃料　　　　坪当り　14,768円
                            標準偏差                 3,164
                            変動係数                 0.214

　分析データ一覧は、下記に記す。
　建物名、枝番号の記載は省く。
　2015年(平成27年)7月のCBREの取り扱いの募集データによる。
　賃料は共益費込みで、消費税別である。

区 町丁番 坪単価円 階数
1 千代田区 一番町9 13000 2
2 千代田区 一番町9 11000 5
3 千代田区 永田町2-4 10000 4
4 千代田区 猿楽町2-7 14000 4
5 千代田区 外神田2-2 10000 4
6 千代田区 外神田2-3 13000 7
7 千代田区 外神田3-2 16000 7
8 千代田区 外神田4-5 16500 7
9 千代田区 外神田4-5 20000 2
10 千代田区 外神田4-6 15500 6
11 千代田区 外神田5-1 16000 5
12 千代田区 外神田5-2 14500 4
13 千代田区 外神田5-2 14000 5
14 千代田区 外神田6-8 13654 3
15 千代田区 岩本町1-4 14000 2
16 千代田区 岩本町2-10 11000 5
17 千代田区 岩本町2-1 15000 4
18 千代田区 岩本町2-12 13000 3
19 千代田区 岩本町2-6 13000 6
20 千代田区 岩本町2-8 11000 3
21 千代田区 岩本町3-10 12000 6
22 千代田区 岩本町3-8 10000 3
23 千代田区 岩本町3-9 16000 3
24 千代田区 紀尾井町3-16 15500 2
25 千代田区 紀尾井町3-27 15000 4
26 千代田区 紀尾井町3-28 17500 8
27 千代田区 紀尾井町3-32 15000 3
28 千代田区 紀尾井町3-8 17500 7
29 千代田区 九段南2-2 14000 4
30 千代田区 九段南2-4 15000 5
31 千代田区 九段南3-1 12800 7
32 千代田区 九段南3-8 18000 7
33 千代田区 九段南4-6 14500 6
34 千代田区 九段北1-10 12000 5
35 千代田区 九段北1-12 13000 5
36 千代田区 九段北1-12 12372 6
37 千代田区 九段北1-14 12000 2
38 千代田区 九段北4-2 17000 8
39 千代田区 五番町2 16000 2
40 千代田区 五番町6 17000 2
41 千代田区 麹町1-10 13000 4
42 千代田区 麹町1-8 13500 4
43 千代田区 麹町2-12 11589 3
44 千代田区 麹町2-2 14500 2
45 千代田区 麹町3-12 15000 4
46 千代田区 麹町3-5 14500 6
47 千代田区 麹町3-7 12000 4
48 千代田区 麹町4-1 17000 5
49 千代田区 麹町4-5 12000 5
50 千代田区 麹町5-3 17500 2
51 千代田区 三崎町1-3 15000 4
52 千代田区 三崎町2-22 13500 2
53 千代田区 三崎町3-10 10000 4
54 千代田区 三番町1-13 12000 2
55 千代田区 三番町1-17 15000 3
56 千代田区 三番町6 15000 4
57 千代田区 四番町4 12000 5
58 千代田区 四番町4 14000 4
59 千代田区 四番町8 12000 2
60 千代田区 神田錦町1-10 10000 2
61 千代田区 神田錦町1-17 24000 4
62 千代田区 神田錦町3-12 14000 3
63 千代田区 神田錦町3-15 15000 2
64 千代田区 神田錦町3-17 19400 5
65 千代田区 神田錦町3-19 19400 2
66 千代田区 神田錦町3-19 19400 4
67 千代田区 神田佐久間河岸46 16540 10
68 千代田区 神田佐久間河岸67 22000 3
69 千代田区 神田佐久間町1-14 13000 3
70 千代田区 神田佐久間町1-17 18000 7
71 千代田区 神田佐久間町2-13 15000 2
72 千代田区 神田佐久間町3-19 11000 3
73 千代田区 神田佐久間町3-37 12500 2
74 千代田区 神田駿河台1-5 15000 7
75 千代田区 神田駿河台2-11 13214 2
76 千代田区 神田駿河台2-3 19500 4
77 千代田区 神田駿河台2-9 13500 3
78 千代田区 神田駿河台4-3 23000 3
79 千代田区 神田小川町1-1 13000 4
80 千代田区 神田小川町2-2 15000 4
81 千代田区 神田小川町2-3 14500 3
82 千代田区 神田小川町2-6 14600 3
83 千代田区 神田小川町3-20 11500 2
84 千代田区 神田小川町3-28 14000 3
85 千代田区 神田小川町3-3 20000 4
86 千代田区 神田小川町3-8 17000 4
87 千代田区 神田神保町1-23 15500 3
88 千代田区 神田神保町1-3 18000 3
89 千代田区 神田神保町1-44 14500 5
90 千代田区 神田神保町1-5 19000 4
91 千代田区 神田神保町1-54 15000 3
92 千代田区 神田神保町1-58 13000 7
93 千代田区 神田神保町2-14 19000 7
94 千代田区 神田神保町2-40 13500 4
95 千代田区 神田神保町3-17 17000 5
96 千代田区 神田神保町3-2 13000 7
97 千代田区 神田須田町1-14 14000 4
98 千代田区 神田須田町1-2 15000 8
99 千代田区 神田須田町1-21 10000 2
100 千代田区 神田須田町1-2 15000 4
101 千代田区 神田須田町1-3 15500 2
102 千代田区 神田須田町2-1 11437 5
103 千代田区 神田須田町2-2 12400 8
104 千代田区 神田須田町2-9 13000 4
105 千代田区 神田淡路町2-23 12000 5
106 千代田区 神田鍛冶町3-3 12000 3
107 千代田区 神田鍛冶町3-6 15800 2
108 千代田区 神田鍛冶町3-7 15000 3
109 千代田区 神田美土代町7 13000 3
110 千代田区 神田美土代町9 15500 3
111 千代田区 神田平河町1 13000 2
112 千代田区 神田平河町2 14500 2
113 千代田区 神田北乗物町11 13500 2
114 千代田区 神田北乗物町12 13500 3
115 千代田区 神田和泉町1-12 12500 3
116 千代田区 神田和泉町1-8 11310 3
117 千代田区 神田和泉町1-8 15000 5
118 千代田区 神田和泉町1-8 10000 2
119 千代田区 西神田1-4 14000 4
120 千代田区 西神田2-3 12000 2
121 千代田区 鍛冶町2-3 15000 6
122 千代田区 鍛冶町2-4 11000 7
123 千代田区 東神田2-1 14000 6
124 千代田区 内神田1-15 13000 5
125 千代田区 内神田1-17 16000 3
126 千代田区 内神田1-2 21000 3
127 千代田区 内神田1-2 14000 2
128 千代田区 内神田1-2 22000 5
129 千代田区 内神田1-3 12500 2
130 千代田区 内神田1-4 13000 2
131 千代田区 内神田1-7 13490 4
132 千代田区 内神田1-9 13000 5
133 千代田区 内神田2-11 13000 3
134 千代田区 内神田2-7 14000 6
135 千代田区 内神田3-16 15000 3
136 千代田区 内神田3-18 12000 3
137 千代田区 内神田3-22 26647 2
138 千代田区 日比谷公園1 26600 5
139 千代田区 隼町2 12120 2
140 千代田区 飯田橋1-4 13000 5
141 千代田区 飯田橋1-5 14000 8
142 千代田区 飯田橋1-6 13000 3
143 千代田区 飯田橋3-11 15000 5
144 千代田区 飯田橋3-11 13500 2
145 千代田区 飯田橋3-11 19000 7
146 千代田区 飯田橋4-4 15000 4
147 千代田区 平河町1-1 19500 6
148 千代田区 平河町1-2 13566 4
149 千代田区 平河町1-6 12000 3
150 千代田区 平河町1-7 15000 1
151 千代田区 平河町1-7 16999 5
152 千代田区 有楽町1-6 25000 9
153 千代田区 六番町13 19500 2
154 千代田区 六番町2 18000 2
  平均   14768  
  標準偏差   3164  
  変動係数   0.214  


　今回は事務所賃料の変動係数を知るために、千代田区の154件のビル賃料の分析を行ったが、1年後に同じく千代田区の事務所賃料を分析して、同一ビルの募集賃料が今回の値と異なっておれば、それより千代田区の事務所賃料の変動率を知る事が出来よう。
　

　　鑑定コラム1378)「千代田区各町事務所賃料変動係数」

　　鑑定コラム1379)「賃料倍率(最高÷最低)と変動係数」

　　鑑定コラム1380)「丸ビルの賃料の推測」

　　鑑定コラム1392)「丸ビルの賃料、還元利回りの分析を終えて」


▲

フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ