東京駅を丸の内側(皇居側)に出て、皇居を見ると、皇居に通じる広い大きな通りが目に入る。
行幸通りである。
東京駅前広場に面し、行幸通りを挟んで、２つの大きな高層ビルが建っている。
左側のビルが丸ビル(丸の内ビルディング)であり、右側のビルが新丸ビル(新丸の内ビルディング)である。
丸の内の大家である三菱地所の所有のビルである。
事務所ビルとして、日本を代表するビルと云ってもよいであろう。
貸ビルであるから、入居者はいる。
その賃料が如何ほどかは、三菱地所は一切オープンにしない。
入居募集していても、その募集賃料すら他に教えなく、秘密である。
それ故、丸の内にあるビル賃料が、一体いくらしているのか、さっぱり分からない。
三菱地所が、一切公表しなければ、余計知りたくなるのが人間の心理というものである。
合理的に賃料を推測して見ようと云う気が起こり、分析してみた。
ここ数週間で、千代田区の事務所賃料について、３つの鑑定コラムを書いてきた。
コラムを読まれる人にとって、味気無い数字の羅列の記事を読んでも面白くなかったであろう。
逆に、このコラム執筆者は、どうしてこんな味気無い記事を載せるのかと思われたと、私は思う。
それは、丸ビルの賃料を合理的に推測する為であり、そのデータ分析の結果をまとめたものである。
丸ビルの賃料は何円だといっても、それには合理的なデータ分析によって立証されたものでないと、信頼性も説得力も無い。
三菱地所は、2015年3月期の決算を発表した。
その決算書の説明資料として発表されているデータの中に、賃貸している丸の内地区の事務所賃料の賃料総額、有効賃貸面積、空室率の記載があった。
この羅列している無味乾燥な数値から、三菱地所が貸している丸の内地区の事務所賃料の平均を導き出す。
2015年3月末現在の丸の内の事務所の平均賃料は、
u当り 10,956円
10,956円×3.30578＝36,218円
「20〜55」
最高賃料 坪 55,000円
最低賃料 坪 20,000円
55,000円
────── ＝ 2.75
20,000円
Ｙ ＝ −0.047＋0.1342Ｘ
Ｘ : 賃料倍率
Ｙ : 変動係数
−0.047＋0.1342×2.75 ＝ 0.322
変動係数 0.322
平均賃料 36,218円
標準偏差
─────── ＝ 変動係数
平均値
標準偏差 ＝ 平均値×変動係数
36,218×0.322 ＝ 11,662
2.5
──── ＝ 0.025
100
36,218＋11,662×1.96 ＝ 59,076 ≒ 59,000
坪当り 59,000円