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1442） 期間1年、2年、3年、4年国債はマイナス金利となっている

　国債金利と不動産の還元利回り及び期待利回りとは、関係があるだろうかと思い、その関係を分析してみようと思い、国債金利を調べて見た。

　財務省が発表している「国債金利情報」を見てみた。

　それを見て驚いた。

　日本の国債にもマイナス金利が生じていた。

　マイナス金利が発生したということの話は、西欧で発生したと昨年(2015年)日本経済新聞の記事で知っていたが、日本の国債で生じていることは知らなかった。

　日本の国債にマイナス金利が生じた日時、利率は下記である。日本の国債マイナス金利の発生は、初めてのことである。

　　期間1年国債　　　　平成26年12月17日　　−0.001
　　期間2年国債　　　　平成27年11月09日　　−0.004
　　期間3年国債　　　　平成27年11月18日　　−0.004
　　期間4年国債　　　　平成28年01月07日　　−0.003

　それ以降、期間1年、2年、3年、4年の国債のマイナス金利は頻繁に出現し、続いている。
　期間5年国債には、マイナス金利は発生していない。

　何故国債にマイナス金利が発生するのかについては、私の説明よりもその道のプロの人達が理由を説明していることから、そちらの人に譲る。

　平成27年(2015年)12月30日現在の国債金利を記すと、下記である。

        国債期間　　　　　　　　　　金利


          1年                      -0.043
          2年                      -0.033
          3年                      -0.013
          4年                       0.008
          5年                       0.032
          6年                       0.037
          7年                       0.064
          8年                       0.124
          9年                       0.190
         10年                       0.267
         15年                       0.603
         20年                       0.997
         25年                       1.155
         30年                       1.282
         40年                       1.406

　池波正太郎の『鬼平犯科帳』が描く火付盗賊改方長官長谷川平蔵にあやかって、「平成の鬼平」とマスコミが持ち上げた三重野日銀総裁は、平成バブルの不動産価格高騰退治を行ったが、その時の国債金利はどうであったろうか。

　最高潮であった平成2年(1990年)4月3日の国債金利を記すと、下記である。

        国債期間　　　　　　　　　　金利


          1年                       7.408
          2年                       7.373
          3年                       7.109
          4年                       7.034
          5年                       7.096
          6年                       7.167
          7年                       7.130
          8年                       7.050
          9年                       6.955
         10年                       6.785
         15年                         -
         20年                       6.757

　国債金利と不動産の還元利回り及び期待利回りとの間に相関関係があるとすれば、国債金利がマイナス金利の場合には、不動産の還元利回り及び期待利回りもマイナス利回りになることになる。

　しかし、不動産の還元利回り及び期待利回りが、現在マイナス利回りであるとは聞かない。ゼロ利回りであるとも聞かない。

　とすると、国債金利と不動産の還元利回り及び期待利回りの間に相関関係があるという仮説は、間違いということになるのだが。

　国債金利を基準にして、期待収益率を算出する現代の資産運用理論は、その土台そのものが崩れようとしているのではないのか。

　鑑定評価基準は、不動産の還元利回りの求め方として４つの求め方を示す。

　そのうちの1つとして、割引率より求めよと云う。

　その割引率は、どの様にして求めるのかというと、鑑定基準は次のごとく云う。

　「債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味することにより求めるものである。」(26改正鑑定基準国交省版P31)

　この「債券等の金融資産の利回りをもとに」の記述の「債券等の金融資産」とは、国債を指している。トヨタ自動車の社債を指している訳ではない。みずほ銀行の1年定期預金を指している訳ではない。日本政府が発行する国債を指している。

　その国債の金利、つまり国債の利回りを「もとに」、つまり基準として求めよと云っている。

　その国債の利回り、即ち金利がマイナス金利では、基準になるのか。

　鑑定評価基準のこの割引率の求め方は、「積み上げ方式」と呼ばれる求め方であるが、国債のマイナス金利の出現によって、その求め方の理論構築が土台から崩れようとしている。

　なお、平成27年と平成2年の国債利回りを見較べてみると、おかしなことに気付こう。

　金利の水準が全く違うことは、当然であるが、それ以外に大きな違いが認められる。

　平成27年の金利は、短期(短期金利は1年未満の金融資産の金利を云うが、ここでは論を進めるための便宜上1年国債金利を短期と呼ぶこととする。以下同じ)と長期を較べてみると、長期金利の方が金利は高い。

　一方、平成2年の短期と長期の金利を見ると、短期の金利の方が長期よりも高い。

　この現象は何故であろうか。

　財務省の「国債金利情報」のアドレスは、下記である。

　　　　 http://www.mof.go.jp/jgbs/reference/interest_rate/


　　鑑定コラム149)「積み上げ方式の割引率に実証性はあるのか」

　　鑑定コラム837)「リスク数値の説明が出来ずに積み上げ利回りを使用する不動産鑑定」

　　鑑定コラム947)「積み上げ法期待利回りは減価償却後利回りなのか」

　　鑑定コラム1444)「日銀のマイナス金利発表はNYダウを動かす」

　　鑑定コラム1443)「日銀がマイナス金利政策を発表」

　　鑑定コラム1445)「財務省のホームページが開かない」

　　鑑定コラム1446)「期間8年国債までマイナス金利となる」

　　鑑定コラム1449)「期間9年国債もマイナス金利になる」

　　鑑定コラム1451)「国債長短金利の逆転」


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