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1535）神奈川県住宅地価格と山林価格の関係

　神奈川県の住宅地価格と山林価格の間の価格の関係を分析してみる。

　土地価格の1つの特性として「価格の引張り合い現象」という現象がある。

　隣接地、あるいは隣接地域同士は、それぞれの要因特性を価格に反映しながらも、隣接地あるいは隣接地域との間に価格の均等を保っている。

　住宅地に近いとか隣接している市街化調整区域の山林(都市近郊林地)は、宅地利用出来ない要因をもっているが、その要因を具有しながらも、隣接する市街化区域の住宅地の価格、あるいは市街化調整区域の既存宅地の価格との間に、価格の均衡が得たれている。「価格の引張り合い現象」というものである。

　山林の価格と近くの住宅地の価格から分析する。

　山林価格は、神奈川県が9月末頃に発表する基準地価格(平成27年)の中の林地価格とする。発表価格は10a当り価格であるが、これを㎡当り価格に変換する。10a＝1,000㎡。

　住宅地価格は、国土交通省が3月末頃に発表する地価公示価格(平成27年)とする。

　住宅地価格は、当該林地価格が所在する土地から、出来るだけ近くに所在する住宅地の価格とする。

　データ一覧は下記である。


  種類 基準地・公示地番号 所在 10a価格円 円/㎡
①　 林地 ２０－１ 神奈川県秦野市渋沢字下山１６９７番３ 1300000 1300
  宅地 秦野３０ 神奈川県秦野市平沢字下開戸１７３４番６   83300
           
② 林地 ２０－２ 神奈川県厚木市上荻野字吉野２０５２番外 1260000 1260
  宅地 厚木２４ 神奈川県厚木市みはる野１丁目４７番１６　   89200
           
③ 林地 ２０－３ 神奈川県厚木市七沢字谷戸２７９４番１　 1750000 1750
  宅地 厚木１４ 神奈川県厚木市森の里３丁目１８番６   99000
           
④ 林地 ２０－４ 神奈川県伊勢原市善波字諏訪入８６０番１７ 1340000 1340
  宅地 伊勢原１５ 神奈川県伊勢原市串橋３４８番１２   100000
           
⑤ 林地 ２０－５ 神奈川県南足柄市広町字神明沢通１２６４番１　 470000 470
  宅地 南足柄１ 神奈川県南足柄市福泉字善能７番５   68000
           
⑥ 林地 ２０－８ 神奈川県相模原市緑区千木良字東長尾１１番２外 832000 832
  宅地 相模原　緑３ 神奈川県相模原市緑区千木良字柳馬場４３１番１   39500
           
⑦ 林地 ２０－１２ 神奈川県足柄下郡湯河原町宮下字花咲７１９番 648000 648
  宅地 湯河原２ 神奈川県足柄下郡湯河原町鍛冶屋字森下６９２番５   55200
           
⑧ 林地 ２０－１４ 神奈川県愛甲郡愛川町八菅山字一之沢４１１番１ 915000 915
  宅地 愛川２ 神奈川県愛甲郡愛川町中津字松台７１８番９   70500


　住宅地価格をＸ(円/㎡)、林地価格をＹ(円/㎡)として、データを整理すれば、下記である。

    データ           Ｙ                Ｘ


　　　①　　　　　　1,310            83,300
　　　②　　　　　　1,260            89,200
　　　③　　　　　　1,750            98,000
　　　④　　　　　　1,340           100,000
　　　⑤　　　　　　  470            68,000
　　　⑥　　　　　　　832            39,500
　　　⑦　　　　　  　648            55,200
　　　⑧　　　　　　　915            70,500

　林地価格の平均は、1,066円/㎡である。
　標準偏差は、422である。
　変動係数は、0.396である。

　住宅地価格の平均は、75,588円/㎡である。
　標準偏差は、21,348である。
　変動係数は、0.282である。

　林地価格の住宅地価格に対する割合は、

                林地価格 　　1,066円
           ─────────────   ＝　0.014                   
                住宅地価格　75,588円

0.014である。

　つまり平均価格で考えると、林地価格(山林価格)は住宅地価格の1.4%である。

　縦軸にＹ、横軸にＸとして、上記値をグラフに落とせば、下記グラフである。


 神奈川住宅価格と山林価格

　ＸＹの関係式を求めれば、下記である。

          Ｙ＝－106.760＋0.0155Ｘ


              相関係数　0.784

　相関係数がやや悪い。

　上記ＸＹの関係式から云えることは、定数項を無視すれば、住宅地価格の1.55%が、住宅地近郊の山林の価格と云える。

　山林の価格は、住宅地の価格から見れば安い。


　　鑑定コラム581)「東京の都市近郊林地価格と周辺住宅地価との関係」

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