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1572）期待利回り1%は築20年要因に相当する

　建物の経年と利回り(還元利回り及び期待利回り)とは、密接な関係がある。

　期待利回り1%は、築20年の要因に相当する割合である。

　対象建物は古いからと言って、その要因修正として安易に+2%の割合を加算して期待利回り、或いは還元利回りを決めたら、とんでもない賃料或いは価格を求めることになる。安易にその様なことをしないように。

　建物の経年と期待利回りの関係について述べる。

　なおこの原稿は、2016年11月16日に、東京赤坂のホテルニューオータニの小会議室で開かれた、賃料評価の実務について話する田原塾平成28年11月会の講話テキストを追記補筆したものである。

＊


@　期待利回りは、積算賃料の純賃料を求めるために、基礎価格に乗じる利回りである。

　次の算式で使用される。

　　　　　基礎価格×期待利回り＝純賃料

　基礎価格は、土地価格と建物価格を加算したものである。

　この土地価格、建物価格に特殊な要因修正の必要が無く、その価格が基礎価格を構成するとすれば、期待利回りは、下記の算式で求められる。

                純賃料
         ──────────　＝　期待利回り                        
           土地価格＋建物価格

　建物価格は、経年要因によって大きな影響を受ける。

　新築の建物価格は高く、古くなると建物価格は安い。その価格現象は、経年による価格減価が原因する。

A　建物経年と期待利回りの関係を分析してみる。

　(モデル)

　a, 土地　　


　　　土地面積　　　　150u
      土地単価　　　　2,000,000円/u
      土地総額        300,000,000円


　b, 建物


　　　建物延べ面積　　750u　　
      賃貸面積        525u
　　　建築後　　　　　10年
　　　経済的耐用年数　40年


　　　残存経済的耐用年数　30年
      再調達原価      250,000円/u
      再調達原価総額  187,500,000円
      建物価格        140,625,000円


　c, 収入


      支払賃料　　　　　　　　5,000円/u　
      賃料収入(月額) 　　　　 2,625,000円
      賃料収入(年額) 　　　　 31,500,000円
      共益費(月額)  　　　　  750円/u


      共益費(年額)   　　　　 4,725,000円
      保証金　　　　　　　　　支払賃料の10ヶ月
      保証金運用利率 　　　　 0.02
      保証金運用益  　　　　  525,000円


      収入計        　　　　  36,750,000円


      空室率(5％) 　　　　    0.95


      総収入   36,750,000円×0.95＝34,912,500円


　d, 必要諸経費


      減価償却費  140,625,000円/30＝         4,687,500円
      公租公課    支払賃料の0.1
                  31,500,000円×0.1＝        3,150,000円


      小規模修繕費　再調達原価の0.3％
                  187,500,000円×0.003＝       562,500円
      大規模修繕費　再調達原価の1.0％
                   187,500,000円×0.01＝     1,875,000円


      維持管理費    支払賃料の8％
                   31,500,000円×0.08＝      2,520,000円
      火災保険料    再調達原価の0.1％
                   187,500,000円×0.001＝       187,500円


         計                          　      12,982,500円


      経費率    12,982,500円÷34,912,500円＝0.372


　e, 純収益   


　　　　　　　　　  34,912,500円−12,982,500円＝21,930,000円


　f, 還元利回り(期待利回り)


                　　   21,930,000円
          ────────────────＝　0.05                  
             300,000,000円＋ 140,625,000円

B　上記モデルを使って分析する。

　条件は、下記とする。

　土地価格は、変更しない。

　建物価格は、経年分のみ減価する。

　総収入は、変更しない。

　支出は、減価償却費以外は変わらない。

　減価償却費は、

                建物価格
           ────────　＝　減価償却費                         
              残存耐用年数

とする。

　但し、建物価格の再調達原価はモデルの新築時の再調達原価を使用する。

　このことから、どういうことが生じるかと云えば、全年同じ金額の減価償却費となる。

　それは、次の算式から立証される。経年をＸとする。

                            全経済的耐用年数−Ｘ
    建物価格＝再調達原価×────────────　    ・・・・１式  
　　　　　　                 全経済的耐用年数


                                     １
    減価償却費＝建物価格× ───────────     ・・・・２式  
                             全経済的耐用年数−Ｘ

　２式の建物価格に１式を代入すると、

　減価償却費＝


                 全経済的耐用年数−Ｘ                １
    再調達原価×───────────　 ×───────────　   
　　　　　　     全経済的耐用年数            全経済的耐用年数−Ｘ

　分子、分母の(全経済的耐用年数−Ｘ)が相殺されて、

                　　　　　　 １
    ＝  再調達原価× ──────────                           
          　　　　　　　全経済的耐用年数

となる。

　例えば築10のモデルの場合、減価償却費は 4,687,500円である。

15年の場合の減価償却費は、次のとおりである。

　建物価格は、

                             40−15
          187,500,000円× ──────  ＝　117,187,500円           
                               40

である。

　減価償却費は、経済的残存耐用年数は25年(40-15＝25) であるから、

                               1
          117,187,500円×  ───　   ＝　4,687,500円                
                              25

4,687,500円である。築10年の金額と同じである。

　実際の評価の場合は、築15年時のその時の再調達原価を使うため、上記のごとくは起こらない。モデルで説明するために生じた現象である。

　この結果、支出は変わらないことになる。

　支出が変わらないことから、純収益(純賃料)も変わらないことになる。

　つまり下記の算式となる。

                     純賃料(不変)
         ──────────────── ＝　期待利回り            
           土地価格(不変)＋建物価格(変動)

C　新築時の還元利回り(期待利回り)を求める。

　純賃料は、21,930,000円である。

　土地価格は、300,000,000円である。

　新築時の建物価格は、

         250,000円×750u＝187,500,000円

である。

　土地建物の価格は、

            300,000,000円＋187,500,000円＝487,500,000円

である。

　新築時の還元利回り(期待利回り)は、

               21,930,000円
             ───────　 ＝ 0.04498 ≒ 0.045                    
              487,500,000円

4.5％である。

D　築5年時の還元利回り(期待利回り)を求める。

　築5年時の建物価格は、

                              35
        187,500,000円　× ────　＝ 164,062,500円                 
                              40

である。

　土地建物の価格は、

            300,000,000円＋164,062,500円＝464,062,500円

である。

　築5年時の還元利回り(期待利回り)は、

               21,930,000円
             ───────　 ＝ 0.0472 ≒ 0.047                     
              464,062,500円

4.7％である。

E　築25年時の還元利回り(期待利回り)を求める。

　築25年時の建物価格は、

                              15
        187,500,000円 ×  ────　＝ 70,312,500円                  
                              40

である。

　土地建物の価格は、

            300,000,000円＋70,312,500円＝370,312,500円

である。

　築25年時の還元利回り(期待利回り)は、

               21,930,000円
             ───────　 ＝ 0.0592 ≒ 0.059                     
              370,312,500円

5.9％である。

F　以下同様にして求めると、下記である。

    　　築年              建物価格        還元利回り(期待利回り)


　      新築            187,500,000円             4.5％
         5              164,062,500円             4.7％
        10              140,625,000円             5.0％
        15              117,187,500円             5.3％
        20               93,750,000円             5.6％
        25               70,312,500円             5.9％
        30               46,875,000円             6.3％
        35               23,437,500円             6.8％
        39                4,687,500円             7.2％

G 還元利回り(期待利回り)1％の違いは、

　　　　　　　　新築　　　4.5％
　　　　　　　　築20年　　5.6％

であるから、築20年の要因に相当することになる。

　上記モデルでは、新築4.5％、築39年7.2％であるから、経年1年当りの利回りは、
　 
                   7.2％−4.5％
                ────────　   ＝　0.069％　≒　0.07％         
                       39

0.07％となる。

H　利回りを求める方式として、積み上げ方式がある。

　私は、この方式をあまり勧めない。

　それは、積み上げる利率が、未だデータによって合理的に立証されていないためである。

　しっかりと学術的に論証され、データによって裏付けがなされれば、信用出来るが、未だその域に達していない。

　建物の経年が古いと云って、安易に＋1％のリスク加算したら、その１％は、築20年の要因に相当することになる。

　そのことを理解しているのかということになる。

　建物の価格によって、還元利回り(期待利回り)が大きく変動することが上記分析で分かった。

　類似地域の還元利回り(期待利回り)が、例えば3.5％であったから、その利回りを対象店舗の利回りに採用して、対象店舗も3.5％の利回りとした場合、類似地域の3.5％の利回りの元になったデータの建物の築年経過年数をはっきりと把握しないと、対象店舗の採用利回りを大きく間違えることになる。

(2016年11月16日開催の田原塾28年11月会の講話テキストより)



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