@ はじめに
地代の求め方に、「賃貸事業分析法」という新しい手法が加わった。
その新しい手法については、26年改正国交省版鑑定基準P51に、次のごとく述べられている。
「建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法」であると云う。
収益分析法の求め方を賃貸建物事業に置き換えたものである。
鑑定基準は、従前、収益分析法の変形として行っていた手法を、「賃貸事業分析法」の名称にして、今回独立させたのである。
土地残余法による土地利益を求め、その利益を借地人と土地所有権者で配分し、土地所有権者の配分部分が、地代の純地代となり、これに必要諸経費の公租公課を加算したものが、新規実質地代となる求め方である。
但し、鑑定基準は賃貸事業分析法の求め方を具体的に述べていない。上記「」書で述べるだけである。
賃貸事業分析法によれば、非堅固建物所有目的による契約減価の要因が的確に反映される新規実質地代が求められる。
鑑定基準は、賃貸事業分析法は、新規地代を求める時に適用出来るとするが、賃貸事業分析法は、継続地代にも適用出来る手法である。そもそも賃貸事業分析法は、新規賃貸借契約、継続賃貸借契約による地代の分け方には無関係の手法である。
私は、「家賃あっての地代」という考え方より、新しく鑑定基準が認めた「賃貸事業分析法」の分析法を、30年前頃より行っていた。
しかし、なかなかこの手法の理解が得られなかった。
弁護士からは必ずと云ってよいほど、鑑定評価基準の認めていない求め方で鑑定基準違反であると批判された。
不動産鑑定士からも、鑑定基準が認めていない田原鑑定士の独特の求め方で、一般性がない求め方であって不当鑑定であると批判された。
裁判官は、「田原鑑定の地代の求め方は鑑定基準違反の求め方である」と批判する代理人弁護士の主張に躊躇してしまい、家賃より求めている地代評価を採用しょうとしない。
鑑定基準違反だ、一般性のない求め方だ、不当鑑定だと批判され、何度も悔しい思いを味わった。
「家賃あっての地代」という考え方を反映する家賃より求める地代の求め方が、今回鑑定基準に「賃貸事業分析法」として公に認められた。これは大変うれしいことであり、地代評価の進歩である。
改正鑑定基準委員会のどなたが、賃貸事業分析法の採用を強く主張されたか私は知らないが、識見の高い方と思われ感謝する。
以下に賃貸事業分析法による地代の具体的求め方を述べる。
A 設定条件
堅固建物所有目的の場合の求め方の例を記す。
イ、地積、道路条件等 土地面積100u、幅員20メートル道路に面する。 商業地、容積率700% ロ、建物所有目的 堅固建物所有 ハ、土地価格 420,000,000円(u当り420万円) ニ、土地公租公課 年間760,000円 ホ，価格時点 平成28年7月1日 へ、昭和25年頃より土地賃貸契約が続いている。 ト、現行地代 月額360,000円
階 建築面積 賃貸面積
1階 85 50 2階 85 65 3階〜8階 85 65 塔屋 20 0 計 700 505
棟数 61棟
のべ床面積 66,833u
工事予定額 2,311,104万円
66.833u
──── ＝ 1,095u
61棟
2,311,104万円
─────── ＝ 34.58万円
66,833u
u当り 34.58万円
・中品等の事務所ビルである。 1.0
・設計監理費 1.05
34.58万円×1.0×1.05≒36.3万円
u当り 363,000円
総額 363,000円×700u＝254,100,000円
1階店舗 u当り13,800円 2階以上事務所 u当り 3,600円
・支払賃料
1階 13,800円×50u ＝ 690,000円
2階〜8階 3,600円×65u×7＝ 1,638,000円
小計 2,328,000円
年間支払賃料 2,328,000円×12＝ 27,936,000円
・敷金
1階 690,000円×10ヶ月 ＝ 6,900,000円
2階〜8階 234,000円×6ヶ月×7 ＝ 9,828,000円
小計 16,728,000円
・敷金運用益
運用利回りは0.5%とする。
16,728,000円×0.005 ＝ 83,640円
・共益費 0円
支払賃料に含まれる。
・収入合計 27,936,000円＋83,640円 ＝ 28,019,640円
・ 減価償却費 5,082,000円
建物の経済的耐用年数を50年とする。
減価償却費は、
254,100,000円÷50＝5,082,000円
である。
・ 公租公課 2,460,000円
土地 760,000円 建物 1,700,000円 小計 2,460,000円
・維持管理費 1,400,000円
・修繕費 1,300,000円
・火災保険料 127,050円
254,100,000円×0.0005＝127,050円
合計 10,369,050円
総収入−必要諸経費＝純収益
28,019,640円−10,369,050円＝17,650,590円
土地建物一体となって得られた純収益
────────────────── ＝ 総合期待利回り
当該土地価格＋建物価格
17,650,590円
──────────────── ＝ 0.0262
420,000,000円＋254,100,000円
1／50＝0.02
420,000,000×Ｘ＋254,100,000（Ｘ＋0.012）
─────────────────────── ＝0.0262
420,000,000＋254,100,000
Ｘ＝0.022
土地の期待利回り 0.022 建物の期待利回り 0.034（0.022＋0.012＝0.034）
254,100,000円×0.034＝8,639,400円
対象土地･建物純収益−建物に配分される純収益＝土地残余収益
17,650,590円−8,639,400円＝9,011,190円
9,011,190円×1/2＝4,505,595円
4,505,595円＋760,000円＝5,265,595円
5,265,595円÷12＝438,800円≒439,000円
月額 439,000円
420,000,000円×0.022＝9,240,000円
9,240,000円＋760,000円＝10,000,000円
360,000円×12＝4,320,000円
10,000,000円−4,320,000円＝5,680,000円
5,680,000円×30＝170,400,000円
170,400,000円
─────── ≒ 0.406
420,000,000円
80％×0.1＝8％
35％×（1−0.36）＝22.4％
22.4％×(1−0.18)×0.5≒9％
5,0820,000円
──────── ＝ 0.18
28,018,640円
更新料 −5％
増改築承諾料 −10％
名儀書替料 −8％
地代増額 −9％
計 −32％
80％−32％＝48％