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東京23区の家賃1㎡に対応する土地価格を求める。
地価公示価格の2017年1月1日時点の平均住宅地価格は、鑑定コラム1629）「平成29年地価公示東京住宅地の価格」で記した。
千代田区の住宅地の平均価格は、㎡当り2,537,100円である。
土地有効利用率は、鑑定コラム1636）「東京23区の土地の高度化の使われ方を示す容積率はどれ程か」で記してある。千代田区ではネット容積率で、409.7%である。
練馬区のネット容積率は、123.1%である。
ネット容積率が高い区は、土地利用の高度化がなされていると判断出来る。
ネット容積率200%を境目にして、200%以上の区は、土地の高度化が進んでいるとして0.8で除した土地価格とする。
200%未満の区は、土地高度化が進んでいないとして、0.6で除した土地価格とする。
0.8、0.6の数値は、建蔽率を援用した数値である。
例えば千代田区の場合、 １㎡家賃対応の土地価格は、
2,537,100円÷0.8＝3,171,375円
である。
練馬区の場合は、地価公示価格の住宅地の平均価格は、358,600円であるから、
358,600円÷0.6＝597,667円
である。
以下同様にして求めて、23区の住宅地の１㎡家賃対応の土地価格一覧を記す。
|
区名
|
平成29年
|
ネット容積率
|
|
1㎡家賃対応土地価格
|
|
千代田区
|
2537100
|
409.7
|
0.8
|
3171375
|
|
中央区
|
1159100
|
552.8
|
0.8
|
1448875
|
|
港区
|
1682700
|
352.3
|
0.8
|
2103375
|
|
新宿区
|
681300
|
259.3
|
0.8
|
851625
|
|
文京区
|
821600
|
234.8
|
0.8
|
1027000
|
|
台東区
|
768200
|
271.1
|
0.8
|
960250
|
|
墨田区
|
378100
|
228.9
|
0.8
|
472625
|
|
江東区
|
413500
|
213.5
|
0.8
|
516875
|
|
品川区
|
720400
|
205.4
|
0.8
|
900500
|
|
目黒区
|
844100
|
157.5
|
0.6
|
1406833
|
|
大田区
|
488600
|
146.7
|
0.6
|
814333
|
|
世田谷区
|
566000
|
125.8
|
0.6
|
943333
|
|
渋谷区
|
1092100
|
223.7
|
0.8
|
1365125
|
|
中野区
|
524300
|
149.8
|
0.6
|
873833
|
|
杉並区
|
483700
|
124.8
|
0.6
|
806167
|
|
豊島区
|
519500
|
212.3
|
0.8
|
649375
|
|
北区
|
433700
|
167.8
|
0.6
|
722833
|
|
荒川区
|
404600
|
197.3
|
0.6
|
674333
|
|
板橋区
|
376300
|
156.9
|
0.6
|
627167
|
|
練馬区
|
358600
|
123.1
|
0.6
|
597667
|
|
足立区
|
271600
|
132.2
|
0.6
|
452667
|
|
葛飾区
|
293200
|
129.2
|
0.6
|
488667
|
|
江戸川区
|
319700
|
155
|
0.6
|
532833
|
鑑定コラム1629)「平成29年地価公示東京住宅地の価格」
鑑定コラム1636)「東京23区の土地の高度化の使われ方を示す容積率はどれ程か」
鑑定コラム1649)「１㎡家賃対応の建物価格」
鑑定コラム1650)「東京23区賃貸マンションの還元利回りは2.1%～6.0%」
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