鑑定コラム

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1785）東京建物の賃貸ビル還元利回り(償却後)は2.8％

　東京建物の賃貸不動産の還元利回りは、どれ程であろうか。

　東京建物の決算期は12月である。

　平成29年12月期の決算書の中の「連結財務諸表に関する注意事項」の(賃貸不動産等関係)の項目において、賃貸等不動産の期末時価等についての記載は下記である。単位百万円。

               　　     平成28年12月期　　　　　平成29年12月期


　　　期末時価          1,034,236                 1,071,146

　期末時価についての注書きとして、「期末の時価は、主要な物件については、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づく金額、その他の物件は「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額(指標等を用いて調整を行ったものを含む。)であります。」と記してあることから、適正時価と判断される。

　有価証券報告書には、下記の数値がある。単位百万円。減価償却費は、ビル部門のセグメントに記載されている数値を採用する。

                             28年12月期           29年12月期
　　　賃貸収益       　　　    71,374                78,689
      賃貸費用                 42,761                49,214
      差額                     28,612                29,475
　　　減価償却費               11,273                11,428

　差額を純収益と考える。

　還元利回りは、下記のごとく求める。

　平成28年12月期は、

               　　　  28,612　　
            ────────────  ＝ 0.028                      
                 　  1,034,236

である。2.8％である。

　平成29年12月期は、

              　 　　　29,475　　
            ────────────  ＝ 0.028                      
                     1,071,146

である。2.8％である。

　算式分子の利益は、減価償却費を含まない利益であるから、上記還元利回りは、償却後還元利回りである。

　償却前還元利回りは、下記である。減価償却費は、ビルセグメントに記載されている金額を採用する。

　平成28年3月期は、

                 28,612＋11,273　　
            ────────────  ＝ 0.039                      
                  1,034,236

である。3.9％である。


              　　29,475＋11,428　　
            ────────────  ＝ 0.038                      
                   1,071,146

である。3.8％である。

　　鑑定コラム1775)「住友不動産賃貸ビル還元利回り(償却後)2.5％」

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