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1785)東京建物の賃貸ビル還元利回り(償却後)は2.8%

 東京建物の賃貸不動産の還元利回りは、どれ程であろうか。

 東京建物の決算期は12月である。

 平成29年12月期の決算書の中の「連結財務諸表に関する注意事項」の(賃貸不動産等関係)の項目において、賃貸等不動産の期末時価等についての記載は下記である。単位百万円。

                      平成28年12月期     平成29年12月期

   期末時価 1,034,236 1,071,146

 期末時価についての注書きとして、「期末の時価は、主要な物件については、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づく金額、その他の物件は「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額(指標等を用いて調整を行ったものを含む。)であります。」と記してあることから、適正時価と判断される。

 有価証券報告書には、下記の数値がある。単位百万円。減価償却費は、ビル部門のセグメントに記載されている数値を採用する。

                             28年12月期           29年12月期
   賃貸収益              71,374                78,689
      賃貸費用                 42,761                49,214
      差額                     28,612                29,475
   減価償却費               11,273                11,428

 差額を純収益と考える。

 還元利回りは、下記のごとく求める。

 平成28年12月期は、

                    28,612  
            ────────────  = 0.028                      
                    1,034,236

である。2.8%である。

 平成29年12月期は、

                   29,475  
            ────────────  = 0.028                      
                     1,071,146

である。2.8%である。

 算式分子の利益は、減価償却費を含まない利益であるから、上記還元利回りは、償却後還元利回りである。

 償却前還元利回りは、下記である。減価償却費は、ビルセグメントに記載されている金額を採用する。

 平成28年3月期は、

                 28,612+11,273  
            ────────────  = 0.039                      
                  1,034,236

である。3.9%である。


                29,475+11,428  
            ────────────  = 0.038                      
                   1,071,146

である。3.8%である。


  鑑定コラム1775)
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