○鑑定コラム
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平成30年3月期(1社は平成29年12月期)の決算書から、不動産大手4社と準大手1社所有の賃貸ビルの総合還元利回りを調べて見た。
その分析結果は、鑑定コラムに記した。
鑑定コラム1775) 住友不動産
鑑定コラム1777) 三菱地所
鑑定コラム1780) 三井不動産
鑑定コラム1781) 野村不動産HD
鑑定コラム1785) 東京建物
上記5社の賃貸ビルの償却後総合還元利回りをまとめると、下記である。
30年3月期売上高 還元利回り(償却後)
三井不動産 1兆7511億円 2.5％
三菱地所 1兆1940億円 2.4％
住友不動産 9484億円 2.5％
野村不動産HD 6237億円 3.2％
東京建物 2669億円(注) 2.8％
(注)平成29年12月期決算
上記5社の売上高合計は、3兆7095億円である。
この5社の所有する賃貸ビルの総合還元利回り(償却後)は、2.4％〜3.2％である。
5社の所有賃貸ビルは、商業地の１等地に所在し、ビル品等はAクラス若しくはAクラスの上の品等である。
とすると、１等商業地のAクラス以上の賃貸ビルの総合還元利回りは、2.4％〜3.2％にあると判断出来る。
東京23区の1等商業地の総合還元利回りは、東京建物の貸ビルの分析から、2.8％と分かった。
この総合還元利回り(土地建物の複合した不動産の還元利回りを云い、通常「総合」を省略して「還元利回り」と称している。)から、土地建物の個別還元利回りの土地還元利回りが、23区1等商業地にあっては2.4％、建物還元利回りは4.8％と分かった。
この2.4％の土地還元利回りは、東京23区の1等商業地の平均である。
千代田、中央、港の都心3区の占める事務所の割合が45％占める状態のデータによる2.4％であると知れば、都心3区の事務所の土地還元利回りは2.4％よりも低い還元利回りとなることは充分予測される。
では、東京の最も立地の良い、つまり日本最高の事務所地域である丸の内にあって、その地域の中の最高の事務所ビルである丸ビルの土地還元利回りはどれ程なのか。それが知りたくなる。
丸ビルの賃料は、坪当り60,829円(30年3月)と鑑定コラム1778)で分析されている。
その賃料を使って丸ビルの総合還元利回り及び土地還元利回りを分析するが、その分析過程、結果のコラムは、次回か次々回に書きたい。
鑑定コラム1775)「住友不動産賃貸ビル還元利回り(償却後)2.5％」
鑑定コラム1777)「三菱地所の賃貸ビル還元利回り(償却後)は2.4％」
鑑定コラム1780)「三井不動産の賃貸ビル還元利回り(償却後)は2.5％」
鑑定コラム1784)「野村不動産HDの賃貸ビル還元利回り(償却後)は3.2％」
鑑定コラム1785)「東京建物の賃貸ビル還元利回り(償却後)は2.8％」
鑑定コラム1786)「東京建物 23区1等商業地の土地還元利回りは2.4％」
鑑定コラム1778)「丸ビルの賃料坪当り60,829円(30年3月)で、下がっている」
鑑定コラム1788)「丸ビルの償却後還元利回りは1.93％」
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