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1780）三井不動産の賃貸ビル還元利回り(償却後)は2.5％

　三井不動産の賃貸不動産の還元利回りは、どれ程であろうか。

　平成30年3月期の決算書の中の「連結財務諸表に関する注意事項」の(賃貸不動産等関係)の項目において、賃貸等不動産の賃貸収入、賃貸費用、賃貸利益の記載は無い。記載されているのは、期末時価の総額のみである。

　その期末時価は、下記である。

            2017年3月31日　　　　　4,828,439百万円　
            2018年3月31日　　　　　5,436,150百万円

　
　この賃貸不動産の期末時価は、「原則として「不動産鑑定評価基準」に基づき自社の鑑定部門にて算定した価額です。」と記してあることから、適正時価と判断される。

　賃貸利益と減価償却費については、下記セグメントでの賃貸部門に記載されている数値を採用する。

　決算書に、セグメントごとの売上高、営業利益、資産が記してある。賃貸部門の数値は、下記である。単位百万円。

                    　平成29年3月期　         平成30年3月期


      資産　　　　　　　3,176,948                3,535,906
      賃貸収入　　　　　  554,003                  575,948
      利益　　　　　　  　135,774                  138,338
　　　減価償却費           52,103　　　　　　 　　  51,045

　セグメント記載の上記資産の金額は、「連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額です。」と記載してあることから、必ずしも時価評価された金額では無い。こうしたこともあり、前述した不動産鑑定評価によって求められている期末時価を、資産の金額として採用する。

　還元利回りは、下記のごとく求める。

　平成29年3月期は、

               　　　 135,774　　
             ────────────  ＝ 0.028                     
                    4,828,439

である。2.8％である。

　平成30年3月期は、

              　 　　　138,338　　
             ────────────  ＝ 0.025                     
                     5,436,150

である。2.5％である。

　算式分子の利益は、減価償却費を含まない利益であるから、上記還元利回りは、償却後還元利回りである。

　償却前還元利回りは、下記である。減価償却費は、賃貸セグメントに記載されている金額を採用する。

　平成29年3月期は、

                  135,774+52,103　　
             ────────────  ＝ 0.039                     
                    4,828,439

である。3.9％である。

　平成30年3月期は、

              　　138,338+51,045　　
             ────────────  ＝ 0.035                     
                     5,436,150

である。3.5％である。

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