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1821)有料老人ホームの公租公課は賃料の6.6%

1.はじめに

 不動産鑑定評価の理論雑誌に『Evaluation』という専門雑誌がある。プログレス(発行者 野々内邦夫 電話03-3341-6573)という出版社が発行している。

 その67号が、2018年9月30日付で発行された。

 同誌の37頁に、『有料老人ホームの賃料と公租公課の関係』という論文が掲載されている。著者は私である。

 貸ビル賃料、一棟賃貸マンションと公租公課の間には強い相関関係が認められる。

 有料老人ホームの賃料も賃貸不動産である限り、賃料の重要な必要諸経費である公租公課とは強い相関関係があるのではないかと考え、両者の関係を分析してみた。

 以下に、その両者の関係を分析した論文の概要を述べる。

  2.使用データ

 有料老人ホームの賃料等データは、Jリートの公表データによる。

 データ採用の有料老人ホームの投資法人(以下「ヘルスケア投資法人」と呼ぶ)は、

     ヘルスケア&メディカル投資法人(平成29年1月31日)
     ジャパン・シニアリビング投資法人(2017年2月28日)

の2つのヘルスケア投資法人の有価証券報告書による。

3.求め方

 ヘルスケア投資法人は、殆ど建物の賃借料は公表していない。

 それ故、公表されているデータを使用して以下のごとく求める。

 賃料は、

              純賃料 + 必要諸経費 = 支払賃料

である。

 ヘルスケア投資法人は、次のデータは公表している。

            還元利回り 
                        直接還元法価格
                        必要諸経費
                        減価償却費
                        公租公課

 純賃料は、

                    直接還元法価格 × 還元利回り

で求められる。

 何故かと云えば、純賃料を還元利回りで除したものが直接還元法価格であるからである。

 つまり、

                  純賃料÷還元利回り=直接還元法価格

である。

 この求められた純賃料に必要諸経費を加えれば、年間賃料が求められる。

 だが、必要諸経費には減価償却費が含まれていることから、必要諸経費より減価償却費を控除した償却前必要諸経費にする。

 それは何故かと云えば、還元利回りは減価償却費を含んでいる償却前還元利回りであるからである。

4.求め方の実例

 求め方の具体例を示す。

 ヘルスケア&メディカル投資法人の「ボンセジュール千歳船橋」で説明する。

イ、公表されている基本データは、下記である。

     ・還元利回り          4.4%
     ・直接還元法価格      993,000,000円
     ・6ヶ月賃貸事業経費           5,511,000円
     ・6ヶ月減価償却費             3,048,000円
     ・6ヶ月公租公課               1,774,000円

ロ、純収益を求める。

            993,000,000円×0.044=43,692,000円

ハ、償却前必要諸経費を求める。

  
      6ヶ月賃貸事業経費−6ヶ月減価償却費=6ヶ月償却前経費

  6ヶ月償却前経費×2=年間経費
  5,511,000円−3,048,000円=2,463,000円
  2,463,000円×2=4,926,000円

ニ、年間賃料を求める。

      
            純賃料+必要諸経費=年間賃料

43,692,000円+4,926,000円=48,618,000円

ホ、年間賃料に占める公租公課の割合を求める。

                    公租公課
                 ──────  = 公租公課割合                     
                    年間賃料

      年間公租公課   1,774,000円×2=3,548,000円
年間賃料 48,618,000円
3,548,000円 公租公課割合=───────  ≒ 0.073 48,618,000円

 年間賃料に占める公租公課の割合は、

                               7.3%

である。

5.同様に求めた結果一覧は下記である


名称 年間賃料 円 年間公租公課 円 公租/賃料
ボンセジュール千歳船橋 48618000 3548000 0.073
ボンセジュール日野 43674000 2416000 0.055
ボンセジュール武蔵新城 36463000 1942000 0.053
アズハイム光が丘 85062000 7464000 0.088
アズハイム文京白山 78916000 5044000 0.064
ラヴイーレあざみ野 175270000 9376000 0.053
グッドタイム不動前 97432000 5768000 0.059
ジョイスステージ八王子 228230000 15972000 0.070
ニチイホームたまプラーザ 160276000 11180000 0.070
ニチイホーム中野南台 95864000 6508000 0.068
ゆいまーる聖ヶ丘 70108000 5448000 0.078
平均     0.066

 
   年間賃料に占める公租公課の平均割合は、

                              6.6%

である。

 公租公課を6.6%で除せば、適正な支払賃料が求められると云うことである。

6.回帰式

          ヘルスケア年間賃料  Y
                    年間公租公課          X

として、XYの関係式を求めると、下記である。

       Y=17,624,054+14.09X  
                  相関係数  0.82

 データ等、より詳しくは、『Evaluation』67号の37頁を読まれたい。


  鑑定コラム1647)
「賃貸マンションの経費率」

  鑑定コラム1385)「事務所ビルの賃料に占める水道光熱費、公租公課の割合」

  鑑定コラム1816)「ゴルフ場の売上高に対する租税公課の割合は6.4%」


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