○鑑定コラム

1883）京都市固定資産税務課しっかりせい　最高裁判決

　京都市固定資産税務課しっかりしないか。

　接面道路条件で建物が建つか否かは、建築基準法で条件が決められている。

　建築基準法で建物が建たない土地を、税務課の勝手な判断で、建物が建つ土地と判断して、建物が建つ土地の評価額で固定資産税を徴収するものではない。

　土地の価格というものは、建物が建つことによって価値がでるものであり、建物の建たない土地の価値は、建物の建つ土地価格と比較すれば甚だ低い価格になる。
　
　その甚だ低い価格とはどれ程かと云えば、不動産鑑定理論誌の『Evaluation 66号』(プログレス　2018年4月15日発行)P86の「無接道画地の接道宅地価格に対する価格割合」の拙著論文で分析している。この論文の内容は、鑑定コラム1716）「無接道画地の接道宅地価格に対する価格割合」とほぼ同じである。

　その論文及びコラム記事では、無接道画地つまり建築基準法の道路に面しない土地の市場価値は、建築基準法の道路に面している土地の価格の0.35である。

　建物利用の土地は、巾員4メートル以上の道路に接しなければならない(建築基準法42条1項)。

　その道路とは、建築基準法が道路と認定する道路でなければならない。国道とか都道府県区市町村道と呼ばれる道路である。法施行時に巾員4メートル無い道路は特定行政庁の指定した道路、私道でも位置指定道路されている道路である。

　その中で、建築基準法42条1項3号は次のごとく規定する。

　「この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道」

という規程がある。建築基準法は昭和25年5月24日公布　昭和25年11月23日施行された。

　この施行以前に、巾員4メートル以上あり、建築物が立ち並んでいる道路であれば、その道路は建築基準法の道路となり、その道路に面している土地は建物が建てられる。

　京都市税務課は、建築基準法施行時に巾員4メートル無いにもかかわらず、建築基準法42条1項3号道路であるとして、その通路に接面する土地を高い価格に評価して固定資産税を課税していた。

　この固定資産税課税行為は、適正な価格の把握を間違えており、法律違反となる。

　最高裁判所第三小法廷は、平成30年7月17日に、上記案件の事件「平成28年(行ヒ)第406号　固定資産評価審査決定取消請求事件」を、原審である大阪高等裁判所に差し戻す破棄差戻判決を下した。

　その判旨は、「本件街路が３号道路に該当するための要件を満たすか否かは明らかでないとしながら，本件道路判定がされていること等を理由に，建築確認を受けることができないために本件各土地上に建築物を建築することができない事態となる可能性はないとして，本件街路が３号道路に該当することを前提とする本件登録価格の決定は適法であるとした原審の判断には，固定資産の評価等に関する法令の解釈適用を誤った違法がある。」

　この事件名を、「京都市固定資産税3号道路事件」とでも付けておこうか。

　この「京都市固定資産税3号道路事件」の最高裁判決は、最高裁平成２４年（行ヒ）第７９号同２５年７月１２日第二小法廷判決で示された「土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格が評価基準によって決定される価格を上回る場合には，同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るか否かにかかわらず，その登録価格の決定は違法となるものというべきである」から導かれた判決である。

　最高裁平成２４年（行ヒ）第７９号同２５年７月１２日第二小法廷判決とはどういうものかと云うと、それは固定資産税の車返団地事件と呼ばれる判決である。

　この固定資産税の車返団地事件の判決は、判決当時、私は「不動産鑑定士の多くは気付いていないが、この判決は今後固定資産税の課税評価に多大な影響を与える判決である。」(鑑定コラム1101)と述べたが、案の定最高裁がそれを使用して京都市固定資産税務課の評価に厳しい判決を下した。

　最高裁の車返団地事件判決は、行政事件提訴の垣根を低くした。そして住民側勝訴の可能性を高くした。

　固定資産税務課の職員は、建築基準法の勉強が必須となった。

　建物が建たない土地を建物が建つ土地として課税することは、それ自体が法律違反である。それを住民から指摘されたら、すぐ税額訂正した方が良い。

　役所のメンツなどにこだわって間違いではないと言い張らず、課税の訂正に応じた方が良い。

　裁判になったら、今迄は役所は間違ったことをしないという予断を裁判官は持っていて、役所側勝訴の判決を出していたが、最高裁の車返団地事件判決がだされてからは、裁判官の考えが変わり、建築基準法違反の課税は法律違反の判決が出されることになってきた。つまり前記したごとく行政裁判の垣根が低くなってきているのである。

　固定資産税務課の職員は、建築基準法がいつ施行されたかの期日認識を持ち、建築基準法42条、43条を、しっかりと勉強する必要がある。

　日本全国の市町村の固定資産税の課税評価には、まだまだ不適正な価格評価があるものと思われる。市町村の固定資産税務課は、自らの仕事内容を見直しする必要があろう。

　そして固定資産評価審査委員会は、名誉職のお飾りの委員会の存在で無く、適正な課税を監視する委員会でなければならない。不動産鑑定士を委員の一人に入れ、固定資産税の適正価格に目を光らせる必要があろう。

　下記に、「京都市固定資産税3号道路事件」と名付けた平成30年7月17日最高裁判所第三小法廷の判決を転載する。