○鑑定コラム


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ

1908)調整池の固定資産税についての最高裁判決

1.平成31年4月9日、最高裁第三小法廷(裁判長戸倉三郎裁判官)は、調整池の固定資産税評価が法令違反であるとし、審議仕直しの名古屋高裁への破棄差戻判決を出した。

2.事案は、山林を開発して土地面積1ヘクタールを超えるショッピングセンターを作ったが、その開発に伴い、調整池の設置が義務づけられた。

 ショツピングセンターは、調整池の為に土地を借り、調整池を作った。

 課税役所は、調整池は、ショッピングセンターの開発に伴って築造されたものであり、宅地であるショッピングセンターの土地と同様に市街地宅地評価法によって、下記のごとく求めた。

          奥行価格修正    0.8
          不整形       0.87
          常時水が溜まっている  0.3

0.8×0.87×0.3=0.2088≒0.21

 宅地の標準価格に上記補正率を乗じて、調整池の価格を求め、これに税率を乗じたのが、調整池の固定資産税として課税した。

3.原審の名古屋高裁は、この求め方を適正とし、下記のごとく判決した。

 「本件商業施設に係る開発行為については調整池の設置等が義務付けられ,これによって本件各土地が調整池の用に供されることとなっており,開発許可を受けるに際しては,その調整機能を保持することが許可条件とされていることから,本件各土地は,本件商業施設が適法に開発許可を受け,同施設が有事のための洪水調整機能を維持して安全に運営を継続するために必要なものである。したがって,本件各土地は,宅地である本件商業施設の敷地を維持するために必要な土地と認められるから,本件各土地の地目をいずれも宅地と認定した上で決定された本件各登録価格は,評価基準によって決定される価格を上回るものではなく適法である。」

  4.この原審の判決に対して、最高裁第三小法廷は、原審の判決は、法令違反及び最高裁判例(平成24年(行ヒ)第79号)違反であると判示する。

 最高裁判例平成24年(行ヒ)第79号とは、固定資産税府中車返団地事件の判例である。

 府中車返団地事件の最高裁判例が引用されている。如何に固定資産税府中車返団地事件の最高裁判例は、重要な判決であるのかということが、改めて分かろう。
 
 最高裁の判決は、以下のごとく判示する。

 「開発行為に伴う洪水調整の方法として設けられた調整池の機能は,一般的には,開発の対象となる地区への降水を一時的に貯留して下流域の洪水を防止することにあると考えられる。そうすると,上記条件に従って調整池の用に供されていることから直ちに,本件各土地が本件商業施設の敷地を維持し,又はその効用を果たすために必要な土地であると評価することはできないというべきである。
 したがって,本件商業施設に係る開発行為に伴い本件各土地が調整池の用に供されており,その調整機能を保持することが上記開発行為の許可条件になっていることを理由に,本件土地1の面積の80%以上に常時水がたまっていることなど,本件各土地の現況等について十分に考慮することなく,本件各土地は宅地である本件商業施設の敷地を維持するために必要な土地であるとして,前記2(3)アのとおり算出された本件各登録価格が評価基準によって決定される本件各土地の価格を上回るものではないとした原審の判断には,固定資産の評価に関する法令の解釈適用を誤った違法がある。」

5.調整池がショッピングセンター土地と一緒に宅地造成されたとはいえ、その調整池の土地が、ショツピングセンターの土地の標準価格(u当たり)の21%の価格(u当り)であると云うことは、高すぎるし、又、調整池の土地価格が、前記したごとく

          奥行価格修正    0.8
          不整形       0.87
          常時水が溜まっている  0.3

の要因と割合で求められるものでは無かろう。

 調整池の価格と奥行逓減修正率、不整形修正率の間に密接な関係があるのだろうか。それを立証した論文があるのか。

 調整池の価格が奥行逓減修正率、不整形修正率で決まるという考え方は、非論理性も甚だしい。それで固定資産税の価格を決め、固定資産税を徴し、罷り通っているとは、日本の固定資産税の課税の考えは、課税の公平性の空洞化も甚だしく、相当ずれている。

 調整池の価格に影響を与える要因は、上記3つの要因のうち「常時水が溜まっている」の要因だけである。しかし、その修正率0.3の根拠の論証がなされているのかと云う疑問は大いにある。

 昭和の38年頃の土地価格に対する考えで作られた現行の固定資産税の課税価格の考えを、根本的に見直す必要があろう。次々と最高裁から固定資産課税違法の判決が出されることは、現在の固定資産評価のやり方に根本的に不備があると云うことである。総務省は本腰を入れて、固定資産税土地評価基準の見直しをする必要がある。現在その時期に来ている。

  6.調整池の価格を求めるには、法は、調整池の取引事例から比較して求めよという。

 調整池の取引事例が、あちこちにあるものではない。調整池に取引される市場性など無かろう。

 取引事例が1件あったとしても、その1つの価格が真に妥当な価格であると実証されなければ、逆に誤った調整池の価格を算定してしまうことになる。

 調整池の取引事例が無ければ、周辺の宅地価格から要因修正して求めよと法はいう。

 その指針によって、上記0.21の割合が算出されている。

 建物の建つ更地価格の割合より見て、0.21の割合が、調整池という要因を考えて見た場合、妥当な価格割合か否かと云うことになる。

 建物が建つ更地価格に対する割合の一つとして、無接道土地の価格割合を考えて見る。

 鑑定コラム1716)「無接道画地の接道宅地価格に対する価格割合」で、

            無接道画地の取引価格
                      ───────────                        
                         近傍推定更地価格

の価格単価の割合を求めている。 その割合は0.35である。

 無接道画地とはいえ、その画地は宅地であり、隣接地の土地と一体利用すれば、建物の建つ土地となる。その土地ですら更地価格の0.35である。

 調整池の土地には建物が建たない。建物が建てられない土地であれば、上記0.35の割合よりも大巾に低い割合になることが充分予測される。0.21程度の価格割合では無い。

7.建物が建たない土地価格と建物が建つ土地価格との割合を知るもう1つの方法として、里山価格と麓の宅地価格の割合関係から知る方法がある。
 東京の西の郊外八王子市周辺の林地価格と宅地価格で分析する。

@ 林地価格と麓の宅地価格の関係について

 林地価格と、その林地の麓、もしくは近くに所在する宅地の価格とは無関係に存在していない。
 麓の宅地価格が高い時は、その背後にある林地(山林)の価格は高い。
 林地地価公示価格と、その周辺にある地価公示地の住宅地の価格のデータによって求める。

A データと平均割合

 次のごとく求める。

 林地地価公示地として、下記の林地地価公示地がある。平成30年1月1日時点の価格である。

      (林地公示地)
          八王子13-1  八王子市美山町946   u当り 1,600円

(周辺住宅公示地) 八王子105   八王子市美山町553-1  u当り37,400円
(割合) 1,600円 ─────  = 0.043 37,400円

 上記のごとく求めた一覧と割合は下記である。


  公示番号 所在 価格・割合
1 林地公示   公示価格 円/u
  八王子13-1 八王子市美山町946 1600
       
  周辺宅地公示    
  八王子105 八王子市美山町553-1 37400
       
  割合 林地公示価格/周辺宅地公示価格 0.043
       
2 林地公示   公示価格 円/u
  八王子13-2 八王子市髪柚木字十六号1544-1 2700
       
  周辺宅地公示    
  八王子25 八王子市下柚木字十七号2126-4 97000
       
  割合 林地公示価格/周辺宅地公示価格 0.028
       
3 林地公示   公示価格 円/u
  八王子13-3 八王子市川口町2455番 1800
       
  周辺宅地公示    
  八王子52 八王子市川口町2903-13ほか 61500
       
  割合 林地公示価格/周辺宅地公示価格 0.029
       
4 林地公示   公示価格 円/u
  町田13-1 町田市相原町字七国2294 2580
       
  周辺宅地公示    
  町田35 町田市相原町字丸山1805-38 92300
       
  割合 林地公示価格/周辺宅地公示価格 0.028
       
5 林地公示   公示価格 円/u
  町田13-2 町田市上小山町字十三号1872 2920
       
  周辺宅地公示    
  町田53 町田市下小山田町字関村227-4 80000
       
  割合 林地公示価格/周辺宅地公示価格 0.037
       
6 林地公示   公示価格 円/u
  あきる野13-1 あきる野市菅生字1824-1 970
       
  周辺宅地公示    
  あきる野12 あきる野市草花字山ノ神2100-44 72000
       
  割合 林地公示価格/周辺宅地公示価格 0.013
       
7 林地公示   公示価格 円/u
  日の出13-1 西多摩郡日ノ出町大字大久野字玉ノ内8158 725
       
  周辺宅地公示    
  日の出5 西多摩郡日ノ出町大字大久野字萱窪8723-25 63500
       
  割合 林地公示価格/周辺宅地公示価格 0.011


 割合の平均は、下記より2.7%である。

 つまり、林地麓の住宅地価格に2.7%を乗ずれば、麓の背後にある林地(山林)の価格は求められるということである。


  割合 林地価格 周辺宅地価格
1 0.043 1600 37400
2 0.028 2700 97000
3 0.029 1800 61500
4 0.028 2580 92300
5 0.037 2920 80000
6 0.013 970 72000
7 0.011 725 63500
平均 0.027    


8.堤外地の価格からの見方

 調整池は建物が建てられなく、水が流水する土地である。このことから、堤外地に所在する畑の価格と周辺堤内地の宅地価価格との価格割合で調整池の価格を知る方法もある。

 堤外地とは、川が流れる河川敷を堤外地といい、堤防によって、洪水から守られている住宅地側の土地を堤内地と呼ぶ。

 私達の住んでいる住宅地は堤内地であり、堤外地はその外側、堤防と堤防に挟まれた川の流れる区域を云う。海につながっている区域である。

 不動産鑑定士の森島信夫氏が、そのホームページ『鄙からの発信・残日録』の「塾・四月講義概要2008年5月9日」の堤外民有地についての論述において、堤外地土地の具体的な取引事例データを明示して、堤外地土地価格と近くの堤内地の宅地価格との割合関係を分析されている。(http://bouen.morishima.com/wp-content/uploads/080426teigaijirei.pdf)

 その論文の割合を転載すれば下記である。但し平均は私の計算である。


  堤外民有地事例          
番号 所在 取引年月 価格円/u a 堤内地公示価格等番号 その価格円/u b 割合 a/b
1 大垣市福田町 平成19年2月 4500 大垣(県)15 60000 0.075
2 大垣市静里町 平成19年1月 4600 大垣(県)8 64500 0.071
3 輪之内町大藪 平成18年7月 3000 輪之内(県)9-1 16400 0.183
4 大垣市十六町 平成18年2月 2500 大垣(県)10-2 33100 0.076
5 大垣市野口町 平成15年4月 3600 大垣(県)10-2 44500 0.081
6 大垣市静里町 平成15年2月 5800 大垣(県)8 79200 0.073
7 養老町室原 平成14年12月 2500 養老1 36700 0.068
8 瑞穂市美江寺 平成14年11月 7579 巣南(県)2 63000 0.120
9 大垣市十六町 平成14年6月 2500 大垣(県)10-2 49500 0.051
10 大垣市綾野町 平成14年1月 3600 大垣10-2 53300 0.068
11 大垣市野口町 平成13年7月 2500 大垣(県)10-2 54000 0.046
12 関市小屋名 平成12年7月 5000 関(県)6 30000 0.167
13 大垣市野口町 平成11年12月 2500 大垣(県)10-2 66000 0.038
14 大垣市波須町 平成11年11月 3500 大垣(県)10-1 61200 0.057
15 岐阜市木田 平成11年10月 10027 岐阜10-1 79400 0.126
16 海津町福岡 平成10年11月 3100 南濃(県)2 38000 0.082
17 平田町勝賀 平成10年9月 3200 平田(県)3 38500 0.083
18 瑞穂市牛牧 平成9年12月 4300 穂積(県)10-1(H7) 68400 0.063
  平均         0.085
  標準偏差         0.038



            堤外地民有地価格
         ────────────── =価格割合                    
            堤内地近傍公的更地価格

とする。堤外地民有地の価格割合は、0.038〜0.183であり、平均は0.085(標準偏差0.038)である。

9.上記平均値は、堤外地の民有地の価格である。畑がほとんどである。洪水時には冠水するかもしれないが、常時水の流れる土地ではない。

 一方、最高裁の判決の調整池の土地は、面積の80%が常時水が溜まっている土地である。畑として使用出来ない。

 この様に考えると0.085の平均値を調整池の価格割合として採用することは出来ない。常時水が溜まっているという要因を反映させなければならない。

 私は相当以前、新潟県胎内市の一級河川が日本海に注ぎ込んでいる河口の土地を評価したことがある。河口の土地とはいえ、実際は海の中にある。何故海の中に所有地があるのかといえば、昔は陸であったが、陸が浸食されて海になってしまい、所有権のみが帳簿に残っているのである。海の中にある土地に交換価値は無い。備忘価格として、u当り1円の価格をつけて報告書を書いたことがある。

 常時水が溜まっているという要因修正を0.5とすると、

                    0.085×1/2=0.0425
である。

 林地に近い住宅地の価格に対する林地の価格割合は、2.7%である。
 但し、この割合は東京の西郊外の林地とその林地に近い宅地の間にある割合で、全国にそれが適用できるというものではない。
 建物の建つ宅地価格に対して、建物の建たない土地価格は、どれ程低い価格割合になるのかの例証とする。

 調整池の土地価格水準としては、

        堤外地修正価格割合 4.25%

の価格割合の前後の4〜5%程度が、妥当な価格割合水準では無かろうかと判断される。

 岐阜県の輪之内町の堤外地の固定資産税価格は、u当り50円と、輪之内町は発表している。この価格も調整池の固定資産税の土地価格を評価する場合には、一つの参考になるのでは無かろうか。

 評価基準の割合で算出されているから固定資産税の評価額は適正であるという主張は、最もらしく聞こえるが、その評価基準に規定された割合が、非論理的で合理的市場価格形成から逸脱した割合数値の場合、それら割合数値で算出されたからといって、求められた固定資産税評価額が適正であると云うことにはならない。

 下記に最高裁の差戻判決を転載する。

****


平成30年(行ヒ)第262号 固定資産評価審査決定取消請求事件 平成31年4月99日 第三小法廷判決
主 文

原判決を破棄する。
本件を名古屋高等裁判所に差し戻す。

理 由

 上告代理人萱垣建,同萱垣佑樹の上告受理申立て理由(ただし,排除されたものを除く。)について

1 本件は,三重県志摩市所在の2筆の土地に係る固定資産税の納税義務者である上告人が,上記の各土地につき,志摩市長により決定され土地課税台帳に登録された平成27年度の価格を不服として志摩市固定資産評価審査委員会に対し審査の申出をしたところ,これを棄却する旨の決定(以下「本件各決定」という。)を受けたため,被上告人を相手に,その取消しを求める事案である。

2 原審の確定した事実関係等の概要は,次のとおりである。

(1)ア 地方税法349条1項は,土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準を,当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録されたもの(以下,これらの台帳に登録された価格を「登録価格」という。)とする旨規定し,同法403条1項は,市町村長は,同法388条1項の固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならない旨規定する。平成27年度は上記の基準年度であり,これに係る賦課期日は平成27年1月1日である。

イ 固定資産評価基準(昭和38年自治省告示第158号。以下「評価基準」という。)は,土地の評価は,次に掲げる土地の地目の別に,それぞれ,評価基準に定める評価の方法によって行うものとし,土地の地目として,田,畑,宅地,鉱泉地,池沼,山林,牧場,原野及び雑種地を掲げた上,この場合における土地の地目の認定に当たっては,当該土地の現況及び利用目的に重点を置き,部分的に僅少の差異の存するときであっても,土地全体としての状況を観察して認定するものとしている(第1章第1節一)。
 そして,評価基準は,主として市街地的形態を形成する地域における宅地については,市街地宅地評価法によって各筆の宅地の評点数を付設し,これを評点1点当たりの価額に乗じて,各筆の宅地の価額を求めるものとしている。市街地宅地評価法は,@状況が相当に相違する地域ごとに,その主要な街路に沿接する宅地のうちから標準宅地を選定し,A標準宅地について,売買実例価額から評定する適正な時価を求め,これに基づいて上記主要な街路の路線価を付設するなどし,Bこの路線価を基礎とし,画地計算法(評価基準別表第3)を適用して各筆の宅地の評点数を付設するというものである(第1章第3節)。
 また,評価基準は,池沼の評価は,池沼の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求める方法によるものとし,ただし,市町村内に池沼の売買実例価額がない場合においては,池沼の位置,形状,利用状況等を考慮し,附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとしている(第1章第6節)。

(2)ア 株式会社ササヤマは,志摩市内の山林等を開発した土地上にショッピン グセンター(以下「本件商業施設」という。)を開設することとし,平成8年5月24日,三重県知事に対し,都市計画法に基づく開発行為の許可申請をした。三重県においては,開発面積1?以上かつ洪水調整容量500?以上の開発行為については,洪水調整の方法として,河川等の改修,調整池の設置又は排水ポンプの設置のいずれか又は複数の措置を講ずることが義務付けられているところ,本件商業施設に係る開発行為はこれに該当したことから,同社は,本件商業施設の敷地の東側に位置する第1審判決別紙物件目録記載1及び2の各土地(以下,順に「本件土地1」,「本件土地2」といい,併せて「本件各土地」という。)を当時の所有者から借り受け,本件各土地に洪水調整のための調整池を設けることとした。
 三重県知事は,平成8年11月5日,「開発行為に伴って設けた調整池については,河川整備等排水調整の必要性が無くなるまで,調整機能を保持すること」を条件として,上記申請を許可した。

イ 本件各土地は,本件商業施設の開業以降,調整池の用に供されており,本件土地1は,その面積の80%以上に常時水がたまっている。また,本件土地2は,少なくともその面積の大半は調整池としての機能を有する平地であるが,平時は本件商業施設の従業員の駐車場として使用されている。

ウ 上告人は,平成18年4月16日,前記所有者から本件各土地を相続して,その貸主の地位を承継した。

(3)ア 志摩市長は,本件各土地の平成27年1月1日における価格を次のとおり決定し,土地課税台帳に登録した(以下,これらの価格を併せて「本件各登録価格」という。)。
   本件土地1 108万0450円
   本件土地2 480万2400円
 志摩市長は,本件各登録価格を決定するに際し,本件各土地の地目をいずれも宅地と認定した上,市街地宅地評価法により,本件各土地に沿接する街路の路線価を基礎とし,画地計算法を適用して,奥行価格補正率0.8及び不整形補正率0.87を乗じ,また,本件土地1については,これに加えて,常時水がたまっており利用形態が制限されること等を考慮し,雑種地における減額補正に準じた補正率0.3を乗じて,評点数を付設した。

イ 上告人は,平成27年1月1日当時,本件各土地の所有者であり,これらに係る固定資産税の納税義務者であったところ,本件各土地の現況及び利用目的に照らせば,その地目はいずれも池沼と認定されるべきであると主張して,同年6月29日,志摩市固定資産評価審査委員会に対し,本件各登録価格につき審査の申出をしたが,同委員会は,同年10月22日付けで,同申出を棄却する旨の本件各決定をした。

3 原審は,上記事実関係等の下において,要旨次のとおり判断して,上告人の請求を棄却すべきものとした。  本件商業施設に係る開発行為については調整池の設置等が義務付けられ,これによって本件各土地が調整池の用に供されることとなっており,開発許可を受けるに際しては,その調整機能を保持することが許可条件とされていることから,本件各土地は,本件商業施設が適法に開発許可を受け,同施設が有事のための洪水調整機能を維持して安全に運営を継続するために必要なものである。したがって,本件各土地は,宅地である本件商業施設の敷地を維持するために必要な土地と認められるから,本件各土地の地目をいずれも宅地と認定した上で決定された本件各登録価格は,評価基準によって決定される価格を上回るものではなく適法である。

4 しかしながら,原審の上記判断は是認することができない。その理由は,次のとおりである。

(1) 本件各決定は,本件各登録価格の決定に違法はないとして,これに係る上告人の審査の申出を棄却したものであるところ,土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格が評価基準によって決定される価格を上回る場合には,同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るか否かにかかわらず,その登録価格の決定は違法となるものというべきである(最高裁平成24年(行ヒ)第79号同25年7月12日第二小法廷判決・民集67巻6号1255頁)。

(2) 評価基準は,土地の地目の別に評価の方法を定め,これに従って土地の評価をすべきこととし,上記地目は,当該土地の現況及び利用目的に重点を置き,土地全体としての状況を観察して認定することとしている。そして,上記地目のうち宅地とは,建物の敷地のほか,これを維持し,又はその効用を果たすために必要な土地をも含むものと解される。

(3) 本件各土地は,本件商業施設に係る開発行為に伴い調整池の用に供することとされ,排水調整の必要がなくなるまでその機能を保持することが上記開発行為の許可条件となっているというのであるが,開発許可に上記条件が付されていることは,本件各土地の用途が制限を受けることを意味するにとどまり,また,開発行為に伴う洪水調整の方法として設けられた調整池の機能は,一般的には,開発の対象となる地区への降水を一時的に貯留して下流域の洪水を防止することにあると考えられる。そうすると,上記条件に従って調整池の用に供されていることから直ちに,本件各土地が本件商業施設の敷地を維持し,又はその効用を果たすために必要な土地であると評価することはできないというべきである。
 したがって,本件商業施設に係る開発行為に伴い本件各土地が調整池の用に供されており,その調整機能を保持することが上記開発行為の許可条件になっていることを理由に,本件土地1の面積の80%以上に常時水がたまっていることなど,本件各土地の現況等について十分に考慮することなく,本件各土地は宅地である本件商業施設の敷地を維持するために必要な土地であるとして,前記2(3)アのとおり算出された本件各登録価格が評価基準によって決定される本件各土地の価格を上回るものではないとした原審の判断には,固定資産の評価に関する法令の解釈適用を誤った違法がある。

5 以上によれば,原審の上記判断には,判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨はこの趣旨をいうものとして理由があり,原判決は破棄を免れない。そして,本件各土地のそれぞれの現況,利用目的等に照らし,本件各登録価格が評価基準によって決定される本件各土地の価格を上回らないか否かについて更に審理を尽くさせるため,本件を原審に差し戻すこととする。
よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。

(裁判長裁判官 戸倉三郎  裁判官 岡部喜代子  裁判官 山崎敏充  裁判官林 景一  裁判官 宮崎裕子)


  鑑定コラム1716)
「無接道画地の接道宅地価格に対する価格割合」

  鑑定コラム1101)「破棄差戻 春名鑑定士よくやった」

  鑑定コラム1883)「京都市固定資産税務課しっかりせい 最高裁判決」

  鑑定コラム1877)「大竹市大願寺公有地売却価格最高裁判決」


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ