鑑定コラム

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1908）調整池の固定資産税についての最高裁判決

１．平成31年4月9日、最高裁第三小法廷(裁判長戸倉三郎裁判官)は、調整池の固定資産税評価が法令違反であるとし、審議仕直しの名古屋高裁への破棄差戻判決を出した。

２．事案は、山林を開発して土地面積1ヘクタールを超えるショッピングセンターを作ったが、その開発に伴い、調整池の設置が義務づけられた。

　ショツピングセンターは、調整池の為に土地を借り、調整池を作った。

　課税役所は、調整池は、ショッピングセンターの開発に伴って築造されたものであり、宅地であるショッピングセンターの土地と同様に市街地宅地評価法によって、下記のごとく求めた。

          奥行価格修正　　　　0.8
          不整形　　　　　　　0.87
          常時水が溜まっている　　0.3


           0.8×0.87×0.3＝0.2088≒0.21

　宅地の標準価格に上記補正率を乗じて、調整池の価格を求め、これに税率を乗じたのが、調整池の固定資産税として課税した。

３．原審の名古屋高裁は、この求め方を適正とし、下記のごとく判決した。

　「本件商業施設に係る開発行為については調整池の設置等が義務付けられ，これによって本件各土地が調整池の用に供されることとなっており，開発許可を受けるに際しては，その調整機能を保持することが許可条件とされていることから，本件各土地は，本件商業施設が適法に開発許可を受け，同施設が有事のための洪水調整機能を維持して安全に運営を継続するために必要なものである。したがって，本件各土地は，宅地である本件商業施設の敷地を維持するために必要な土地と認められるから，本件各土地の地目をいずれも宅地と認定した上で決定された本件各登録価格は，評価基準によって決定される価格を上回るものではなく適法である。」

　４．この原審の判決に対して、最高裁第三小法廷は、原審の判決は、法令違反及び最高裁判例(平成24年(行ヒ)第79号)違反であると判示する。

　最高裁判例平成24年(行ヒ)第79号とは、固定資産税府中車返団地事件の判例である。

　府中車返団地事件の最高裁判例が引用されている。如何に固定資産税府中車返団地事件の最高裁判例は、重要な判決であるのかということが、改めて分かろう。
　
　最高裁の判決は、以下のごとく判示する。

　「開発行為に伴う洪水調整の方法として設けられた調整池の機能は，一般的には，開発の対象となる地区への降水を一時的に貯留して下流域の洪水を防止することにあると考えられる。そうすると，上記条件に従って調整池の用に供されていることから直ちに，本件各土地が本件商業施設の敷地を維持し，又はその効用を果たすために必要な土地であると評価することはできないというべきである。
　したがって，本件商業施設に係る開発行為に伴い本件各土地が調整池の用に供されており，その調整機能を保持することが上記開発行為の許可条件になっていることを理由に，本件土地１の面積の８０％以上に常時水がたまっていることなど，本件各土地の現況等について十分に考慮することなく，本件各土地は宅地である本件商業施設の敷地を維持するために必要な土地であるとして，前記２(3)アのとおり算出された本件各登録価格が評価基準によって決定される本件各土地の価格を上回るものではないとした原審の判断には，固定資産の評価に関する法令の解釈適用を誤った違法がある。」

５．調整池がショッピングセンター土地と一緒に宅地造成されたとはいえ、その調整池の土地が、ショツピングセンターの土地の標準価格(㎡当たり)の21%の価格(㎡当り)であると云うことは、高すぎるし、又、調整池の土地価格が、前記したごとく

          奥行価格修正　　　　0.8
          不整形　　　　　　　0.87
          常時水が溜まっている　　0.3

の要因と割合で求められるものでは無かろう。

　調整池の価格と奥行逓減修正率、不整形修正率の間に密接な関係があるのだろうか。それを立証した論文があるのか。

　調整池の価格が奥行逓減修正率、不整形修正率で決まるという考え方は、非論理性も甚だしい。それで固定資産税の価格を決め、固定資産税を徴し、罷り通っているとは、日本の固定資産税の課税の考えは、課税の公平性の空洞化も甚だしく、相当ずれている。

　調整池の価格に影響を与える要因は、上記３つの要因のうち「常時水が溜まっている」の要因だけである。しかし、その修正率0.3の根拠の論証がなされているのかと云う疑問は大いにある。

　昭和の38年頃の土地価格に対する考えで作られた現行の固定資産税の課税価格の考えを、根本的に見直す必要があろう。次々と最高裁から固定資産課税違法の判決が出されることは、現在の固定資産評価のやり方に根本的に不備があると云うことである。総務省は本腰を入れて、固定資産税土地評価基準の見直しをする必要がある。現在その時期に来ている。

　６．調整池の価格を求めるには、法は、調整池の取引事例から比較して求めよという。

　調整池の取引事例が、あちこちにあるものではない。調整池に取引される市場性など無かろう。

　取引事例が1件あったとしても、その１つの価格が真に妥当な価格であると実証されなければ、逆に誤った調整池の価格を算定してしまうことになる。

　調整池の取引事例が無ければ、周辺の宅地価格から要因修正して求めよと法はいう。

　その指針によって、上記0.21の割合が算出されている。

　建物の建つ更地価格の割合より見て、0.21の割合が、調整池という要因を考えて見た場合、妥当な価格割合か否かと云うことになる。

　建物が建つ更地価格に対する割合の一つとして、無接道土地の価格割合を考えて見る。

　鑑定コラム1716）「無接道画地の接道宅地価格に対する価格割合」で、

　　　　　　　　　　　　無接道画地の取引価格
                      ───────────                        
                       　 近傍推定更地価格

の価格単価の割合を求めている。その割合は0.35である。

　無接道画地とはいえ、その画地は宅地であり、隣接地の土地と一体利用すれば、建物の建つ土地となる。その土地ですら更地価格の0.35である。

　調整池の土地には建物が建たない。建物が建てられない土地であれば、上記0.35の割合よりも大巾に低い割合になることが充分予測される。0.21程度の価格割合では無い。

７．建物が建たない土地価格と建物が建つ土地価格との割合を知るもう1つの方法として、里山価格と麓の宅地価格の割合関係から知る方法がある。
　東京の西の郊外八王子市周辺の林地価格と宅地価格で分析する。

①　林地価格と麓の宅地価格の関係について

　林地価格と、その林地の麓、もしくは近くに所在する宅地の価格とは無関係に存在していない。
　麓の宅地価格が高い時は、その背後にある林地（山林）の価格は高い。
　林地地価公示価格と、その周辺にある地価公示地の住宅地の価格のデータによって求める。

②　データと平均割合

　次のごとく求める。

　林地地価公示地として、下記の林地地価公示地がある。平成30年1月1日時点の価格である。

      （林地公示地）
          八王子13-1　　八王子市美山町946　　　㎡当り 1,600円


      （周辺住宅公示地）
          八王子105 　　八王子市美山町553-1　　㎡当り37,400円


      （割合）
                       1,600円
                     ─────　 ＝ 0.043                           
                      37,400円

　上記のごとく求めた一覧と割合は下記である。

	公示番号	所在	価格・割合
1	林地公示		公示価格円/㎡
	八王子13-1	八王子市美山町946	1600

	周辺宅地公示
	八王子105	八王子市美山町553-1	37400

	割合	林地公示価格/周辺宅地公示価格	0.043

2	林地公示		公示価格円/㎡
	八王子13-2	八王子市髪柚木字十六号1544-１	2700

	周辺宅地公示
	八王子25	八王子市下柚木字十七号2126-4	97000

	割合	林地公示価格/周辺宅地公示価格	0.028

3	林地公示		公示価格円/㎡
	八王子13-3	八王子市川口町2455番	1800

	周辺宅地公示
	八王子52	八王子市川口町2903-13ほか	61500

	割合	林地公示価格/周辺宅地公示価格	0.029

4	林地公示		公示価格円/㎡
	町田13-１	町田市相原町字七国2294	2580

	周辺宅地公示
	町田35	町田市相原町字丸山1805-38	92300

	割合	林地公示価格/周辺宅地公示価格	0.028

5	林地公示		公示価格円/㎡
	町田13-2	町田市上小山町字十三号1872	2920

	周辺宅地公示
	町田53	町田市下小山田町字関村227-4	80000

	割合	林地公示価格/周辺宅地公示価格	0.037

6	林地公示		公示価格円/㎡
	あきる野13-１	あきる野市菅生字1824-1	970

	周辺宅地公示
	あきる野12	あきる野市草花字山ノ神2100-44	72000

	割合	林地公示価格/周辺宅地公示価格	0.013

7	林地公示		公示価格円/㎡
	日の出13-１	西多摩郡日ノ出町大字大久野字玉ノ内8158	725

	周辺宅地公示
	日の出5	西多摩郡日ノ出町大字大久野字萱窪8723-25	63500

	割合	林地公示価格/周辺宅地公示価格	0.011

　割合の平均は、下記より2.7％である。

　つまり、林地麓の住宅地価格に2.7％を乗ずれば、麓の背後にある林地（山林）の価格は求められるということである。

	割合	林地価格	周辺宅地価格
1	0.043	1600	37400
2	0.028	2700	97000
3	0.029	1800	61500
4	0.028	2580	92300
5	0.037	2920	80000
6	0.013	970	72000
7	0.011	725	63500
平均	0.027

８．堤外地の価格からの見方

　調整池は建物が建てられなく、水が流水する土地である。このことから、堤外地に所在する畑の価格と周辺堤内地の宅地価価格との価格割合で調整池の価格を知る方法もある。

　堤外地とは、川が流れる河川敷を堤外地といい、堤防によって、洪水から守られている住宅地側の土地を堤内地と呼ぶ。

　私達の住んでいる住宅地は堤内地であり、堤外地はその外側、堤防と堤防に挟まれた川の流れる区域を云う。海につながっている区域である。

　不動産鑑定士の森島信夫氏が、そのホームページ『鄙からの発信・残日録』の「塾・四月講義概要2008年5月9日」の堤外民有地についての論述において、堤外地土地の具体的な取引事例データを明示して、堤外地土地価格と近くの堤内地の宅地価格との割合関係を分析されている。(http://bouen.morishima.com/wp-content/uploads/080426teigaijirei.pdf)

　その論文の割合を転載すれば下記である。但し平均は私の計算である。

	堤外民有地事例
番号	所在	取引年月	価格円/㎡ a	堤内地公示価格等番号	その価格円/㎡ b	割合 a/b
1	大垣市福田町	平成19年2月	4500	大垣（県）15	60000	0.075
2	大垣市静里町	平成19年1月	4600	大垣（県）8	64500	0.071
3	輪之内町大藪	平成18年7月	3000	輪之内(県)9-1	16400	0.183
4	大垣市十六町	平成18年2月	2500	大垣（県）10-2	33100	0.076
5	大垣市野口町	平成15年4月	3600	大垣（県）10-2	44500	0.081
6	大垣市静里町	平成15年2月	5800	大垣（県）8	79200	0.073
7	養老町室原	平成14年12月	2500	養老１	36700	0.068
8	瑞穂市美江寺	平成14年11月	7579	巣南(県)2	63000	0.120
9	大垣市十六町	平成14年6月	2500	大垣（県）10-2	49500	0.051
10	大垣市綾野町	平成14年1月	3600	大垣10-2	53300	0.068
11	大垣市野口町	平成13年7月	2500	大垣（県）10-2	54000	0.046
12	関市小屋名	平成12年7月	5000	関(県)6	30000	0.167
13	大垣市野口町	平成11年12月	2500	大垣（県）10-2	66000	0.038
14	大垣市波須町	平成11年11月	3500	大垣（県）10-1	61200	0.057
15	岐阜市木田	平成11年10月	10027	岐阜10-1	79400	0.126
16	海津町福岡	平成10年11月	3100	南濃(県)2	38000	0.082
17	平田町勝賀	平成10年9月	3200	平田(県)3	38500	0.083
18	瑞穂市牛牧	平成9年12月	4300	穂積(県)10-1(H7)	68400	0.063
	平均					0.085
	標準偏差					0.038


            堤外地民有地価格
         ────────────── ＝価格割合                    
            堤内地近傍公的更地価格

とする。堤外地民有地の価格割合は、0.038～0.183であり、平均は0.085(標準偏差0.038)である。

９．上記平均値は、堤外地の民有地の価格である。畑がほとんどである。洪水時には冠水するかもしれないが、常時水の流れる土地ではない。

　一方、最高裁の判決の調整池の土地は、面積の80%が常時水が溜まっている土地である。畑として使用出来ない。

　この様に考えると0.085の平均値を調整池の価格割合として採用することは出来ない。常時水が溜まっているという要因を反映させなければならない。

　私は相当以前、新潟県胎内市の一級河川が日本海に注ぎ込んでいる河口の土地を評価したことがある。河口の土地とはいえ、実際は海の中にある。何故海の中に所有地があるのかといえば、昔は陸であったが、陸が浸食されて海になってしまい、所有権のみが帳簿に残っているのである。海の中にある土地に交換価値は無い。備忘価格として、㎡当り1円の価格をつけて報告書を書いたことがある。

　常時水が溜まっているという要因修正を0.5とすると、

                    0.085×1/2＝0.0425

　　　池沼の総面積　　　　　　　　256,371,241㎡
　　　池沼の課税基本価格の総額    28,099,227千円

　㎡当り課税基本価格は、

                       28,099,227千円
                    ───────── 　≒ 110円                   
                       256,371,241㎡

110円である。

　総務省が発表している各県の池沼の㎡当り平均価格を下記に転載する。

都道府県名	池沼平均価格円/㎡
全国	110
北海道	3
青森	20
岩手	16
宮城	63
秋田	12
山形	38
福島	22
茨城	99
栃木	104
群馬	60
埼玉	251
千葉	34
東京	18271
神奈川	5838
新潟	54
富山	11
石川	68
福井	75
山梨	177
長野	169
岐阜	106
静岡	105
愛知	269
三重	138
滋賀	428
京都	213
大阪	5320
兵庫	96
奈良	88
和歌山	115
鳥取	24
島根	27
岡山	141
広島	91
山口	793
徳島	226
香川	71
愛媛	73
高知	14
福岡	723
佐賀	34
長崎	22
熊本	109
大分	58
宮崎	90
鹿児島	170
沖縄	135

　最高裁の判決の訴訟の調整池は三重県の調整池である。

　三重県の池沼の課税基本価格は、㎡当り138円である。

　　　　(鑑定コラム2024)「池沼の各県の固定資産税の㎡当たり価格」を転載)

　　鑑定コラム1716)「無接道画地の接道宅地価格に対する価格割合」

　　鑑定コラム1101)「破棄差戻　春名鑑定士よくやった」

　　鑑定コラム1883)「京都市固定資産税務課しっかりせい　最高裁判決」

　　鑑定コラム1877)「大竹市大願寺公有地売却価格最高裁判決」

　　鑑定コラム1962)「東京都23区の池沼価格は宅地価格の9％」

　　鑑定コラム2024)「池沼の各県の固定資産税の㎡当たり価格」

　　鑑定コラム2157)「悲しむ　遠い岐阜の友人の訃報」

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