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１．はじめに
鑑定コラム1889)「浅生横浜地代判決(東京高裁 平成14年10月22日)」で、判決文の中で2度も記されている「東京高裁平成12年7月18日判決(金融・商事判例1097-3）」とは、一体どういう判決なのか。
それについて鑑定コラム166)「近親者の関係が無くなった場合の地代の東京高裁判決」で述べているが、判決本文或いは概要が書かれていない。これでは具体的にどういう内容の判決か分からない。
その判決は、浅生重機裁判官の判決であり、その判決本文は、著書『改訂増補 賃料<地代・家賃>評価の実際』(プログレス 2017年2月)の577頁以下に掲載されていることから、それを後記に転載する。
２．判決の地代の求め方について
同判決した浅生重機裁判官の地代の求め方について述べる。
@ 対象地上には共同住宅が建てられている。その賃料・敷金権利金等の運用益の総収入は、2159万5000円である。
A 必要諸経費は、832万5433円である。
内訳は、
減価償却費 598万3333円
修繕費 総収入の5％ 108万円
維持管理費 年額賃料1966万8000円の3％ 59万円
建物の公租公課 63万4100円
損害保険料 建物の残存価格3750万円の1％ 3万8000円
B 純収益は、1326万9567円となる。
C 純収益の配分は、「したがって、公平に考えれば、土地への資本投下、建物への資本投下、そして建物賃貸という営業それぞれに収益を分配すべきもの」であるとする。
イ、建物への投下資本への配分
「建物への投下資本の額は、乙27の建物積算価格の試算によれば、当初の投資額が1億4960万円であり、減価償却を全て終えた時点では、ほぼ零である。したがって、全期間の平均的な建物への投下資本額は、当初投資額の約二分の一、約7500万円である。これに対する年5パーセントの配当額は、375万円である。金利を7パーセントとすると、年間の額は、525万円になる。」
ロ、建物の賃貸営業への配分
「そして、建物の賃貸営業は、建物の維持管理や賃借人を集め、賃料を収受するという労務としての側面と、賃借人が得られず空室となったり、又は賃料が低下するなどの損失の可能性、即ち事業のリスクを負担するという側面とがあり、賃貸営業に対する報酬は、単なる労務の報酬ではない。高いリスクをとることに対する対価分を含むものというべきである。平均投資額として約7500万円の建築資金を投下し、このような営業のリスクをとり、そして労務も負担とすれば、その報酬(対価)は、見る人により大きな幅があろうが、少なく見ても投下資本の4パーセント、年間300万円(月額25万円)程度を越えるとみても、不自然とはいえないであろう。」
ハ、建物への配分の合計
「そうすると、土地の賃借人に配分すべき額は、総額では年間825万円となる」。
ニ、土地賃貸人への配分
「乙27によれば、A土地部分の取引価額は、約3億3400万円である。これに対する利回りは、従前から土地に資本を投下した場合の利回りが極めて低かった経験に照らして、2パーセントでも多い方であると考えられる。仮に2パーセントであるとすると、年間の報酬は、668万円となる。」
ホ、裁判所の決定地代
「このようにして、総額1326万9567円の収益を、土地の賃貸人と賃借人が分配するに当たり、土地の賃貸人は668万円を超える配分を求め、土地の賃借人は825万円を超える配分を求めることになろうが、中立の機関である裁判所としては、これを右の金額で按分して、賃貸人である控訴人には、593万7087円を、賃借人である被控訴人らには、その残り(733万2480円)を配分するのが相当であると判断する。
したがって、地代の総額は、年額593万7087円である。(ちなみに、土地の公租公課の額は年間約90万円であるから、この地代の額は、その約6.5倍に相当する。また、坪当たりの月額は、約1793円である。)。」
３．判決を読んで
@ 地代は家賃より求める
上記浅生判決を読んで、地代を建物の家賃より求めることを、判決したことについては、高く評価したい。
地代は土地が生み出す収益の対価であるが、不動産鑑定にあっては、土地の生み出す収益は、賃料で考える。
物品を販売、或いは製造して、その収益の対価と考えると、それぞれの業種によって収益は異なる。売上高すら把握するのに困難であるのに、純収益を把握することは更に困難である。赤字の場合は、地代は〇円かと云うことになると、それは地代論として成り立たなくなる。
居宅の場合、収益は何かとなる。給与とすれば、給与と言ってもバラバラであり、収入の無い人の居宅はどうするかということになる。
それらを考えると、土地の収益は、その土地上の賃貸不動産の家賃は既に市場性が反映されており、その賃貸不動産の生み出す収益で考えるのが、最も公平であり、合理的であり、妥当であると考えられる。
そして、それは、地代は何故発生するかの疑問にも論理的に回答出来ることになる。
A 減価償却費は借地人(建物所有者)の利益である
浅生判決の地代の求め方の中で、賃料からの純収益を求めるのに、建物の減価償却費を必要諸経費として控除している。必要諸経費として控除することは、純収益の中には減価償却費は含まれていないということになる。
この考え方は適正である。
もし減価償却費を必要諸経費として見ない場合、その金額は、純収益に入ることになる。
純収益の中に入ると云うことは、純収益を建物所有者である土地賃借人と土地所有者に配分することから、減価償却費の一部が純収益の配分の一部として、土地賃貸人に配分されるということになる。
土地賃貸人に配分された金額は、それが地代そのものとなるのであるから、減価償却費の一部が地代となって、建物所有者である賃借人が地代として支払うと言うことになってしまう。
本来は、減価償却費は、建物所有者が建物投下資本の回収するためのものであり、建物所有者に属すべきものである。
それが、地主が地代として取得することになるとは、随分と不公平なことであろう。地主は何の投下資本をしないにもかかわらず、地代として利益を売ることが出来ることになれば、地主は大喜びであろう。
上記地代例で言えば、減価償却費5,983,333円が経費で無くなるから、純収益は、
13,269,567円＋5,983,333円＝19,252,900円
となる。
この純収益が、土地賃貸人、土地賃借人に配分されるのである。
浅生判決の配分方法に拠って求めると、土地賃借人に配分される純収益、即ち地代は、8,614,158円となる。
地代の違いを並記すると、下記である。
減価償却費を経費計上した場合 5,937,087円
減価償却費を経費計上しない場合 8,614,158円
大きな地代の差となる。
しかし、悲しいことに、最近はキャッシュフローの土地残余法の求め方が導入され、それで土地価格が求められているため、減価償却費を経費に入れずに、還元利回りに含めて土地収益価格が求められる様になった。
その為、地代を求める賃貸事業分析法を、そのやり方で求める地代鑑定書が出回る様になり、甚だ高い地代評価が闊歩している。評価している不動産鑑定士自身が、その求め方が間違いであると全く気付いていない。困ったことである。
つまり、上記の8,614,158円が適正地代であると主張していることになる。
これが適正な地代といえるであろうか。
B 土地公租公課を経費計上していないことは好ましくない
浅生判決は、土地の公租公課を経費計上せず、無視している。
それは、地代を求めるためと思われるが、土地無しでは建物が建たないことであるから、土地の経費である土地の公租公課は経費として計上すべきである。
経費として計上して純収益を求め、土地配分利益を求め、それに公租公課を加えて、地代とすべきである。
土地の公租公課を経費計上して求められたものが、土地の純収益である。
この純収益を、土地価格(更地価格)で除したものが、土地還元利回り(土地期待利回り)である。
土地の公租公課を経費にせずに求めた純収益からは、土地還元利回り、土地期待利回りを求めることが出来ない。勿論地代期待利回りも求めることが出来ない。
C 浅生判決の地代は借地権価格が発生していない場合のみ通用する
浅生判決の求め方は、借地権に価格が発生していない場合のみに通用する求め方である。定期借地権の地代を求める時には通用するが、借地権価格が発生している旧借地法の借地の地代には適用出来ない。
旧借地法の借地の地代に適用するには、賃貸人の配分利益に借地人の借地権価格要因を考慮しなければならない。
上記地代例で言えば、借地権価格要因による修正割合を50%とすれば、
5,937,087円×(1-0.5)＝2,968,544円
が、借地権価格(更地価格の50%の価格)が附着している場合の、継続地代ということになる。
D 判決地代 5,937,087円の算出過程が分からない
浅生判決は、地代を5,937,087円と判決するが、その金額がどこからどの様にして求められたのか、判決文を読む人には全く分からない。
判決では、
「このようにして、総額1326万9567円の収益を、土地の賃貸人と賃借人が分配するに当たり、土地の賃貸人は668万円を超える配分を求め、土地の賃借人は825万円を超える配分を求めることになろうが、中立の機関である裁判所としては、これを右の金額で按分して、賃貸人である控訴人には、593万7087円を、賃借人である被控訴人らには、その残り(733万2480円)を配分するのが相当であると判断する。」
土地賃貸人は668万円を超える配分、土地賃借人は825万円を超える配分を按分して、裁判所は593万7087円を地代とする。
668万円と825万円をどの様にして按分して、593万7087円の地代を求めるのか。その按分して求められた地代が適正な地代と判断出来るのかという疑問が、判決文を読んだ人には湧く。
判決として、593万7087円はこうして求めましたという算式による説明が必要であろう。
あっているかどうか分からないが、私はこの様に求められたのでは無いかと解釈する。
賃貸人の地代 6,680,000円
賃借人の地代 8,250,000円
合計 14,930,000円
賃貸人、賃借人の地代の合計は、14,390,000円である。
この合計金額に対する賃貸人の地代の割合は、
6,680,000円
─────────＝ 0.4474213
14,930,000円
である。
対象地上の賃貸建物の純収益は、13,269,567円である。
この純収益に、上記で求めた賃貸人の地代割合を乗ずれば、その金額が地代になるという考え方である。
13,269,567円×0.4474213＝ 5,937,086.9円≒5,937,087円
この様な考え方、算式で、賃貸人の地代は求められたのではなかろうかと私は解釈・推測するが、この解釈・推測が正しいかどうかは私には分からない。
また、こうして求められた地代が、果たして適正であるのか私には判断しかねる。
E 新規地代は公租公課の6.5倍
浅生判決の求めている地代は、借地権価格が発生していない地代である。権利金の授受の無い新規地代である。その地代は、定期借地権の地代と同じと云える。
判決の中で、「(ちなみに、土地の公租公課の額は年間約90万円であるから、この地代の額は、その約6.5倍に相当する。また、坪当たりの月額は、約1793円である。)」と、判決地代の公租公課倍率を記している。
判決地代は、借地権価格が〇円の新規地代であるから、新規地代は公租公課の約6.5倍であると判示していることになる。
定期借地権(原則として借地権価格は発生しない)の公租公課倍率については、鑑定コラム884）「定期借地権の地代は、公租公課の7倍前後」であると述べている。
また、鑑定コラム268）「定期借地権の地代」では、求められた定期借地権の地代を公租公課で割った結果は、6.5倍であったと記述されている。
F 相続税法基本通達の利率による地代は実態を無視して不当
浅生判決は、相続税法の基本通達の利率によって求められる地代は、建物の賃料収入を上回る金額となり、「世の中に建物の賃貸収入を上回る地代などというものは存在しない」と断定し、その地代は「世の中の実態を無視した不当なものである」と判示する。
判決当該部分を記せば、下記である。
「相続税基本通達によって、相当地代の額を算定すると、原判決別紙の計算書のとおり、地代は年額2421万5058円となる。これは、賃貸人と賃借人が分配すべき収益の額1326万9567円をはるかに上回り、建物全室の賃貸収入の額2159万5000円さえも上回る。世の中に建物の賃貸収入を上回る地代などというものは存在しない。右の相続税法基本通達による相当地代の計算に誤りがないとすれば、このような不当な結果が出るのは、通達の考え方そのものが、世の中の実態を無視した不当なものであるからである。当裁判所は、そのような実態に合わない議論を採用することはできない。」
下記に金融・商事判例1097-3に掲載された世田谷上用賀の地代の東京高裁の判決文を、著書『改訂増補 賃料<地代・家賃>評価の実際』の577頁以下より転載する。
＊＊＊＊
１. 相続により土地の賃貸人と賃借人間の実質上の同一性が消滅する場合と地代の額の調整
２．相続により土地の賃貸人と賃借人間の親密な近親者としての関係が終了する場合と地代の額の調整
３．相続により新たに土地が賃貸される時の地代の額
４．土地の地代の額の算定方式
(平成12年7月18日東京高裁第19民事部判決 平成11年(ネ)第5158号不当利得返還等請求控訴事件 原判決変更(上告)
原審＝平成11年9月27日東京地裁判決 平成9年(ワ)第18453号)
判決
(当事者)
控訴人(原告) 甲野太郎
右訴訟代理人弁護士 宇多正行
同 鈴木清明
被控訴人(被告) 有限会社K不動産
右代表者取締役 乙山春子
被控訴人(被告) 乙山春子
右両名訴訟代理人弁護士 山田義雄
<主文>
一 原判決を次の通り変更する。
二 被控訴人有限会社K不動産は、控訴人に対し、603万6963円及び平成9年9月 1日から毎月末日限り１か月32万0142円の割合による金員を支払え。
三 被控訴人乙山春子は、控訴人に対し、329万2721円及び平成9年9月1日から 毎月末日限り１か月17万4614円の割合による金員を支払え。
四 控訴人のその余の請求を棄却する。
五 訴訟費用は、第一、二審を通じてこれを四分し、その一を被控訴人らの負 担とし、その余を控訴人の負担とする。
六 この判決は、主文第二及び第三項に限り、仮に執行することができる。
<事実及び理由>
第一 当事者の求めた裁判
一 控訴人
１ 原判決を次の通り変更する。
２ 被控訴人有限会社K不動産は、控訴人に対し、2201万7427円及び平成9年9 月1日から 毎月末日限り１か月130万5737円の割合による金員を支払え。
３ 被控訴人乙山春子は、控訴人に対し、1200万8895円及び平成9年9月1日か ら 毎月末日限り１か月71万2184円の割合による金員を支払え。
二 被控訴人ら
控訴棄却
第二 事実の概要
一 本件は、控訴人が、被控訴人らに対して、東京都世田谷区上用賀にある原判決別紙物件目録(一)記載の土地(本件土地)のうちa、b、c、d、g、f、a の各点を順次直線で結んだ範囲の土地(A土地部分。約910.53平方メートル)について地代の支払いを求めた事案である(控訴人は地代相当額の不当利得返還請求をするともいうが、その実質は地代の支払いを求めるものと解される。)。原判決は、控訴人の請求を一部認容(被控訴人有限会社K不動産(被控訴人会社)に対する地代は１か月15万5956円、被控訴人乙山春子(被控訴人春子)に対する地代は１か月8万4821円)したので、これに対して控訴人が不服申し立てたものである。
二 右のほかの当事者双方の主張は、次のとおり付加するほか、原判決の該当欄記載のとおりであるから、これを引用する。
(控訴人の当審における主張)
原判決は、低廉な地代の支払いを是認しているが、事実を誤認し、判断を誤ったものである。控訴人は、本件土地について更地として相続税を支払っているのであり、更地を権利金の授受なく貸す場合に税務署が相当と認める地代を貰わねば、納得できない。
第三 当裁判所の判断
一 当裁判所は、控訴人の請求は、被控訴人会社に対する地代を１か月32万0142円、被控訴人春子に対する地代を１か月17万4614円の限度で容認すべきものと判断する。その理由は、次のとおりである。
１ 事実の経過
<証拠略>によると、次の事実を認めることができる。
(一) 甲野一男(一男)は、昭和10年8月、花子と婚姻し、その間には、長男の控訴人、次男の甲野次郎(次郎) 、長女の甲野夏子(夏子)及び次女の被控訴人春子がそれぞれ出生した。
(二) 一男は、昭和30年代に本件土地を購入してその所有権を取得した。
(三) 一男は、昭和47年3月、被控訴人会社を設立した。
(四) A土地部分には、昭和48年2月15日に、被控訴人会社所有の原判決別紙目録(二)の三記載の建物(三建物。共同住宅)が、昭和54年6月30日に、被控訴人会社所有の同目録一記載の建物(一建物)と一男所有の同目録二記載の建物(二建物)(いずれも共同住宅)が、昭和56年8月31日に、花子所有の同目録四記載の建物(四建物。共同住宅)が建築された。これら建物は、一男によって一括して管理され、賃貸された。
(五) 花子所有の四建物の敷地の権利関係は、必ずしも明確ではない。
(六) 被控訴人会社所有の一、三建物の敷地の権利関係は、建物所有目的の土地の賃貸借であった。もっとも、一男は、この賃貸借等について、昭和58年12月23日、小石川税務署長に対し、土地の無償返還に関する届出書を提出している。また、この届出書に記載された地代は、低廉なもの(本件土地のうちA土地部分以外の部分にある建物の地代を含め年額276万円)であった。しかも、実際には、被控訴人会社から一男に対し地代の支払いはされていなかった。
(七) 平成3年12月25日に花子が、翌4年12月22日に一男が死亡した。
(八) 平成7年11月8日、一男、花子両名の相続人間に、遺産分割等の調停が成立した。花子の遺産である四建物は、遺産分割の結果、被控訴人春子が取得した。また、一男の遺産である二建物は、被控訴人春子が行使した遺留分減殺の結果、控訴人から被控訴人春子に返還された。一男の遺産である本件土地は、一男の遺言により控訴人の所有とされた。
(九) 平成8年2月5日、控訴人、次男、被控訴人会社及び被控訴人春子間に裁判上の和解が成立した。その中で、被控訴人春子は、被控訴人会社の出資口数全部を取得することとされた。そして、
ア 控訴人は、被控訴人らに対し、A土地部分について、その上に被控訴人ら所有の建物が存する限り、被控訴人らがこれを使用することを認め、被控訴人らに対して明渡しを請求しない
、
イ 控訴人と被控訴人らは、後日協議のうえ、A土地部分の使用に伴う権利関係及び地代等の利用条件を定めるものとする、と合意された。
(十) その後当事者間に協議が成立しないため、控訴人は、地代の支払いを求めて、本訴を提起した。
２ A土地部分の敷地利用権の内容について
(一) 被控訴人会社所有の一、三建物の敷地利用権について
被控訴人会社所有の一、三建物の敷地利用権は、建物所有目的の土地の賃貸借であった。もっとも、土地の賃貸人である一男が被控訴人会社を設立し、その会社を所有していたことから、地代は低廉なものとされ、一男が税務署長に土地の無償返還届出書を提出するなど、他人同士の土地賃貸借では見られない特徴もある。しかし、これは被控訴人会社が実質上一男の分身であったことから、そのようなものとなったに過ぎないと考えられる。すなわち、一男も、被控訴人会社も、賃貸人と賃借人とが実質上同一人であるという特別の条件が存在する限り、右のような契約条件とするが、この様な特別な条件が存在しなくなったときには、他人同士の賃貸借として、賃貸条件を改定することを予想し、これを承諾して、賃貸借契約を結んでいたものと認められる。
1(九)記載の和解により、被控訴人会社は全面的に被控訴人春子の会社となり、控訴人は、これに対する支配権を失うこととされた。そうすると、賃貸人である控訴人と賃借人である被控訴人会社とは、一男生存の頃とは異なり、実質上同一人格とはいえないこととなったものである。したがって、被控訴人会社は、控訴人に対して、一男生存中のような特別扱いを求めることはできなくなったのであり、他人同士の関係として、賃貸条件が改定されることを受け入れねばならないものというべきである。
(二) 四建物の敷地利用権の内容について
被控訴人春子は、遺産分割により花子の遺産である四建物を取得したのである。したがって、四建物の敷地利用権は、花子が所有していた敷地利用権を承継したものということができる。花子は、一男の妻であり、このことから見ると、四建物の敷地利用権は、親族関係に伴う使用権に過ぎないかのように見える。しかし、四建物は、A土地部分の上の他の建物と共に、一括して管理賃貸されていたのであって、その敷地利用権について、被控訴人会社所有建物の敷地利用権と異なる内容のものとされたとは認めがたい。
前述のとおり、被控訴人会社所有建物の敷地利用権は、建物所有目的の賃借権であったものであり、そうすると、四建物の敷地利用権も同様の権利であったと認めるのが相当である。
ところで、花子及び一男の生存中は、地代なども親族関係から特別扱いされてきたものと考えられる。しかし、賃貸人と賃借人との間に良好な親族関係が築けない他人に準じる関係となった場合には、これに応じて、賃貸条件も、他人間の賃貸借に準じて改定されることが予定されていたものと認められる。
そして、控訴人と被控訴人春子との間では、現在厳しい対立があり、賃貸借関係において、相互に良好な親族関係を前提とする特別扱いを求めることはできないものと認められる。そうすると、被控訴人春子は、他人同士の関係である場合に準じて、賃貸条件の改定を受け入れなければならないというべきである。
(三) 二建物の敷地利用権の内容について
二建物は、一男の所有であり、一男は敷地の所有権を有していたものである。これが、1(八)記載の調停などによって、二建物は被控訴人春子に、本件土地は控訴人の所有になったのであるが、このように遺産である土地と建物とが別の相続人の所有とされる場合には、相続人間の通常の意思としては、建物のために通常の敷地利用権を設定する考えであり、現在の通常の敷地利用権は、建物所有を目的とする土地の賃借権であるといえる。そして、相続人間で、賃貸条件について特別扱いが求めうるときには、そのような合意もされようが、本件のような対立関係があるときには、他人同士の関係の場合に準じる賃貸条件を前提とするほかないものである。
３ 地代の額について
以上のように、A土地部分の賃貸条件は、結局、他人間でこの土地を賃貸すれば、どのような内容になるかという観点から、これを決定するほかないものであり、一男生存中に定められていた地代等は、参考になるものではない。
そこで、地代の源泉となる建物の賃貸による収益について調べてみると、証拠(乙27)によれば、次の事実が認められる。
(一) A土地部分の上には、その敷地の目一杯に共同住宅(一ないし四の建物)が建てられ、賃貸に供されている。
(二) すべての室を賃貸した場合の賃料・敷金権利金等の運用益の総収入は、2159万5000円である。
(三) これに対して、費用は、次の合計の832万5433円である。
減価償却費 598万3333円
内訳
本体1億1970万円の30年間の定額法による額 399万円
設備2990万円の15年間の定額法による額 199万3333円
修繕費 総収入の5％ 108万円
維持管理費 年額賃料1966万8000円の3％ 59万円
建物の公租公課 63万4100円
損害保険料 建物の残存価格3750万円の1％ 3万8000円
(四) 差引きすると、収益の額は、1326万9567円となる。
地代とは、結局、この建物賃貸による収益を、土地賃貸人と賃借人に分配した場合に、土地の賃貸人に帰属する分である。この分配は、双方の協議によりすることが望ましいのであるが、それができない場合は、やむをえず裁判所が双方の主張を聞きながら、公平に分配する以外にはない。
土地の賃貸人にしてみれば、この収益は、利用価値のある土地を提供したことにより挙げられるのであるから、その大部分を土地の賃貸人に分配すべきであるというであろう。しかし、収益は、土地と建物双方が揃い、さらに建物賃貸という営業が加わって初めて挙げられるのである。したがって、公平に考えれば、土地への資本投下、建物への資本投下、そして建物賃貸という営業それぞれに収益を分配すべきもので、土地の資本投下のみ、あるいはことさらそれに厚く分配するのは、公平な分配ではない。
建物への投下資本の額は、乙27の建物積算価格の試算によれば、当初の投資額が1億4960万円であり、減価償却を全て終えた時点では、ほぼ零である。したがって、全期間の平均的な建物への投下資本額は、当初投資額の約二分の一、約7500万円である。これに対する年5パーセントの配当額は、375万円である。もし、その資金を金融機関より借り入れ、5パーセントより高率の利息を支払うとすれば、投下資本への配分額はこれを上回るべきものとなろう。現在の金利水準は、歴史的に見て異常に低い水準にある。過去の経験を踏まえれば、金融機関からの借入金利は、10パーセント内外であったこともまれではなかった。そうすると、例えば金利を7パーセントとすると、年間の額は、525万円になる。
そして、建物の賃貸営業は、建物の維持管理や賃借人を集め、賃料を収受するという労務としての側面と、賃借人が得られず空室となったり、又は賃料が低下するなどの損失の可能性、即ち事業のリスクを負担するという側面とがあり、賃貸営業に対する報酬は、単なる労務の報酬ではない。高いリスクをとることに対する対価分を含むものというべきである。平均投資額として約7500万円の建築資金を投下し、このような営業のリスクをとり、そして労務も負担とすれば、その報酬(対価)は、見る人により大きな幅があろうが、少なく見ても投下資本の4パーセント、年間300万円(月額25万円)程度を越えるとみても、不自然とはいえないであろう。
そうすると、土地の賃借人に配分すべき額は、総額では年間825万円となるが、土地賃借人とすれば、これを下限として、賃貸人との交渉に臨み、妥協点を見つけようとするものと考えられる。
他方で、賃貸人は、土地への投下資本にたいする報酬を要求するであろう。現実の土地の取引額が、土地から挙がる収益を資本還元した金額(収益還元価格)に合致している場合には、土地への資本投下の額は、この取引価額によって算定すれば足りる。バブル経済の崩壊以来、土地の取引価額は、ほぼ毎年低下し、将来、収益還元価格に収斂するのではないかと考えられるが、現在は、未だ移行過程にあるといわざるを得ない。したがって、現在の取引価額を元に投下資本に対する報酬額を算定することはできないのである。ただ、ほかに手がかりがないので、やむを得ず、現在の取引価額を元に算定すると、乙27によれば、A土地部分の取引価額は、約3億3400万円である。これに対する利回りは、従前から土地に資本を投下した場合の利回りが極めて低かった経験に照らして、2パーセントでも多い方であると考えられる。仮に2パーセントであるとすると、年間の報酬は、668万円となる。
このようにして、総額1326万9567円の収益を、土地の賃貸人と賃借人が分配するに当たり、土地の賃貸人は668万円を超える配分を求め、土地の賃借人は825万円を超える配分を求めることになろうが、中立の機関である裁判所としては、これを右の金額で按分して、賃貸人である控訴人には、593万7087円を、賃借人である被控訴人らには、その残り(733万2480円)を配分するのが相当であると判断する。
したがって、地代の総額は、年額593万7087円である。(ちなみに、土地の公租公課の額は年間約90万円であるから、この地代の額は、その約6.5倍に相当する。また、坪当たりの月額は、約1793円である。)。そして、被控訴人ら両名でこれを分担するのであるから、その所有建物の一階部分の床面積の面積割り(232.35平方メートル対126.73平方メートル)で、被控訴人会社は、年額384万1712円・月額32万0142円、被控訴人春子は、年額209万5375円・月額17万4614円とするのが相当である。
４ 控訴人の主張について
(一) 控訴人は、本件土地を相続するに当り、地上には借地権の負担のない土地の評価を受けて、相続税を納付したのであり、相続税法基本通達による地代の額を得られるのでなければ、納得出来ないと主張する。
しかし、控訴人の主張によれば、相続税基本通達によって、相当地代の額を算定すると、原判決別紙の計算書のとおり、地代は年額2421万5058円となる。これは、賃貸人と賃借人が分配すべき収益の額1326万9567円をはるかに上回り、建物全室の賃貸収入の額2159万5000円さえも上回る。世の中に建物の賃貸収入を上回る地代などというものは存在しない。右の相続税法基本通達による相当地代の計算に誤りがないとすれば、このような不当な結果が出るのは、通達の考え方そのものが、世の中の実態を無視した不当なものであるからである。当裁判所は、そのような実態に合わない議論を採用することはできない。
(二) 控訴人は、本件においても借地権が発生することを前提にさまざまな主張をしている。
しかし、すでに地代算定の際に指摘したとおり、土地と建物が揃い、建物賃貸の営業が行われてこそ、建物賃貸の収入が挙がるのである。土地の賃借人は、建物に投下した資本と自己の賃貸営業に対する報酬(対価・配当)を受けるに過ぎないのであり、借地権に対する配当を受けるのではない。土地の賃借人は、自己の資本投下と営業に対する配当以外に何も得ていないのであるから、土地資産価値の配分を受けていないのである。すなわち、土地の資産価値の配分としての借地権などというものは、本件の場合には、存在しないのである。
本判決により、控訴人は更地を新たに賃貸した場合と同額の収入を得るのであって、土地の賃貸によりなんらの不利益も負っていない。もし、この地代の額よりも高額な収入を他に賃貸することによって得ることできるのであれば、その場合との差額は、地代の増額により埋めれば足りる。そのための法的な手段は用意されているのである。
したがって、更地だから土地価格は高く、貸地だから低いというのは、本件の場合、幻想に過ぎない。世上見られる土地の賃貸借では、地代が適正な金額に達していない結果、その適正額との差額を借地人が利得し、それを資本還元すれば高額となることから、土地の資産価値の一部を体現する実態を伴った借地権が存在している。控訴人は、このことに目を奪われて、本件においてもそのような借地権の発生を懸念するようである。しかし、今後地代が適正な額に維持されていけば、そのような借地権は本件では発生しないのであって、控訴人の主張は杞憂に過ぎないのである。
二 したがって、控訴人の請求の認容額が低額に過ぎた原判決は、失当であるから、これを先のとおり変更すべきである。
よって、主文のとおり判決する。
裁判長裁判官 浅生重機
裁判官 西島幸夫
裁判官 江口とし子
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