○鑑定コラム


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1932)丸ビルの賃料は坪当り61,546円(31年3月)

 前記鑑定コラム1931)で、三菱地所が発表した2019年(平成31年)3月期の決算書の附属説明書(FACT BOOK ファクトブック)によって、三菱村と呼ばれる東京丸の内地区の平成31年3月期のビル賃料は、u当り11,414円、坪当り37,732円と求めた。

 この丸の内地区の平均ビル賃料から、丸ビルの賃料を推測する。

 分析推測の仕方は、2017年2月に発売された『改訂増補 賃料<地代・家賃>評価の実際』(プログレス)のP431〜469に論述されている「丸ビルの還元利回り」の分析方法で行っている分析と同じである。

 その求め方は、鑑定コラム1380)「丸ビルの賃料の推測」にも記している。

 標準偏差は、変動係数を0.322として、次の如く求める。

 丸の内地区の平均事務所賃料は、上記より坪当り37,732円である。

 標準偏差は、

             37,732円×0.322=12,150円

である。

 丸ビルの立地、品等は、丸の内地区にあって100棟のビルにあって、優れた方の2.5%の範囲に入るビルと判断する。

 賃料は人間生活の営みの中の一つの経済行為であり、正規分布に従うとすれば、2.5%の出現率のZ値は、1.96である。

           37,732円+12,150×1.96=61,546円

 平成31年3月の丸ビルの坪当り賃料を61,546円と推測する。

 丸ビルの賃料は、

          平成27年3月  坪当り59,000円
     平成28年3月  坪当り62,878円
          平成29年3月  坪当り62,242円
          平成30年3月  坪当り60,829円
          平成31年3月  坪当り61,546円

である。

 なお、この分析は不動産鑑定士田原拓治の分析によるものであり、丸ビルの賃料が実際に上記の賃料であると云うものでは無い。


  鑑定コラム1380)
「丸ビルの賃料の推測」

  鑑定コラム1643)「丸ビルの賃料坪当り62,242円(29年3月)」

  鑑定コラム1778)「丸ビルの賃料坪当り60,829円(30年3月)で、下がっている」

  鑑定コラム1931)「丸の内地区のビル賃料はu当り11,414円(31年3月)」


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