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1937）丸ビルの土地還元利回り(償却後)は1.8％(2019年3月)

　2019年3月の丸ビルの償却後総合還元利回りは、鑑定コラム1936)で1.93％でと求められた。

　上記1.93％は、土地建物の複合不動産の償却後総合還元利回りである。

　土地、建物の還元利回りではない。

　土地建物の個別還元利回りはどれ程か。その還元利回りを求める。償却後の還元利回りを求める。

　土地建物の価格は、鑑定コラム1936)で求められている。

　建物の価格は、505億円である。

　土地価格は、4920億円である。

　土地の還元利回りをXとする。

　建物の還元利回りは、

　　　　　　　X＋償還基金率相当

とする。
　建物の経済的残存耐用年数は33年である。

　平均償却率は、

　　　　　　　1/33＝0.030

3.0％である。

　この平均償却率を、償還基金率を求める利率に採用する。

　利率3.0％、期間33年の償還基金率は、0.018である。

　建物の還元利回りは、

　　　　　　　X＋0.018

である。

　土地建物価格と、総合還元利回りとの間には、下記の関係がある。

   土地価格×土地還元利回り＋建物価格×建物還元利回り
  ─────────────────────────　＝総合還元利回り
                    土地価格＋建物価格

　土地価格は4920億円である。建物価格は505億円である。

　総合還元利回りは、1.93％である。

　上記の価格と割合を算式に代入すれば、

  　　　　　4920億円×X＋505億円×(X＋0.018)
     ─────────────────────　 　　　＝ 0.0193    
              4920億円　＋　505億円

である。

　 　上記算式を解けば、

　　　　　　X＝ 0.018

1.8％である。

　建物還元利回りは、

　　　　　　0.018＋0.018＝0.036

3.6％である。

　まとめると下記である。

　　　　　　総合還元利回り　　　　1.93％
　　　　　　土地還元利回り　　　　1.8％
　　　　　　建物の還元利回り　　　3.6％

　　鑑定コラム1391)「丸ビルの減価償却後還元利回り」

　　鑑定コラム1523)「丸ビルの還元利回りは2.51%(28年3月)」

　　鑑定コラム1644)「丸ビルの償却後還元利回りが2％割れしそうだ」

　　鑑定コラム1788)「丸ビルの償却後還元利回りは1.93％」

　　鑑定コラム1936)「丸ビルの償却後総合還元利回りは1.93％変わらず(2019年3月)」

　　鑑定コラム2133)「丸ビルの土地還元利回りは1.7％(2020年3月)」


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