○鑑定コラム


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ

1937)丸ビルの土地還元利回り(償却後)は1.8%(2019年3月)

 2019年3月の丸ビルの償却後総合還元利回りは、鑑定コラム1936)で1.93%でと求められた。

 上記1.93%は、土地建物の複合不動産の償却後総合還元利回りである。

 土地、建物の還元利回りではない。

 土地建物の個別還元利回りはどれ程か。その還元利回りを求める。償却後の還元利回りを求める。

 土地建物の価格は、鑑定コラム1936)で求められている。

 建物の価格は、505億円である。

 土地価格は、4920億円である。

 土地の還元利回りをXとする。

 建物の還元利回りは、

       X+償還基金率相当

とする。
 建物の経済的耐用年数は33年である。

 平均償却率は、

       1/33=0.030

3.0%である。

 この平均償却率を、償還基金率を求める利率に採用する。

 利率3.0%、期間33年の償還基金率は、0.018である。

 建物の還元利回りは、

       X+0.018

である。

 土地建物価格と、総合還元利回りとの間には、下記の関係がある。

   土地価格×土地還元利回り+建物価格×建物還元利回り
  ───────────────────────── =総合還元利回り
                    土地価格+建物価格

 土地価格は4920億円である。建物価格は505億円である。

 総合還元利回りは、1.93%である。

 上記の価格と割合を算式に代入すれば、

       4920億円×X+505億円×(X+0.018)
     ─────────────────────     = 0.0193    
              4920億円 + 505億円

である。

   上記算式を解けば、

      X= 0.018

1.8%である。

 建物還元利回りは、

      0.018+0.018=0.036

3.6%である。

 まとめると下記である。

      総合還元利回り    1.93%
      土地還元利回り    1.8%
      建物の還元利回り   3.6%

  鑑定コラム1391)
「丸ビルの減価償却後還元利回り」

  鑑定コラム1523)「丸ビルの還元利回りは2.51%(28年3月)」

  鑑定コラム1644)「丸ビルの償却後還元利回りが2%割れしそうだ」

  鑑定コラム1788)「丸ビルの償却後還元利回りは1.93%」

  鑑定コラム1936)「丸ビルの償却後総合還元利回りは1.93%変わらず(2019年3月)」


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ