鑑定コラム

○鑑定コラム

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1788）丸ビルの償却後還元利回りは1.93％

　丸ビルの2018年(平成30年)3月の賃料は、鑑定コラム1778)の分析により、坪当り60,829円と分かった。

　2018年(平成30年)3月の丸ビルの償却後還元利回りを求める。

　分析の仕方は、2017年2月に発売された『改訂増補　賃料<地代・家賃>評価の実際』(プログレス)のP431～469に論述されている「丸ビルの還元利回り」の分析方法と同じである。

①　丸の内地区の事務所賃料

　丸ビルの賃料は、前記した鑑定コラム1778)「丸ビルの賃料坪当り60,829円(30年3月)で、下がっている」で、坪当り60,829円と求められている。

　丸ビルの賃貸面積は、22,218.95坪である。

　　丸ビルの月額賃料は、

            60,829円×22,218.95坪＝1,351,556,510円

である。

　年間賃料は、

            1,351,556,510円×12＝16,218,678,120円

である。

④　敷金運用益

　丸ビルの敷金は、支払賃料の21ヶ月とする。

　運用利回りは0.5%とする。

　敷金運用益は、

           1,351,556,510円×21×0.005 ＝ 141,913,434円

⑤　丸ビルの総収入

　　　　　支払賃料　　　　　　　16,218,678,120円
          敷金運用益               141,913,434円
          共益費(支払賃料に含む)             0円
             計                 16,360,591,554円

⑥　必要諸経費

　減価償却費を経費に含めない必要諸経費率は、総収入の0.275とする。

必要諸経費は、

               16,360,591,554円×0.275＝4,499,161,677円

である。

⑦　丸ビルの純収益(償却前)

　丸ビルの償却前純収益は、

           16,360,591,554円－4,499,161,677円　＝　11,861,428,877円

118.6億円である。

⑧　丸ビルの建物の再調達原価

　平成14年建築の丸ビルの建築費は、581億円である。

　平成30年3月の丸ビルの再調達原価は如何ほどになるであろうか。

　平成30年3月の再調達原価は、次のごとく求める。

　国交省発表の東京の平成29年1月～12月のRC造の建設データは、次の通りである。

　　　　　　棟数　　　　　2,846棟
　　　　　　延床面積　　　5,477,204㎡
　　　　　　工事予定額    186,045,194万円

　上記データから㎡当り工事費は、

                   186,045,194万円
              ──────────　＝　33.97万円                    
                    5,477,204㎡

33.97万円である。

　丸ビルは、平成14年に建設されている。国交省発表による平成14年のRC造の東京の建築費は、

　　　　　平成14年　　　　㎡当り19.67万円

である。

　　平成14年から平成29年3月までの東京RC造の建築費の変動率は、

         　　　　　  33.97
                   ────  ＝　1.727                              
                     19.67

1.727である。

　丸ビルの再調達原価は、

             581億円×1.727　≒ 1003億円

1003億円である。

⑨　丸ビルの建物の減価修正

　丸ビルの再調達原価は、1003億円と求められた。

　この金額から、現在の丸ビルの建物価格を求めるための減価修正はどれ程であろうか。

　平成14年に建築した。現在までの経過年数は、

           　　平成30年－平成14年＝16年

16年である。

　丸ビルの建物の全経済的耐用年数は50年とする。

　経済的残存耐用年数は、

                  50年－16年＝34年

34年である。

　経年の現在価値率は、

                    34
                 ────　  ＝　0.68                                
                    50

0.68である。

　次の減価修正を行う。

　　　　　中古である　　　　　　　0.8
          経年減価修正            0.68
          その他                  1.0


          0.8×0.68×1.0＝0.544

　現在価値率は、0.544である。

⑩　丸ビルの建物価格

　丸ビルの建物価格は、

               1003億円×0.544 ≒ 546億円

546億円である。

⑪　丸ビルの土地価格

　丸ビルの建っている土地は、国交省が発表する地価公示設定地であり、それは千代田5-2(千代田区丸の内2-4-1　住居表示)の当該地である。

　平成30年1月1日現在のその公示価格は、㎡当り3570万円である。

　この価格をそのまま土地価格として採用してもよいが、地価公示価格は比準価格と収益価格とを勘案して求められている。

　通常は、比準価格が高く求められ、収益価格は安く求められている。

　それ故、比準価格と収益価格との均衡を考えて決定される。

　つまり、比準価格より少し安い価格が、地価公示価格として発表されている傾向がある。

　本件の地価公示価格にも、その傾向があるのでは無かろうかと私には思われる。

　公示価格の10％アップの価格修正を必要と判断する。

               3570万円÷0.9≒3967万円

　アベノミックスに伴う日本銀行の金融の超々緩和によって、市場にお金があふれているが、そのあふれている金は、株式と不動産に廻り、株価の高騰そして都心商業地の地価高騰を引き起こしている。

　この地価高騰による修正を20％アップとする。

                3967万円×1.2≒4760万円

　丸ビルの土地価格を、㎡当り4760万円と判断する。

　丸ビルの土地面積は、10,027㎡である。

              4760万円×10,027㎡＝47,728,520万円
                                ≒4773億円

　丸ビルの土地価格は、

                    4773億円

である。

⑫　丸ビルの土地建物価格

　丸ビルの土地建物価格は、下記である。

            土地価格　　　　4773億円
            建物価格　　　　 546億円　 
              計　　　　　　5319億円

⑬　丸ビルの還元利回り(償却前)

　丸ビルの純収益は、118.6億円である。

　丸ビルの土地建物価格は、5319億円である。

　還元利回りは、

             純収益料
        ─────────　   ＝　還元利回り                        
          土地・建物の価格

の算式で求められる。

　算式に、純収益、土地・建物の価格の数値を代入すれば、丸ビルの還元利回りは求められる。

　下記である。

　丸ビルの償却前還元利回りは、

                 118.6億円
                ──────　 ＝ 0.0223                             
                  5319億円

2.23%である。

⑭　丸ビルの減価償却後還元利回り

　丸ビルの減価償却後還元利回りを求める。

　丸ビルの減価償却費を経費に含めない必要諸経費は、

             16,360,591,554円×0.275＝4,499,161,677円≒44.99億円

である。

　これに建物の減価償却費を加算する。

　建物価格は、546億円である。

　残存経済的耐用年数は、34年である。

　減価償却費は、

             546億円
            ─────　 ≒　16.06億円                               
               34

16.06億円である。

　減価償却費を含めた必要諸経費は、

44.99億円＋16.06億円＝61.05億円
である。

　丸ビルの総収入は、163.61億円である。

　純収益は、

              163.61億円－61.05億円　＝　102.56億円

102.56億円である。

　丸ビルの土地・建物価格は、5319億円である。

　前記した還元利回りを求める算式に数値を入れれば、下記である。

               102.56億円
               ────── ＝0.01928≒0.0193                       
                 5319億円

　丸ビルのの減価償却後還元利回りは、

                 1.93％

である。

⑮　総合還元利回りのまとめ

　丸ビルの平成30年(2018年)3月の総合還元利回りをまとめると、下記である。

          減価償却前還元利回り      2.23％
          減価償却後還元利回り      1.93％

　丸ビルの償却後還元利回りは、1.93％と求められた。2％を切った。

　およそ24年前の平成バブル崩壊は、この償却後還元利回りが2％を切り、1％台に突入して、商業地地価の大暴落が始まった。

　日本の最高の事務所ビルの償却後還元利回りが2.0％を切ったことは、東京商業地地価が限界に来たことを暗示している。

　丸ビルの総合還元利回りの分析推移をまとめて記せば、下記である。

                        償却前還元利回り       償却後還元利回り


　　　2015年3月             2.55％                   2.28％
　　　2016年3月             2.51％                   2.23％
　　　2017年3月             2.33％                   2.04％
　　　2018年3月             2.23％                   1.93％

　上記分析の還元利回りは、一つのメルクマールとして使えるのではなかろうかと私は思い、情報発信する。

⑯　丸ビルの土地還元利回り

　丸ビルの償却後総合還元利回りは1.93％である。

　では、土地の還元利回りはどれ程か。分析してみる。
　
　建物の価格は、546億円である。

　土地価格は、4773億円である。

　土地の還元利回りをXとする。

　建物の還元利回りは、

　　　　　　　X＋償還基金率相当

とする。

　建物の経済的耐用年数は34年である。

　平均償却率は、

　　　　　　　1/34＝0.029

2.9％である。

　この平均償却率を、償還基金率を求める利率に採用する。

　利率2.9％、期間34年の償還基金率は、0.018である。

　建物の還元利回りは、

　　　　　　　X＋0.018

である。

　土地建物価格と、総合還元利回りとの間には、下記の関係がある。

    土地価格×土地還元利回り＋建物価格×建物還元利回り
  ─────────────────────────　＝総合還元利回り
                    土地価格＋建物価格

　土地価格は4773億円である。建物価格は546億円である。

　総合還元利回りは、1.93％である。

　上記の価格と割合を算式に代入すれば、

  　　　　　4773億円×X＋546億円×(X＋0.018)
     ─────────────────────　 　　　＝ 0.0193    
              4773億円　＋　546億円

である。

　　上記算式を解けば、

　　　　　　X＝ 0.017

1.7％である。

　建物還元利回りは、

　　　　　　0.017＋0.018＝0.035

3.5％である。

　まとめると下記である。

　　　　　　総合還元利回り　　　　1.93％
　　　　　　土地還元利回り　　　　1.7％
　　　　　　建物の還元利回り　　　3.5％

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