丸ビルの還元利回りは、2.55％と求められた。
この還元利回りは、キャシューフロー(現金の出入りによる会計手法、減価償却費は現金が出入りしないから非キャッシューフロー)の場合の還元利回りである。この還元利回りを、「減価償却前還元利回り」と云う。略して「償却前利回り」と呼ばれている。
今は、この還元利回りによる不動産価格の求め方が、主流になっている。
以前、平成バブル崩壊まで使用していた還元利回りは、減価償却前還元利回りではなかった。
その頃まで使用していた還元利回りは、「減価償却後還元利回り」(略して償却後利回りと呼ぶ)であった。
その還元利回りは、減価償却費を必要諸経費に入れて、純収益を求めていた。
純収益には、減価償却費を入れていなかった。
つまり、純収益は、減価償却後のものであった。
こうした内容の純収益を還元するのであるから、その還元利回りは「減価償却後還元利回り」の利回りとなり、そう呼ばれていた。
減価償却前還元利回りの対象となる純収益は、その中に減価償却費相当が利益として入っていることになる。
土地・建物の価格は、減価償却前還元利回りでも減価償却後還元利回りで求めても、変わりが無いはずである。
そうすると、２つの還元利回りを比較すると、同じ価格になるには、還元利回りが違うことになる。
減価償却費相当を利益に入れている純収益は、入れていない純収益より高い。
土地建物の価格は同じであるとすれば、純収益が高い場合の還元利回りは高くなり、純収益の低い還元利回りは低い値とならざるを得ない。
減価償却前還元利回り> 減価償却後還元利回り
「賃料はいくらですか。 その還元利回りはどの様に求められたのですか。 その根拠は。 その価格で確実に買う人がいますか。」
16,006,309,391円×0.275 ＝ 4,401,735,083円≒44.01億円
462億円
───── ＝ 12.48億円
37
44.01億円＋12.48億円＝56.49億円
56.49億円
──────── ＝ 0.353
160.06億円
160.06億円−56.49億円＝103.57億円≒104億円
土地価格 4091億円
建物価格 462億円
計 4553億円
純賃料
───────── ＝ 還元利回り
土地・建物の価格
104億円
────── ＝0.02284≒0.0228
4553億円
2.28％
減価償却費を含まない必要諸経費率 27.5％
減価償却費を含む必要諸経費率 35.3％
減価償却前純収益 116億円
減価償却後純収益 104億円
減価償却前還元利回り 2.55％
減価償却後還元利回り 2.28％
104
───────── ＝ 0.02
(4091＋Ｘ)＋462
647億円
────── ＝ 0.158
4091億円