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2132）地価LOOKレポートに見る地価動向DI値

　先の鑑定コラム2131)で、国交省が発表した「地価LOOKレポート」の四半期ごとのデータを使用して、地価動向DI値を求めた。

　2020年第1四半期と第2四半期のDI値は

　　　　　2020年1月〜3月　　　+69　　　　　
          2020年4月〜6月      -37
と求められた。

　この値から、私は「地価がピークを終え、完全に屈折点を示し、下落に転じた。」と記した。

　コラム記事を読まれた人の中には、どうしてその様に断定出来るのかと思われた人がいたと思う。

　私がどの様にして、その様に判断したかについて、以下で述べる。

　その前に、DI値とはどういうものか、そして過去の地価LOOKによる土地価格DI値について述べる。

　DI値とは、Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス）の略である。業況判断数値である。

　DI値の考え方が広まったのは、日本銀行が四半期毎の景気判断の調査として「全国企業短期経済観測調査」を行っている。通称「短観」と呼ばれる調査である。

　その調査数値で「DI値」が使用され、「DI値」が発表されている。

　業況が良い企業数から業況が悪い企業数を差し引き、それを回答企業数で割って、100を乗じた数値がDI値である。

　業況が横ばいの企業数は計算に含まれない。

　この求め方が実態を確実に反映している事が、長い使用によって裏づけられているために、DI値の求め方が広く使われているのである。

　私も不動産の価格分析に使用している。

　野村不動産アーバンネットと云う会社が、都内の住宅地の価格を四半期ごとに定点観測して発表していた。その調査結果を利用出来ないかと考え、発表価格を前回の発表価格と比較して、上昇している、横ばいである、下落しているの３つの要因に分けて、価格傾向がつかめないかと思いつき、分析して見た。

　土地価格のDI値分析である。

　その結果を鑑定コラムに載せていたら、ある出版社から電話がかかり、インタビューを受けた。

　このことについては、鑑定コラム372)に書いてある。その書き出しを、下記に転載する。

　「今日、2007年8月27日(月)、提出期限を遅れに遅れて、依頼者から叱られることを覚悟して、鑑定書を依頼者に届けるため地下鉄に乗った。

　地下鉄の中吊り広告を見ていたら、「都心地価下落始まる」の大きな見出し記事の雑誌の広告が見えた。

　どんな内容であろうかと職業柄興味を持った。

　地下鉄下車後、駅構内の売店でその広告の雑誌を買った。

　当該記事の頁を開いて、読み始めてびっくりした。

　記事の文のしょてっぱつに、「不動産鑑定士田原拓治」と私の名前が出てくる。

　これは何だと面食らった。

　そういえば、過日、記者の取材があり、取材に応じた。

　それがまさか8月27日の今日に発売された「AERA」2007年9月3日号に載るとは思ってもいなかった。」

　上記「AERA」2007年9月3日号の記事は、その後下記のahahi.comのホームページに公開されました。

　　　 http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200709270160.html
　 　(記事内容が表示されるまでには、少し時間がかかります。)

　国土交通省の地価調査課は、「地価LOOKレポート」を平成19年第4四半期より発表しだした。

　発表の方法は、全国の高度土地利用の商業地、住宅地100地点を選び、その土地価格の動向を四半期ごとに調査するものである。調査する人は、不動産鑑定士である。

　調査内容は、上昇、横ばい、下落の３つの大枠であるが、各大枠を次のごとく細分化して動向分析している。

　　　　上昇       6％以上
                   3％以上6％未満
　　　　　　　　　 0％超3％未満


　　　　横ばい　　　0％

　
　　　　下落　　　　0％超3％未満
　　　　　　　　　　3％以上6％未満　
                    6％以上9％未満
                    9％以上12％未満
                    12％以上

　細分化による区分けのデータ数は考えず、大枠の上昇、横ばい、下落の３つで分析結果データ数で考え、横ばいは計算に入れず、

                 上昇−下落
              ───────　 ×100 ＝　DI値                        
                   データ数

としてDI値を求めることにする。

　平成19年第4四半期から令和2年第2四半期のDI値を計算すると、下記一覧である。


四半期 上昇 横ばい 下落 データ数　 DI値
平成19年第4 87 11 2 100 85
平成20年第１ 41 50 9 100 32
平成20年第２ 13 49 38 100 -25
平成20年第３ 0 22 128 150 -85
平成20年第４ 0 2 148 150 -99
平成2１年第１ 0 2 148 150 -99
平成2１年第２ 0 3 147 150 -98
平成2１年第３ 0 3 147 150 -98
平成2１年第４ 1 5 144 150 -95
平成22年第１ 2 25 123 150 -81
平成22年第２ 4 41 105 150 -67
平成22年第３ 2 61 87 150 -57
平成22年第４ 16 54 80 150 -43
平成23年第１ 2 46 98 146 -66
平成23年第２ 7 53 86 146 -54
平成23年第３ 11 61 78 150 -45
平成23年第４ 16 70 64 150 -32
平成24年第１ 22 80 48 150 -17
平成24年第２ 33 82 35 150 -1
平成24年第３ 34 87 29 150 3
平成24年第４ 51 74 25 150 17
平成25年第１ 80 51 19 150 41
平成25年第２ 99 41 10 150 59
平成25年第３ 107 34 9 150 65
平成25年第４ 122 22 6 150 77
平成26年第１ 119 27 4 150 77
平成26年第２ 120 28 2 150 79
平成26年第３ 124 26 0 150 83
平成26年第４ 125 25 0 150 83
平成27年第１ 84 16 0 100 84
平成27年第２ 87 13 0 100 87
平成27年第３ 87 13 0 100 87
平成27年第４ 89 11 0 100 89
平成28年第１ 89 10 0 99 90
平成28年第２ 88 12 0 100 88
平成28年第３ 82 18 0 100 82
平成28年第４ 84 16 0 100 84
平成29年第１ 85 15 0 100 85
平成29年第２ 86 14 0 100 86
平成29年第３ 86 14 0 100 86
平成29年第４ 89 11 0 100 89
平成30年第１ 91 9 0 100 91
平成30年第２ 95 5 0 100 95
平成30年第３ 96 4 0 100 96
平成30年第４ 97 3 0 100 97
令和元年第１ 97 3 0 100 97
令和元年第２ 97 3 0 100 97
令和元年第３ 97 3 0 100 97
令和元年第４ 97 3 0 100 97
令和2年第１ 73 23 4 100 69
令和2年第２ 1 61 38 100 -37


　分析したDI値をグラフにしたのが、下記グラフである。


地価LOOK DI値2020年7月


　地価ルックDI値が、０を切った時の時期を良く見て欲しい。

　この時が、土地価格の暴落、暴騰の始まりか終わりの時期を示す。

　DI値がプラスと云うことは、土地価格が値上りしている地点が多いということであり、マイナスと云うことは、土地価格が値下がりしている地点が多いということである。

　DI値がプラスから右下がりに0を切りマイナスになった時は、地価暴落の時である。

　DI値がマイナスから右上がりに０を突き破った時は、地価上昇の暴騰の時である。

　平成19年7月に不動産フアンドバブルが弾ける。地価はそれから下落始める。

　地価ルックDI値は、平成19年第4は＋85であったが、平成20年第2は−25となった。右肩下がりで0を切ってマイナスDI値になる。地価暴落である。

　地価は、平成21年頃まで下がり続け、底を付けて上がり始めるが平成23年3月の東北大震災の発生で痛めつけられ地価は再度下落する。

　地価ルックDI値は、平成21年第１に−99を付けるまで下がり続ける。−99を底にしてDI値は反転し、平成22年第4の-44まで上がり続ける。

　平成23年第1に地価ルックDI値は−66に下落する。即ち東北大震災の発生による影響である。

　平成23年3月の東北大震災の発生で痛めつけられた地価は、すぐ上昇に転じる。

　安倍内閣の平成24年12月からの超超金融緩和政策の金が不動産に流れ、地価暴騰が起こる。リートバブルの発生である。

　地価ルックDI値は、平成23年第２には−54となり、反転する。

　それ以後DI値は上昇し、平成24年第3には、＋3となる。

　右肩上がりでマイナスDI値から０を突き破り、プラスDI値になる。地価暴騰の始まりである。平成26年第3には、地価ルックDI値下落地点はゼロになる。

　地価ルックDI値は、その後プラスの高い数値を保ち続ける。好景気の持続である。

　平成30年第4に地価ルックDI値は、＋97を付ける。地価の天井である。

　そして、令和2年第２に地価ルックDI値は、右肩下がりで０を切り、−37を付ける。地価暴落である。

　地価ルックDI値より分析すれば、平成24年第2〜令和2年第１まで約8年間の不動産リートバブルの甘い汁を不動産業は味わってきたのである。

　グラフを見ると、平成19年以降DI値が０を切った時は３回ある。

　１回目は、平成20年第2の−25(プラスからマイナスに転じる)で、これは不動産フアンドバブルの終わりを意味する。

　２回目は、平成24年第3の＋3(マイナスからプラスに転じる)で、これはリートバブルの始まりを意味する。

　３回目は、今回の令和2年第2の−37(プラスからマイナスに転じる)で、これはリートバブルの終わりを意味する。

　平成19年以降に０を切るのは、今回が３回目である。

　2020年第1四半期と第2四半期のDI値が、
　　　　　2020年1月〜3月　　　+69　　　　　
          2020年4月〜6月      -37
という現象を知って、「地価がピークを終え、完全に屈折点を示し、下落に転じた。」と記したことが、これで分かったであろう。


　　鑑定コラム372)「「「都心地価下落始まる」AERA　2007年9月3日号を」

　　鑑定コラム385)「都心住宅地価が下がり始めた(2007年10月)」

　　鑑定コラム408)「『「売り出し価格」信じるな』という見出しの特集記事」

　　鑑定コラム288)「赤坂の住宅地価年間55％の上昇」

　　鑑定コラム2131)「仙台市中央一丁目のみ地価上昇　　2020年7月1日地価LOOK」


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