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2233)「この建物期待利回りはおかしいではないのか」の鑑定コラム1615)が読まれている

 鑑定コラム1615)の「この建物期待利回りはおかしいではないのか」のコラム記事が、2021年2月頃から急にアクセスが多くなって来た。

 そのコラムは、土地残余法の建物期待利回りの求め方について論じており、その建物の期待利回りの求め方が、土地利率(土地還元利回り、以下同じ)をベースにして、その土地利率の元利均等償還利率が、性質の異なる建物の期待利回りになるという求め方に疑問を呈している。

 その建物期待利回りがおかしいという求め方の詳細は、鑑定コラム1615)を読んで頂ければと思うが、要約転載すると下記である。

 更地の土地に賃貸建物を想定し、土地利率を4.5%とする。

 そして以下同コラムを転載すると、「建物を躯体部分と設備部分と分け、躯体の経済的耐用年数を30年とする。

 設備の経済的耐用年数を15年とする。

 利率4.5%、期間30年の元利均等償還率(注)は0.0613、期間15年の元利均等償還率は0.0931である。

 (注 元利逓増償還率は、賃料上昇率を0とすれば、その式は元利均等償還率になる。)

 躯体と設備の価格割合を0.8:0.2とする。

 上記償還率と価格割合から、

     0.0613×0.8+0.0931×0.2=0.0677
の利率を求める。」

 上記が、土地利率4.5%から、建物期待利回りが6.77%と求められるという求め方である。

 この求め方は、土地利率に、建物耐用年数を年数として用いて求められた元利均等償還率であろう。何故土地利率を使って建物期待利回りを求めなければならないのか。

 求められているのは、土地価格をn年で分割払いする場合の元利均等支払する金額の利率である。それは、あくまでも土地に関係する利率であろう。

 それがどうして土地と全く性質が異なる建物の期待利回りになるのか。

 私はなり得ないと判断する。

 性質の異なる建物の期待利回りに変質する合理的理由を説明して欲しい。

 その合理的説明も無く土地利率と建物の耐用年数によって求められた元利均等償還率が建物の期待利回りなると云うことなど非論理性も甚だしい。

 例えは甚だ悪いかもしれないが、男の人が20年経ったら女の人になると云うごとくの論理である。その様な論理が成りたつのか。男は20年経っても男である。

 上記建物期待利回りの求めは根本的に間違っている。

 上記建物期待利回りの求め方が間違っている事については、鑑定コラム2199)で、より分かり易く説明している。そちらの鑑定コラムを読んで考えて欲しい。

 鑑定コラム1615)は、2017年3月12日にコラムアップした記事である。

 発表後4年経って、訪問アクセスが増えると云うのもおかしなものであるが、鑑定コラム1615)にアクセスが増えたと云うことは、建物期待利回りの求め方がおかしいと気づきはじめた人が多くなったということでは無かろうかと私は勝手に解釈する。


  鑑定コラム1615)
「この建物期待利回りはおかしいではないのか」

  鑑定コラム2199)「建物還元利回りが、土地還元利回りの年賦償還率とはおかしいではないか」



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