2242）「この建物期待利回りはおかしいではないのか」が20位に 令和3年4月1日アクセス統計
令和3年(2021年)1月1日〜令和3年(2021年)3月31日迄の3ヶ月間の鑑定コラムアクセス統計を調べて見た。
3ヶ月間のコラムアクセスは、1位はやはり正月に行われた大学箱根駅伝に関する記事で鑑定コラム398)「最悪の2008年の箱根駅伝」であった。
この記事の訪問アクセスが令和3年の正月に余りにも多いことから、それに付いては鑑定コラム2196）「アクセス1000件の鑑定コラム398)に驚く(2021年1月2日〜5日)」で記した。
正月の箱根駅伝が終わってもアクセスは続き、ついに令和3年1月〜3月の鑑定コラムアクセストップになってしまった。
11位に鑑定コラム1751）「住宅ローン金利の推移」が入った。
この事についてもアクセスが多い事に気づき、何故なのかと鑑定コラム2229）で、「鑑定コラム1751「住宅ローン金利の推移」が読まれている 2021年3月」という題名で記事を書いた。
19位に鑑定コラム1425)「造成後更地価格と素地価格の関係」が入った。
この記事は、宅地見込地の素地価格と造成後更地価格の関係について述べたものであるが、何故今頃になって読まれたのかは、開発法は原価法の逆の求め方で、宅地見込地のマンション版である事から、東京晴海オリンピック選手村土地評価の開発法はおかしいではないかと騒がれて、その関連で読まれたのでは無かろうかと推測する。
20位に鑑定コラム1615)が入った。コラム題名は「この建物期待利回りはおかしいではないのか」である。
現在の不動産鑑定評価業界が、地価公示価格評価を中心として使用している土地残余法の建物期待利回りの求め方は、土地還元利回りの利率による元利均等償還率が建物期待利回りになるという手品のような求め方であり、それは間違っていると指摘主張しているコラムである。
この記事のアクセスが増えてきたのは、鑑定コラム2198)、2199)の発表以降である。
元利均等償還率は、利率＋償還基金率と分解される。
償還基金率は、n年後に目的とする金額とするために、年利率rで毎年末に一定額を償却額とし積立てる場合に使用する率が償還基金率である。
利率が土地還元利回りであるとすると、償還基金率の利率の積立目的とする金額は土地価格となる。
とすると、求められる元利均等償還率は、土地価格の利率である。これが何故、性質の異なる不動産の建物の期待利回り或いは、建物の還元利回りになるのか。私にはその論理が全く分からなく、理解出来ない。
鑑定コラムを読んだ不動産鑑定士か、或いは全く畑違いの人々がフェースブック等でこのコラムを広めて、関心を持った人々が多くアクセスしてきたのでは無かろうかと推定する。
私の考え方が適正であるとすれば、現在の地価公示価格の土地残余法の求め方は全て間違っていることになる。間違っているとなると大変な事態になるから、鑑定協会、土地鑑定委員会は、現在の建物期待利回りの求め方は適正であり、田原の考え方は間違いであるという反論をいずれせざるを得なくなるであろう。
それとも、鑑定基準発表以来50年近く変えなかった鑑定基準の更地評価の採用事例の類型を、こっそりと変更したごとく、こっそりと建物の期待利回り、こっそりと建物の還元利回りの求め方を変えることになるのか。
借地権付建物の賃料の基礎価格は借地権付建物価格であると実務修習の教科書に書いて、不動産鑑定士試験に合格した実務修習生に教えていた鑑定協会は、「それは間違っている借地権付建物の貸ビル賃料と所有土地建物の貸ビルの賃料には差が無いことから、基礎価格は自用の建物及びその敷地の価格である」と私が主張したところ、猛烈な反発を私は受けたが、いつの間にか、その考えの実務修習演題はテキストから消えてしまった。鑑定協会ょ、国交省の土地鑑定委員会ょ、あれはどうなったのか。テキストの考えは間違っていたと云うのであれば、一言位そういってもよいでは無いのか。
鑑定協会の変え方に付和雷同する多くの不動産鑑定士は、裁判で、田原鑑定士の考えは国交省が認める鑑定基準に反する考え方であると猛烈に準備書面、意見書で批判する行為を放置し、私に随分と嫌がらせをしておいて、いつの間にかテキストから外し、知らんふりは無いであろう。
裁判所の裁判で私に対して準備書面、意見書で、「田原鑑定士の考えは間違っている」或いは「田原鑑定書は不当鑑定である」と激しく批判した多くの不動産鑑定士の誰一人、申し分け無かったと私に詫びを入れた不動産鑑定士はいないが。
尤もその不動産鑑定士の中に、その後私の考えが妥当と思われ鑑定コラムの読者になられているかもしれないから、余り批判は出来ないが。
令和3年4月1日のアクセス統計一覧は下記である。
1位 鑑定コラム398)「最悪の2008年の箱根駅伝」 2位 鑑定コラム946)「ショッピングセンターのテナント賃料は坪当り16,400円」 3位 鑑定コラム703)「建付減価は建物解体費相当が限度では無いのか」 4位 鑑定コラム61) 「地代と公租公課倍率法」 5位 鑑定コラム337)「経済的耐用年数とは」
6位 鑑定コラム18)「店舗売上高と家賃割合」 7位 鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」 8位 鑑定コラム187)「土地使用貸借の価格は更地価格の20％にもなるのか」 9位 鑑定コラム843)「日本の山奥の山林の平均価格はu当り43円」 10位 鑑定コラム479)「ノーベル化学賞の下村脩の息子は映画化のモデルになった米の超有名なハッカー」
11位 鑑定コラム1751）「住宅ローン金利の推移」 12位 鑑定コラム820)「火野正平自転車のこころ旅」 13位 鑑定コラム906)「吉野家、家賃は光熱費の1.2倍」 14位 鑑定コラム57)「RC造と見紛うPC住宅」 15位 鑑定コラム380)「国内で森林を所有する民間企業ベスト4」
16位 鑑定コラム74)「新潟鐵工所と会社更生法」 17位 鑑定コラム403)「水道管埋設工事費はどれ程かかるか」 18位 鑑定コラム1638)「賃貸マンションのレンタブル比」 19位 鑑定コラム1425)「造成後更地価格と素地価格の関係」 20位 鑑定コラム1615)「この建物期待利回りはおかしいではないのか」