2199）建物還元利回りが、土地還元利回りの年賦償還率とはおかしいではないか
公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会による地価公示価格の「収益還元法の運用指針等」によると、
土地還元利回り＝基本利率(r)−賃料の変動率(g)
となっている。
不動産鑑定評価の主流は地価公示価格であると思い込んでいる若い不動産鑑定士も多くいて、私が幾ら「地価公示価格の評価は不動産鑑定の主流では無い。」と云ってもそれを聞き入れない不動産鑑定士が多くいる。
困ったことである。賃料あっての価格であるのに、価格あっての賃料であると思い込んでいる。
賃料の評価を一度もやった事が無い不動産鑑定士がゴロゴロいる。
一度賃料の評価を行い、法廷で相手側代理人弁護士から、徹底的に自らの賃料評価の鑑定書の不備を指摘される経験をすれば、如何に自分が未熟な不動産鑑定士であると初めて分かるであろう。
そうした苦い経験でもしない限り「不動産鑑定評価の主流は地価公示価格である」という考え方は変わらないようである。
上記土地還元利回りの算式から「賃料の変動率」を無視すれば、或いは0%とすれば、
土地還元利回り＝基本利率
と云うことになる。
地価公示価格は、土地取引事例比較法の他に収益還元法の手法によって求められる。
収益還元法は、公示地の上に新築の賃貸建物を想定し、その賃料の総収入から、総費用を差し引き、純収益を求め、その純収益から建物に属する収益を控除して、土地残余収益を求める。
土地残余収益を土地還元利回りで除して、土地収益価格を求める。
この求め方は、土地残余法と呼ばれる収益還元法である。土地残余法にはもう一つの方法があるが、地価公示価格では使用されていない事から、その方法についてはここでは論じない。
建物に属する収益は、建物価格(新築の建物工事費に同じ)に建物還元利回りを乗じて求める。
建物還元利回りは、次の様にして求められている。
建物を躯体、仕上、設備に区分しその経済的耐用年数を決める。全体を1として、その構成価格割合を求める。
基本利率と経済的耐用年数より、躯体、仕上、設備の年賦償還率を求める。
基本利率は、上記した土地還元利回りを使用している。
求められた３つの年賦償還率を構成価格割合を乗じて１つの利率を求める。この求められた利率が建物還元利回りとなる。
具体的に数値を使って説明する。
一つの公開された地価公示価格の鑑定書に書かれている収益還元法を例にして述べる。
土地面積221uの土地上に木造２階建の賃貸共同住宅を想定する。建築基準法に違反しない賃貸建物である。
建物価格は新築工事費で、29,500,000円とする。
総収益から総費用を差し引いた純収益は2,297,308円とする。
基本利率は4.8%とする。賃料の変動率は無く0%とする。
建物の躯体の経済的耐用年数は35年で、その構成価格割合は45%とする。
建物の仕上の経済的耐用年数は20年で、その構成価格割合は45%とする。
建物の設備の経済的耐用年数は15年で、その構成価格割合は10%とする。
躯体の年賦償還率は、利率4.8%、期間35年を元利均等年賦償還率の算式を当てはめて、
0.048×(1.048)の35乗
───────────── ＝0.0595
1.048の35乗−１
と求める。0.0595×0.45＋0.0789×0.45＋0.0950×0.1＝0.07178建物の還元利回りを0.07178と求める。
29,500,000円×0.07178＝2,117,510円2,117,510円が建物に帰属する収益である。この収益を土地建物から得られた純収益より控除する。
2,297,308円−2,117,510円＝179,798円未収入期間に考慮した土地に帰属する純収益を考えないとすれば、179,798円が土地に残余する収益、即ち土地に帰属する収益である。
179,798円÷0.048＝3,745,792円
3,745,792円÷221u(土地面積)≒16,900円/u
土地収益価格をu当り16,900円と求める。
0.048×1.048のn乗
────────────＝ 0.07178
1.048のn乗−１
この算式からnを求めれば、n年数は23.564年である。利率＋償還基金率＝0.048＋0.02378＝0.07178上記算式の「利率」は、土地還元利回りで土地の利率である。「償還基金率」の算出の利率は、同じく土地還元利回りの利率である。