2474) 鑑定コラム2419)が7位に入る 令和4年10月1日アクセス統計
令和4年(2022年)7月1日〜令和4年(2022年)9月30日迄の3ヶ月間の鑑定コラムアクセス統計を調べて見た。
前期の令和4年4月1日〜6月30日の3ヶ月のコラムアクセスは、晴海選手村土地価格訴訟関係の記事が20位までに5本入っていた。
令和4年7月1日〜9月30日のコラムアクセスは、内容が全くガラリと変わった。新しいコラム記事が5本入った。
1位から6位は常連の記事である。お気に入りに記事を入れていて、その記事から鑑定コラムにアクセスされていると思われ、鑑定記事の新しい記事を読まれていると思われるが、当方のホームページのログには、お気に入りの記事番号しか記録に残らないようになっており、どのコラム記事を読まれたのか分からない。
20位内に入っている古いコラム記事番号は、殆どがそうしたものであると思われる。
そうしたことも有り、新しく発表したコラム記事が20位内に入るのは、極めて難しい状況にある。
そうした状況にあって、20位内に入る新しくアップした鑑定コラム記事は、多くの人が興味があるために読んだという証拠であり、注目すべきコラムということになるのでは無かろうかと私は思っている。
7位に入ったのは鑑定コラム2419)「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」である。
家賃裁判中の案件で、争訟相手側の提出して来た鑑定書が、積算賃料と比準賃料の開差が余りにも大きく、作為的に依頼者に迎合して安く求めた賃料鑑定では無かろうかと、直感的に感じられたので、この行為は許せないと思い、間違いを論理的、誤魔化しのきかない数式によって証明できないものかと考えて、論文を書きあげたものである。
論文を書きあげて見ると、この分析結果は、賃料鑑定が適正かどうかの判別にそのまま使えるのでは無かろうかと分かった。
代理人弁護士が賃料鑑定が適正かどうか判断するには、誠に都合よいでは無かろうか。
不動産鑑定士の平澤春樹氏が、私の鑑定コラム2419)の論文を読んで、良い内容の論文と判断されたのか、氏が主宰するメルマガ「鑑定オピニオン」に紹介して下さった。
それを鑑定コラムに載せたのが、鑑定コラム2422)「平澤春樹氏の「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」のコラム紹介」で、このコラムが11位に入った。
14位に鑑定コラム2431)「Jリートの不動産鑑定評価は大丈夫か」が入った。全く嫌な内容の事件が起こるべくして起こった。
鑑定会社の代表者そして担当不動産鑑定士は、少しは反省しているのか。とんと発言が無いが。
15位に鑑定コラム2440)「借地権付建物の賃料を求める基礎価格についての考え方の推移」が入った。これもコラムでは無く論文である。
借地権付建物の賃料の基礎価格として、相も変わらず借地権付建物を基礎価格にして求める賃料鑑定書が多いため、その考え方は間違っていることを証明するために、基礎価格の推移を分析したものである。
借地上の貸ビルの賃料も所有地上の貸ビルの賃料も同じで、賃料額に違いは無い。とすれば適正な賃料を間違い無く求める為の基礎価格は、自用の建物及びその敷地の価格であるべきでは無かろうか。
不動産鑑定士になるために受講する実務修習の指導要領テキストの最新の2022年版では、借地権付建物の価格を基礎価格にした場合は、その説明の最後の2行に次のごとく記してある。
「また、基礎価格の相違によって、期待利回り、必要諸経費等の計上内容が異なるが、求められる積算賃料は同じとなることに留意しなければならない。」
(実務修習・指導要領テキスト 新規・継続家賃の鑑定評価 P350 公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会)
この2行は、借地権付建物価格を基礎価格にした場合、その賃料は自用の建物及びその敷地価格を基礎価格にした賃料と「同じになる」と明示した。
借地権付建物価格を基礎価格にして求められた賃料も積算賃料である。自用の建物及びその敷地価格を基礎価格にして求められた賃料も積算賃料である。
２つの積算賃料は「同じとなる」ということは、自用の建物及びその敷地価格を基礎価格にした賃料を求めないと同じとなる事は分からない。
借地権付建物価格を基礎価格にした場合は、自用の建物及びその敷地価格を基礎価格にした賃料を求め、同じ賃料である事を証明しないと、借地権付建物価格を基礎価格にした場合の賃料は適正であることが証明されない。
自用の建物及びその敷地価格を基礎価格にした賃料を求めていない借地権付建物価格を基礎価格にした賃料は、適正であるという信頼性を欠くということになる。
16位に鑑定コラム2430)「ある借地権付建物の賃料評価の鑑定書」が入った。
借地権付建物の賃料評価の鑑定で、基礎価格を借地権付建物価格として求めており、更地価格に借地権割合70%を乗じて借地権価格を求めていた。
そして新規賃料を
積算賃料 422,350円
比準賃料 635,150円
と求めていたので、比準賃料/積算賃料の割合を求めて、鑑定コラム2419)「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」の理論を当てはめて見たのである。1位 鑑定コラム271) 「地先権」 2位 鑑定コラム18)「店舗売上高と家賃割合」 3位 鑑定コラム703)「建付減価は建物解体費相当が限度では無いのか」 4位 鑑定コラム479)「ノーベル化学賞の下村脩の息子は映画化のモデルになった米の超有名なハッカー」 5位 鑑定コラム946)「ショッピングセンターのテナント賃料は坪当り16400円」
6位 鑑定コラム820)「火野正平自転車のこころ旅」 7位 鑑定コラム2419)「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」 8位 鑑定コラム1755)「還元利回り、期待利回りの求め方」 9位 鑑定コラム40)「那須の別荘地」 10位 鑑定コラム533)「銀座中央通りの店舗家賃坪25万円」
11位 鑑定コラム2422)「平澤春樹氏の「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」 12位 鑑定コラム942) 「箱根の別荘地の売れ行きは悪いようだ(2012年夏)」 13位 鑑定コラム19) 「還元利回りの求め方」 14位 鑑定コラム2431)「Jリートの不動産鑑定評価は大丈夫か」 15位 鑑定コラム2440)「借地権付建物の賃料を求める基礎価格についての考え方の推移」
16位 鑑定コラム2430)「ある借地権付建物の賃料評価の鑑定書」 17位 鑑定コラム174)「ゴルフ場の固定資産税は高すぎる」 18位 鑑定コラム218)「330億円のホテルの売買」 19位 鑑定コラム2198)「年賦償還率＝利率＋償還基金率」 20位 鑑定コラム1702)「開発法の投下資本利益率は14%」