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１．資産評価政策学会
2023年7月15日(土)の午後2時から、資産評価政策学会の2023年度シンポジュウムが、東京の水道橋にある日本大学経済学部3号館3061教室（大教室）で開かれた。
シンポジュウムの表題は、「不動産鑑定評価の実態と活性化への提言」である。
シンポジュウムの論者の一人として、学会員では無い私が、部外者として論者の一人として選ばれ、資産評価政策学会の2023年度シンポジュウムに参加した。
シンポジュウムの話の前に、資産評価政策学会とはどういう学会であるか、学会がホームページに紹介しているから、それを下記に転載する。
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資産評価政策学会は、1997年11月4日に発足した資産評価に関する日本で初めての学会です。研究者のみならず、実務家や行政関係者が三位一体になって理論と実践を融合し、戦後の長い期間放置されてきた不動産問題、資産評価のブラックボックス化および直面している不良債権問題、さらには不動産証券化等について積極的に提言・行動していく学会です。
主要な研究テーマとしては、「固定資産の大量評価・システム評価」「収益還元法」「定期借地・借家法」「不良債権処理」「不動産証券化」「資産デフレ」などであり、今後は「無体財産」や「企業評価」も研究テーマとして取り上げていく予定です。
会長 岩ｱ 政明（明治大学専門職大学院法務研究科教授）
副会長 浅見 泰司（東京大学教授）
副会長 氷鉋 揚四郎（筑波大学名誉教授）
副会長 福井 秀夫（政策研究大学院大学教授）
＊＊＊＊
資産評価の内、特に固定資産税を主として研究対象にし、議論している学会である。
２．市町村の税収に占める不動産公租公課
不動産公租公課は、地方の市町村にとっては、税収の5割近くを占める重要な税金である。
そのことは、監督官庁である総務省のホームページの『地方税制度』を見れば分かる。
「地方税収の構造」として、固定資産税・都市計画税について述べている。(https://www.soumu.go.jp/main_content/000763206.png)
それによれば、令和3年度の市町村の税収の金額と割合が記されている。
下記である。
市町村の税収総額は、225,221億円(22兆5221億円)である。内訳は次のとおりである。
個人市町村民税 83,315億円 (37.0%)
法人市町村民税 19,564億円 (8.7%)
固定資産税 92,345億円 (41.0%)
都市計画税 13,257億円 (5.9%)
その他 16,740億円 (7.4%)
固定資産税と都市計画税とで105,602億円(10兆5602億円)であり、市町村税収の46.9%を占める。
市町村の税収の47%を占める税金に対して、税額の在り方、徴収の仕方、将来性等の研究が殆ど行われずに、決められ徴収されて来た。
1997年になってやっと研究対象とする学会が出来たということを知ると、日本人の「役所は悪いことをしない。大きい会社は悪いことをしない。大きい組織は悪いことをしない。」という性善説の考えが、国民の間にしっかりと根付いてしまっていると驚かざるを得ない。
３.2023年度資産評価政策学会のシンポジュウム
上記市町村の税収に占める不動産公租公課(固定資産税・都市計画税)の割合を知れば、その中心を占めるのは土地の固定資産税である事から、税収の増加を計るには、土地の固定資産税を上げれば良いと容易く分かる。
土地の固定資産税を上げるには、税率は法律で決まっていることから、いじくることは出来ない。
税額の算定基礎となっているのは、土地価格である事から、土地価格を上げれば土地の固定資産税の増額を計ることができる。
その土地価格を評価しているのは不動産鑑定士であることから、不動産鑑定士に阿吽の圧力をかけ、土地価格下落している時には、値下がりを辞めさせて同額に据え置かせるとか、近隣でなく遠くの地域にある高い土地価格の事例から当該土地価格を高く評価してもらう等の工作がなされるであろうことは、容易に推測される。
固定資産税減額の裁判訴訟になった時、鑑定評価の評価額は当然として、その鑑定評価額を求めるための事例資料として採用した事例が甚だ高い事例採用と分かり、それにより鑑定評価額が高く求められている可能性があることから、採用事例の適格、不適格の争いとなった。その事例の裁判所提示が、個人情報保護法の対象になるであろうか。
2023年度の資産評価政策学会のシンポジュウムは、そうした固定資産税減額事件として裁判係争中の実例を元にして、固定資産税土地標準価格評価の適正さ、取引事例の取扱いについて論じられた。
シンポジュウムの基調報告及び討論者は、学会案内パンフレットを転載すれば下記である。
@ 基調報告 「固定資産税評価における取引事例利用の実態」
三木義一（青山学院大学名誉教授 弁護士）
A パネルディスカッション
パネリスト：（敬称略・五十音順）
田原拓治（桐蔭横浜大学 客員教授 不動産鑑定士）
平澤春樹（鞄s市開発研究所 代表取締役 不動産鑑定士）
福井秀夫(政策研究大学院大学 教授)
松浦 新（朝日新聞社 経済部 記者）
三木義一（青山学院大学名誉教授 弁護士）
４．基調報告
三木義一弁護士(青山学院大学名誉教授、元青山学院大学学長)が、基調報告を行った。
その内容は次のごとくの内容であった。
長野県の別荘地の固定資産税に伴う土地評価で、対象地の属する地域は道路は舗装されていなく、下水道も通っていない。街路灯も県道沿を除いて建っていない。冬は除雪もされ無い地域である。対象地の属する同じ地域に取引事例があるが、それは採用されていない。
一方、土地鑑定書に採用されている３つの事例は、対象地の属する地域では無い。道路は舗装され、下水道はあり、冬は除雪され、温泉も引かれている地域の事例である。そうした地域にあるため土地価格は対象地の地域よりも高い。
対象地の属する地域に地域環境が同じ土地取引事例があるにもかかわらず、それら事例を採用せず、利便性、生活環境の良い地域の高い土地価格事例を採用して土地価格は求められている。
結果、対象地の土地価格は甚だ高い価格となっている。
原告は、長野地裁に鑑定書採用の取引事例の公開を要求し、裁判所は提出依頼を当該不動産鑑定士に行ったが、当該不動産鑑定士は、「この度、「裁判長依頼書」をいただきましたので当該文書の趣旨(「法令に基づく場合」、「正当な理由」の解釈を含む。)を連合会に伝え、開示して良いかどうか改めて問い合わせました。すると連合会からの回答は「開示に応じられない。開示が必要であれば事例の管理者である本会(連合会)に照会いただきたい旨お伝えいただきたい」とのことでした」として、事例の公開を拒否している。
基調報告は２つの問題を含んでいる。
一つは、比較事例の選択を間違えた不適正な鑑定評価額であり、土地価格は適正時価を越えて高い価格では無かろうか。
２つは、連合会に開示要求すれば解決される問題である。恐らく連合会は、事例開示の正当事由を検討し、許可するであろう。
最初の一つ目の当該地の土地価格は、適正価格を超過していると推定されることから、それは、「適正な時価を越える部分は違法」という平成15年6月26日の最高裁第一小法廷の甲斐中判決(平成10年(行ヒ)第41号)があることから、最高裁まで争えば、否定されることになろう。
５．討論内容
討論は３つ部分に分かれる。一つは地価公示価格、基準地価格等の価格の決め方、二つは取引事例の鑑定協会抱え込みの問題、そして三つ目は、固定資産税評価を含めた最近の公有地の不動産鑑定評価の劣化ぶりに付いてである。
一つ目、二つ目は、現況の行われているやり方の説明と活発で新しい考え方の意見が出されたが、私の出番の必要性は無いことから、省略する。
三つ目の最近の公有地土地評価の劣化状態について、司会の松浦氏がパワーボードに大阪夢洲の４鑑定業者の土地価格、土地利回り、地代の数値を示し、３鑑定業者の数値が一致していることについて私に、一致することは有り得るのかと質問して来た。
私は、MBS放送で答えたごとく、100%あり得ないと答えた。
そして、大阪夢洲の鑑定評価について、話をした。私に与えられている時間は5分程度と短いことから、手短に話した。
土地価格評価は、第一にすることは周辺の土地取引事例を調べ、周辺地域の土地価格の水準を把握して、対象地の地域の土地価格水準の把握、そして対象地の個別的要因を考慮して対象地の価格を決定する。
夢洲の不動産鑑定評価は、周辺地域の土地価格の調査を全く行っていない。
周辺の取引事例、地価水準の調査、把握をせずに適正な土地価格を知ることが出来るはずがない。
大阪夢州の土地評価は、標準画地を40万uとか50万uと驚くべきことをしている。
標準画地とは、対象地の属する地域の土地の標準的な土地利用面積であり、
それは一つの建物の利用面積で把握される。
標準画地40万uの土地とすると、対象地の容積率は400%であるから、一つの建物規模が、
40万u×4＝160万u
となる。その様な規模の１つの建物が建てられるはずも無い。常識外れも甚だしい。
対象地周辺に40万u、50万uの土地土地取引があるハズが無い。
それ故、土地取引の同一需給圏を日本全国に広げると鑑定書に記述する。
鑑定書添付の事例地の地図は黒塗りされて場所の確定は出来ないが、黒塗りから外れた地名から推定すると、採用事例は九州の博多の事例、愛知の豊橋等の事例と分かる。
同一需給圏とは、対象地と代替、競争関係がある地域をいう。
博多の土地と大阪夢州の土地と代替、競争関係があるのか。豊橋の土地と大阪夢洲の土地と代替、競争関係があるのか。あるはずが無かろう。あると云う方がどうかしている。
大規模画地の評価にあっては、標準画地規模は2万u程度が限界である。
2万u程度の土地取引事例であれば、対象地の周辺及び大阪市内にあろう。
その事例から標準価格を求め、規模大等の個別的要因の修正を行って、49万u余の対象地の比準価格を求めるものである。
代替、競争関係が無い博多とか豊橋の土地事例と比較して、土地価格を求める必要性は無い。
４鑑定業者は最寄り駅を対象地から約3.5km離れた「コスモスクエア」駅としている。
対象地には新駅が出来る。そのことについて全く触れていない。新駅が出来るということは、土地価格に甚だ大きな影響を与える。10年後に駅が出来ると発表された途端、駅周辺の土地価格は大巾に上昇し始める。
４鑑定業者の鑑定書には新駅の土地価格影響が、全く反映されていない。その様なことはあり得ないことである。
大阪夢洲の土地鑑定評価は、土地取引事例比較法を根本的に間違えている。
その様な求め方で求められた土地価格u当り12万円に信頼性は全く無い。
利回りの求め方、地代の賃貸事例が行われていない等のことも話したかったが、大阪夢洲の話で時間を割くと、東京晴海選手村土地の不当鑑定の話が出来なくなる事から、大阪夢洲の不動産鑑定評価に付いては、この程度の話とした。
時間が無くなり、東京オリンピック晴海選手村土地評価については、如何に安い不当な土地評価であるか、最も分かり易く一つだけ例を挙げて説明した。
シンボジュウムは、土地事例採用のおかしさについての基調報告であったが、晴海選手村土地価格は土地取引事例を一つも使用せず土地価格を求めており、異常性は半端でない。
更地価格を求めるのに土地取引事例比較法を行わずに土地価格を求めていると話した。
シンボジュウムは土地固定資産資産税評価の研究を主とする学会主催のものである。
土地固定資産税から見た晴海選手村の土地価格はどれぐらいかを説明すれば、晴海選手村土地価格がどれ程安く評価されているのかわかると思い、その話をした。
土地固定資産税は土地価格に1.4%、都市計画税は0.3%を乗じて課税される。
このことから、土地公租公課(固定資産資産税と都市計画税。以下「土地固定資産税等」と呼ぶ)と土地価格の間には密接な関係がある。
東京都の中央区にあっては、両者の相関係数は98.6%である。
晴海選手村土地の5-3街区、面積26,300.14uの土地固定資産税等を、都側鑑定会社は3660万円と計算した。その計算は周辺の固定資産税路線価から求めたと調査報告書に記している。
とすると、都側鑑定会社は、土地固定資産税等を求める時、更地価格は如何ほどになるか知っていたと推定できる。
土地価格と土地固定資産税等との相関関係は98.6%と甚だ高いことから、土地固定資産税等3660万円から推定される適正土地価格は68億円である。
この土地の更地価格を、都側鑑定会社は7.1億円と評価した。
適正土地価格に対して、都側鑑定会社の土地価格の割合は、
7.1億円÷68億円＝0.104・・・約1割
約1割である。
この土地価格の開差の要因は、オリンピック選手村要因によるものと東京都及び都側鑑定会社は主張する。
オリンピック選手村要因は、建物価格(建物工事費)に影響するものであって、土地価格に影響するものでなく、土地価格が安くなるものでは無い。
都側の主張を東京地裁の1審は、何の疑問も持たず適正な金額であるとして判決を下した。この様な判決を認めることは出来ない。
晴海選手村土地が如何に安い土地価格として評価されているか、上記の例を知ればわかろうと話した。
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