○鑑定コラム

2614)　土地公租公課より見た晴海選手村土地価格の異常安

１．東京都側鑑定会社算出の土地公租公課

�@ 都側鑑定会社の5-3街区、5-7街区の開発法は鑑定基準違反である

　東京オリンピック晴海選手村土地不当廉売事件(以下「晴海選手村土地事件」と呼ぶ)は、現在東京高裁で争われている。

　東京都側鑑定会社(以下「都側鑑定会社」と呼ぶ)は、晴海選手村土地13.39万�uの内の2街区の5-3街区、5-7街区で、開発法の分譲マンション価格を収益還元法で求めた収益価格を採用して、開発法価格を求めている。

　開発法は、分譲マンション価格を基本価格にして求める鑑定手法である。

　基本価格に収益還元法による収益価格を採用することは、鑑定評価基準は認めておらず、鑑定基準違反である。

　晴海選手村土地事件の1審裁判官は、都側鑑定会社の開発法が鑑定基準違反の求め方である事を見抜く事が出来ず、都側鑑定評価額は適正と判決する。

　東京都という大きな役所は悪いことをしない。大きい会社・組織は間違った事をしないという予断を持って、盲目的に都側鑑定は適正であるとする忖度も甚だしい1審判決である。

　判決の判断が間違っていること、都側鑑定の開発法価格は間違っているということを、異なった面から分析立証する。

�A　都側鑑定会社の算出した土地の公租公課

　都側鑑定会社は、5-3街区、5-7街区の土地価格を開発法で求めているが、開発法価格を求める際の基本価格は分譲マンション価格で無ければならないが、その分譲価格を収益還元法によって求めた収益価格を採用している。

　その主張は賃貸建物の想定であるから、分譲マンション価格は求めることは出来ないから、収益価格を分譲マンション価格相当と判断して採用したというようである。

　それでは、収益価格を求めているのであるから、土地残余法で土地価格は求められるのであり、その土地残余法価格を5-3街区、5-7街区の土地価格とすればよいのである。

　求めた収益価格から開発法を適用して土地価格を求める必要性は無い。

　収益価格を求めるためには必要諸経費を求めなければならない。必要諸経費の中には、土地の固定資産税・都市計画税という公租公課がある。

　対象地は都有地であり、土地の公租公課は課せられていないが、都有地であるからと云って、賃貸マンションの土地の公租公課を〇円とすることは出来ない。

　周辺の民有地と同じく、土地の公租公課を必要諸経費として計上しなければならない。

　都側鑑定会社は、「周辺の固定資産税路線価を参考に査定」と記して、土地の公租公課を計上している。

　その金額は、下記である。

　　イ、5-3街区　　　土地面積　26,300.14�u
                     土地公租公課　36,600,000円(�u当り1,392円)

　　ロ、5-7街区　　　土地面積　11,355.86�u
                     土地公租公課　67,830,000円(�u当り5,973円)

　　　　　　　3,200千円×340�u＝1,111,800千円

　　　　　　Ｙ:　公示地土地総額　千円
　　　　　　Ｘ:　その土地の公租公課総額　千円

              Ｙ＝613720.75＋171.25Ｘ　・・・・�@式
                    r＝0.986

         Ｙ＝613720.75＋171.25＊36,600
           ＝6,881,471.75千円
           ＝68億8147万円

         Ｙ＝613720.75＋171.25＊67,830
           ＝12,229,608.25千円
           ＝122億2960万円

　　　　　5-3街区　　　　710,000千円  (7億1000万円)
　　　　　5-7街区　　　  950,000千円  (9億5000万円)

                        都側鑑定         公租公課税額からの土地価格
　　　　　5-3街区　　　7億1000万円              68億8147万円
　　　　　5-7街区　　  9億5000万円             122億2960万円

　　　　　5-3街区　　　0.103　(7.1000÷68.8147＝0.103)
　　　　　5-7街区　　　0.078　(9.5000÷122.2960＝0.078)

　　　課税標準額　　×　　税率　　＝　税額
      (価格×70%)

　 固定資産税路線価(地価公示価格×0.7が原則)×土地面積×1.4%(税率)
　＝税額