2611) (開発法価格＋家賃＝鑑定評価額)という不動産鑑定評価額は無い
１．はじめに
東京オリンピック晴海選手村土地不当廉売事件(以下「晴海選手村土地事件」と呼ぶ)．は、現在東京高裁で争われている。
1審での晴海選手村土地事件は、原告住民側の敗訴であるが、その判決は、１審裁判官は不動産鑑定評価についての知識が全く無いということを露呈してしまった。
裁判官の不勉強を、自らが表明したごとくである。
その裁判官の不動産鑑定評価の知識の無さと判決の間違い及び不動産鑑定評価額の間違いについて述べる。
２．東京都及び都側鑑定会社の云うオリンピック選手村要因の胡散臭さ
晴海選手村土地は13.39万uある。
都側の不動産鑑定会社は、選手村建物建設は「オリンピック要因」という特殊な要因であり、それは土地価格に大きく影響を与えると主張し、土地取引事例比較法を行わず、至近に存在する基準地価格(その後地価公示地となる)との規準も行わず、開発法(その開発法も間違っている)のみで土地価格を求め、適正な土地価格の10%以下の129.6億円が、オリンピック要因を考えた晴海選手村土地13.39万uの適正な土地価格であるという土地価格調査報告書を東京都に提出した。その調査報告書は、実質的には不動産鑑定書である。
東京オリンピックは2021年7月23日〜8月8日、東京バラリンピックは2021年8月24日〜9月5日の間に開かれた。
2021年9月初旬に、東京オリンピック・東京パラリンピックは終了した。
オリンピック選手村の役目は、それで終了した。
東京都及び都側鑑定会社が主張するオリンピック要因は、オリンピック・パラリンピックが終了したことから無くなったと云える。
ところが、晴海選手村土地の5-5街区T棟(50階建 733戸)、5-6街区T棟(50階建 720戸)は、オリンピック・パラリンピックが終了した2021年12月27日付で建築確認申請が許可されている事から、オリンピック・パラリンピックが終了してから着工し建設される。竣工は2025年10月頃である。
5-5街区T棟(50階建 733戸)、5-6街区T棟(50階建 720戸)の建物の建つ土地は、都側鑑定会社の調査報告書では、オリンピック選手村要因の及ぶ評価対象土地として土地価格が求められている。
オリンピックが終了し、選手はいないのに選手村宿舎として使うのであろうか。その様なことはあり得ないであろう。実現不可能である。
とすると東京都及び都側鑑定会社が主張するオリンピック選手村要因は、甚だいい加減なものであると云うことになろう。
オリンビック・パラリンピックが終了してから着工し建設される50階建2棟、1453戸の分譲マンションはオリンピックとは全く関係が無い。
オリンピック終了後に、オリンピックと全く関係無い50階建マンション2棟が建つことをオリンピック選手村要因と主張する論理は、論理として通用しない。
この様な、東京都及び都側鑑定会社の主張するオリンピック選手村要因の存在で土地価格が著しく低くなるという主張の正当性など全く無い。
３．不動産鑑定評価額129.6億円の金額の内訳
都側鑑定会社の調査報告書(実質は不動産鑑定書)は、P3で鑑定評価額を129億6千万円と記す。
この金額は、晴海選手村の土地の価格であると思いがちであるが、そうでは無い。土地価格＋家賃の金額である。
土地価格に家賃を加算した金額が不動産の価格になるものでは無い。その様な金額は不動産鑑定評価と云えるものでは無い。
内訳を記すれば、下記である。
| 街区 | 開発法価格 | 掲載頁数 | |
| 5-3街区 | 710000000 | 円 | 96 |
| 5-4街区 | 1170000000 | 円 | 100 |
| 5-5街区 | 4060000000 | 円 | 104 |
| 5-6街区 | 2720000000 | 円 | 108 |
| 5-7街区 | 950000000 | 円 | 112 |
| :計 | 9610000000 | 円 | |
| 鑑定評価額 | 12960000000 | 円 | |
| 差額 | 3350000000 | 円 |
開発法価格＋家賃＝不動産鑑定評価額と云う求め方の鑑定評価である。
96.1m＋33.5kg＝129.6
開発法価格96.1億円＋家賃33.5億円＝土地鑑定評価額129.6億円という算式は、
96.1m＋33.5kg＝129.6
の算式と同じということである。