2601) 2023年3月 丸ビルの償却前還元利回りは2.41％
１．はじめに
東京駅正面広場に面する丸の内ビジネス地域の一等地に所在する三菱地所の丸ビルの、償却前総合還元利回りはいかほどか分析する。
分析の仕方は、2017年2月に発売された『改訂増補 賃料<地代・家賃>評価の実際』(プログレス 電話03-3341-6573)のP431〜469に論述されている「丸ビルの還元利回り」の分析方法と同じである。
２. 丸ビルの総収入
@ 支払賃料
丸ビルの2023年(令和5年)3月の賃料は、鑑定コラム2597)の分析により、坪当り65,563円と分かった。
丸ビルの賃貸面積は、22,218.95坪である。
丸ビルの月額賃料は、
66,637円×22,218.95坪＝1,480,604,171円
である。
1,480,604,171円×12＝17,767,250,052円
である。
1,480,604,171円×21×0.005 ＝ 155,463,438円
である。
支払賃料 17,767,250,052円
敷金運用益 155,463,438円
共益費(支払賃料に含む) 0円
計 17,922,713,490円
17,922,713,490円×0.275＝4,928,746,210円
である。
17,922,713,490円−4,928,746,210円 ＝ 12,993,967,280円
129.9億円である。棟数 2,931棟 延床面積 4,904,106u 工事予定額 170,910,598万円
170,910,598万円
────────── ＝ 34.85万円
4,904,106u
34.85万円である。平成14年(2002年) u当り19.67万円である。
34.85
──── ＝ 1.772
19.67
1.772である。21年間で77.2％の上昇である。
581億円×1.772 ＝1029.532億円≒ 1030億円
1030億円である。
2023年−2002年＝21年
21年である。
50年−21年＝29年
29年である。
29
──── ＝ 0.58
50
0.58である。
1030億円×0.464 ＝477.92億円≒ 478億円
478億円である。
3670万円÷0.9＝4077.77万円≒4078万円
4078万円×1.2＝4893.6万円≒4894万円
4894万円×10,027u＝49,072,138万円
≒4907億円
4907億円
である。
土地価格 4907億円
建物価格 478億円
計 5385億円
年間賃料総収入
──────── ＝ 粗利回り
土地・建物価格
177.67億円
────── ＝0.0329 ≒ 0.033
5385億円
3.3%である。
純収益
───────── ＝ 総合還元利回り
土地・建物の価格
の算式で求められる。
129.9億円
────── ＝ 0.02412
5385億円
2.41%である。