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2597)　丸ビルの賃料は坪6万6千円　2023年3月

　鑑定コラム2593)で、三菱地所が発表した2023年3月期の決算書の附属説明書(FACT BOOK　ファクトブック)によって、三菱村と呼ばれる東京丸の内地区の2023年3月期のビル賃料は、u当り12,358円、坪当り40,853円と求めた。

　この丸の内地区の平均ビル賃料から、丸ビルの賃料を推測する。

　土地単価は、尺貫法の坪表示で見聞きした方がしっくり来るので、以下土地価格の単価は、坪当りの価格で述べる。

　分析推測の仕方は、2017年2月に発売された『改訂増補　賃料<地代・家賃>評価の実際』(プログレス　電話03-3341-6573)のP431〜469に論述されている「丸ビルの還元利回り」の分析方法で行っている分析と同じである。

　その求め方は、鑑定コラム1380)「丸ビルの賃料の推測」にも記している。 　標準偏差は、変動係数を0.322として、次の如く求める。 　丸の内地区の平均事務所賃料は、上記より坪当り40,853円である。

　標準偏差は、

             40,853円×0.322＝13,155
である。

　丸ビルの立地、品等は、丸の内地区にあって100棟のビルにあって、優れた方の2.5%の範囲に入るビルと判断する。

　賃料は人間生活の営みの中の一つの経済行為であり、正規分布に従うとすれば、優れた方の2.5％の出現率のZ値は、1.96である。

           40,853円＋13,155×1.96＝66,637円

　2023年3月の丸ビルの坪当り賃料を66,637円と推測する。

　丸ビルの賃料は、坪6万6千円になった。過去最高賃料である。

　丸ビルの賃料推移を記すと、
          平成27年3月　　坪当り59,000円
          平成29年3月　　坪当り62,242円
          平成30年3月　　坪当り60,829円
          平成31年3月　　坪当り61,546円
          2020年3月      坪当り62,910円
          2021年3月      坪当り64,349円
          2022年3月      坪当り65,563円
          2023年3月      坪当り66,637円
である。

　同様にして求められた丸ビルの賃料をグラフにしたのが、下記である。



 丸ビル賃料2023年グラフ



　なお、この分析は不動産鑑定士田原拓治の分析によるものであり、丸ビルの賃料が実際に上記の賃料であると云うものでは無い。

　　鑑定コラム1380)「丸ビルの賃料の推測」

　　鑑定コラム2392)「丸の内の家賃坪4万円台になる」

　　鑑定コラム2593)「丸の内地区のビル賃料はu当り12,358円(2023年3月)、過去最高」

　　鑑定コラム2598)「地価公示千代田5-2丸ビル土地上設定のビル賃料は　坪当り4.67万円」

　　鑑定コラム2599)「田原分析丸ビル賃料　地価公示丸ビル賃料　日経丸の内ゾーン高値賃料」

　　鑑定コラム2601) 「2023年3月　丸ビルの償却前還元利回りは2.41％」

　　鑑定コラム2602)「千代田5-2の地価公示価格と丸ビルの償却前還元利回り」

　　鑑定コラム2603)「地価上昇の限界　償却後利回り2%　丸ビルの償却後利回り 2.11%(2023年3月)」

　　鑑定コラム2618)「鵜野和夫先生の訃報、お別れ会への記事アクセスが上位に　令和5年7月1日アクセス統計」

　　鑑定コラム2754)「2024年3月　丸ビルの償却前還元利回りは2.51％ 2023年3月は2.41％」



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